(CC BY Images_of_Money)
W zeszłym miesiącu do licznych informacji o problemach fiskalnych krajów europejskich dołączyło obniżenie wiarygodności kredytowej Stanów Zjednoczonych. Widmo kryzysu zadłużenia publicznego, cięć budżetowych oraz wzrostu inflacji skłania do rewizji w dół prognoz globalnego rozwoju gospodarczego. Niedawno uczyniły to Europejski Bank Centralny i OECD. Podobnie perspektywy rozwoju polskiej gospodarki w ostatnim czasie gorzej ocenił na przykład JP Morgan czy BRE Bank. Na razie jednak gorsze nastroje nie przekładają się na spadek liczby zawieranych transakcji na rodzimym rynku nieruchomości.
W sierpniu po raz pierwszy od trzech miesięcy wzrosła liczba sprzedanych mieszkań używanych. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w zeszłym miesiącu nabywców znalazło o 1,8 proc. więcej lokali niż w lipcu. Dla porównania miesiąc wcześniej korekta liczby sprzedanych mieszkań wyniosła 3,7 proc. Bieżący odczyt może cieszyć biorąc pod uwagę fakt, że okres urlopowy charakteryzuje się obniżeniem aktywności na rodzimym rynku mieszkaniowym. Na koniec warto podkreślić, że liczba zawieranych na rynku transakcji była w sierpniu bieżącego roku o 12,7 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Paradoksalnie wraz ze wzrostem liczby zawieranych transakcji spada poziom cen mieszkań. W sierpniu indeks Open Finance i Home Broker badający warunki zawierania transakcji w największych polskich miastach sygnalizował przecenę na poziomie 0,8 proc. W perspektywie 12 miesięcy spadek cen sięgnął natomiast 2,4 proc.
Zgodnie z sierpniową opinią doradców Home Broker przyszłość powinna przynieść podobne zmiany. Blisko trzy czwarte badanych uznało, że w perspektywie roku obserwowany będzie spadek cen mieszkań. Środkowa prognoza mówi o obniżce w największych miastach o 2,5 proc. w horyzoncie roku. Przewidywania dla całego kraju nie uwzględniają jednak lokalnej specyfiki poszczególnych rynków. Warto na przykład zwrócić uwagę na Katowice, gdzie doradcy wciąż spodziewają się wzrostu cen. Gorzej perspektywy oceniają doradcy z Warszawy i Wrocławia. W obu tych miastach za rok mieszkania mogą być niższe o 3,2 proc.
W naturalny sposób powstaje więc pytanie – czy w obliczu przewidywanej przeceny warto dziś kupić mieszkanie? O pozytywnej lub negatywnej odpowiedzi na to pytanie powinien decydować cel zakupu. Gdy ma do niego dojść aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, warto pamiętać, że mieszkanie o wartości 400 tys. zł może w ciągu roku stanieć o 10 tys. zł – jak wynika z najświeższej prognozy doradców Home Broker. Z drugiej strony rezygnując z zakupu mieszkania, należy liczyć się z koniecznością wynajęcia lokum. Roczny czynsz za mieszkanie o wartości 400 tys. zł można oszacować na 24 tys. zł. Spadek wartości mieszkania byłby więc mniejszy od czynszu za wynajem podobnej nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy.
Gdyby natomiast celem zakupu była inwestycja, o jej zasadności powinien zdecydować horyzont czasowy. Dla osób, które myślą o spekulacyjnym nabyciu lokalu, znalezienie stosownej nieruchomości będzie nie lada sztuką. Gdy natomiast inwestycja jest zaplanowana na kilka lat, trzeba pamiętać że w tej perspektywie wzrosty cen nieruchomości powinny na rodzimy rynek powrócić, a ponadto właściciel może osiągać zyski z tytułu wynajmu. Za każdym razem decyzja taka musi zostać jednak poprzedzona dokładną analizą opłacalności.
Oprócz czynników o podłożu finansowym, za dalszym ruchem cen mieszkań w dół, przemawia także fakt rosnącej konkurencji między deweloperami. Na rynku do sprzedania jest coraz większa liczba mieszkań. Zgodnie z danymi Home Broker w ostatnich 12 miesiącach liczba lokali oferowanych przez deweloperów wzrosła o blisko 40 proc. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Trójmieście. W związku z tym, że liczba kupujących nie rośnie aż tak dynamicznie, zaostrza się konkurencja między firmami budującymi mieszkania. Obecnie przekłada się to w dużej mierze na korektę cen. Dla przykładu w Warszawie deweloperzy oferują swoje mieszkania w przeciętnej cenie nieprzekraczającej 8,3 tys. zł za m kw. Rok temu było to ponad 9,2 tys. zł za metr. Podobnie w takich miastach jak Kraków, Poznań czy Wrocław rosnąca konkurencja wymusiła spadek przeciętnej ceny ofertowej o około 300 – 500 zł w przeliczeniu na metr.
Spadające ceny i rosnący wybór nowych lokali powoduje, że coraz więcej osób kupuje mieszkania w nieukończonych projektach. Wyniki tegorocznego badania doradców Home Broker wskazują, że obecnie 34 proc. nabywców kupuje mieszkania oddane do użytkowania. Względem wyniku z zeszłego roku oznacza to znaczny spadek ich popularności. W 2010 roku aż 42 proc. umów zawieranych było już po ukończeniu inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się na lokal gotowy zazwyczaj można wybierać z niewielkiej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Z drugiej jednak strony, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu danego projektu i chce uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, może zaoferować atrakcyjne rabaty. Ponadto zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest obarczony mniejszym ryzykiem.
Trzeba bowiem pamiętać, że im bardziej zaawansowana inwestycja, tym ryzyko podejmowane przez nabywcę mieszkania jest mniejsze. Nie chodzi tu tylko o niebezpieczeństwo otrzymania mieszkania w budynku, który nie przypomina folderowych wizualizacji. Największym niebezpieczeństwem jest bowiem bankructwo dewelopera. Gdy dojdzie do niego przed podpisaniem umowy finalnej, to majątek dewelopera, a wraz z nim nabywany lokal, trafiają do masy upadłościowej. Lepsze miejsce w kolejce po pieniądze gwarantuje umowa przedwstępna podpisana w formie aktu notarialnego. W każdym jednak przypadku nabywca może się liczyć z długotrwałymi procedurami i kosztami. Niewielkim pocieszeniem może być fakt, że upadłości deweloperów są w Polsce rzadkością. Warto tu wspomnieć, że obecnie trwają w parlamencie prace nad ustawą, która ma stworzyć procedury chroniące nabywców przed upadłością dewelopera. Istnieje duża szansa, że jeszcze w tej kadencji sejmu projekt przejdzie całą procedurę legislacyjną. Pozostaje jednak obawa, że pośpiech parlamentarzystów będzie widoczny w jakości stanowionego prawa.
Bartosz Turek jest analitykiem rynku nieruchomości Home Broker.
W ostatnich miesiącach ceny ropy naftowej utrzymywały się w relatywnie wąskim przedziale wahań. Główne czynniki wpływające na rynek tego strategicznego surowca to eskalacja działań wojennych w kilku regionach świata oraz polityka krajów OPEC.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
