Pod koniec roku rynek nieruchomości nareszcie się ożywi

13.11.2012
Zakończenie programu „ Rodzina na Swoim” i niepewna data rozpoczęcia nowego projektu dopłat, może napędzić sprzedaż mieszkań w ostatnim kwartale tego roku. Dla deweloperów to okazja, by zmniejszyć nadpodaż gotowych lokali. Ceny przeciętnego „M”, choć w październiku nieco wzrosły, nadal są dużo niższe niż w początku roku.

(CC By Images_of_Money)


W październiku, po raz pierwszy od 8 miesięcy, ceny mieszkań wzrosły– wynika z najnowszego indeksu cen mieszkań, opublikowanego przez Home Broker i Open Finance. Były o 0,5 proc. wyższe niż we wrześniu. Przedwcześnie jednak byłoby odczytywać tę zmianę jako zwiastun odwrócenia trendu. W ostatnich 12 miesiącach przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości 12,6 proc., a 26 proc. od „cenowego szczytu” z początku 2008 r. Spadki te mogą się jeszcze pogłębić.

O obniżkach może przesądzić kończący się program „Rodzina na Swoim”, który jest czynnikiem zaniżającym średnią cenę transakcyjną na rynku (limity cen kwalifikujące do dopłat są przeważnie niższe od przeciętnego poziomu cen transakcyjnych). Trzeba pamiętać, że wnioski o kredyt z dopłatą można składać do końca grudnia. Wielu nabywców najprawdopodobniej „rzutem na taśmę” postara się uzyskać kredyt z dofinansowaniem, wybierając lokale z najtańszego segmentu. A to nie pozostanie bez wpływu na przeciętną cenę transakcyjną.

Po przecenach więcej klientów

Zbliżający się koniec programu dopłat do kredytów stymuluje obroty na rynku mieszkaniowym. Jak ocenia Home Broker i Open Finance w październiku nowych nabywców znalazło o 11 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2011 r.

Wzrost liczby zawieranych transakcji może być jednak także pokłosiem wcześniejszego spadku cen lokali.

(oprac.graf. DG)

Sugerują to dane zamieszczone przez NBP w analizie rynku nieruchomości za drugi kwartał 2012 r., zwłaszcza zaś wskaźnik kredytowej dostępności mieszkań. Np. w Warszawie klient mający średnie wynagrodzenie dla sektora przedsiębiorstw i przyznany kredyt hipoteczny, jest w stanie kupić dziś 50 mkw., czyli lokal o około jedną trzecią większy niż na początku 2008 r. Wtedy, ponieważ poziom cen nieruchomości był najwyższy, mógł sobie pozwolić na nabycie 35 – 40 mkw.

(oprac DG/CC By money pictures)

W tym samym czasie, przy relatywnie niewielkich zmianach w dostępności kredytów hipotecznych (o pieniądze z banku było łatwiej w 2010 r. i od tego czasu sytuacja powoli pogarsza się), znacznie wzrósł wskaźnik, pokazujący ile mkw. mieszkania można kupić za przeciętną pensję. Choć wartość ta wciąż nie jest zadowalająca, to zgodnie z szacunkami NBP średnio wynagradzany mieszkaniec Warszawy mógł w drugim kwartale br. pozwolić sobie na zakup około 0,65 mkw. mieszkania za jedną wypłatę, podczas gdy na początku 2008 r. tylko na 0,45 mkw.

(oprac.graf. DG)

Będziemy mogli pożyczyć więcej

Kolejne miesiące, które najprawdopodobniej przyniosą informacje o następnych cięciach stóp procentowych przez RPP, mogą wzmocnić popyt na mieszkania.

Już dziś, po jednej obniżce stóp procentowych o 25 pkt. bazowych, WIBOR 3M jest na poziomie 4,65 proc., a jeszcze w sierpniu było to nawet 5,1 proc. Ponadto w kontraktach terminowych na stopę procentową, notowano 8 listopada WIBOR 3M za 9 miesięcy na poziomie zaledwie 3,54 proc. Gdyby rzeczywiście doszło do takiego spadku głównego składnika oprocentowania kredytów hipotecznych, to przeciętna trzyosobowa rodzina, zarabiająca 5 tys. zł netto, która dziś może pożyczyć od banków ok. 367 tys. zł (dane Home Broker, przy założeniu kredytu na 30 lat i oprocentowaniu 6,3 proc. rocznie), mogłaby za 9 miesięcy zaciągnąć kredyt na poziomie prawie 410 tys. zł.

Ale uwaga! Wraz ze spadającymi stopami procentowymi, trzeba liczyć się z tym, że wzrośnie poziom marż – drugiego czynnika wpływającego na wysokość oprocentowania kredytów. W efekcie faktyczny wzrost zdolności kredytowej może być znacznie niższy, a kredyt zaciągnięty za kilka miesięcy droższy niż dziś – zakładając oczywiście, że banki nie zakręcą kurka z pieniędzmi i dalej będą udzielały finansowania hipotecznego.

(oprac.graf. DG)

„Rodzina” nadzieją deweloperów

Jeśli czarny scenariusz nie spełni się, spadek kosztu kredytu może stopniowo umacniać popyt. Ale najwcześniej wiosną przyszłego roku. W pierwszych miesiącach 2013 r. ruch na rynku najprawdopodobniej będzie ograniczony, po ożywionej końcówce tego roku.

Jednak skokowy wzrost liczby zawieranych transakcji w ostatnim kwartale 2012 r., napędzany końcem programu „Rodzina na Swoim”, dla deweloperów stanie się okazją, aby trochę ograniczyć obecną nadpodaż mieszkań. Już zapowiedź zamknięcia programu przyniosła w trzecim kwartale na rynku pierwotnym spadek podaży, po raz pierwszy od 2,5 lat, o 2 proc. w porównaniu z drugim kwartałem. Nadal jednak, jak podaje REAS, deweloperzy na 6. największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Łódź) mieli na koniec września do sprzedania 55,7 tys. mieszkań. Jest to prawie dwa razy więcej niż w 2009 r. – wynika z danych REAS.

Gotowe mieszkania zakałą bilansów

Ta oferta mocno obciąża deweloperów kosztami. Muszą oni bowiem utrzymywać gotowe i niesprzedane mieszkania.

Warto zauważyć, że zgodnie z danymi NBP, zamieszczonymi w analizie rynku nieruchomości w drugim kwartale 2012 r., w strukturze aktywów firm deweloperskich aż 9,8 proc. stanowiły gotowe mieszkania. Dla porównania, w analogicznych okresach lat 2005 – 2009 odsetek ten wynosił tylko od 1,6 do 3 proc. sumy bilansowej.

  • Powiązane tematy:

Ponadto najświeższe dane GUS wskazują, że w trzecim kwartale br. deweloperzy, choć oddawali do użytkowania dużo mieszkań, rozpoczynali niewiele nowych budów. Jest to kolejny sygnał, że obciążenie rachunków zysków i strat firm deweloperskich kosztami stałymi, związanymi z utrzymaniem gotowych mieszkań, może rosnąć. I zbliżyć się do poziomu z 2010 r. Wtedy to bowiem, w drugim kwartale, gotowe mieszkania stanowiły średnio 13,7 proc. sumy bilansowej.

(oprac. graf. Darek Gąszczyk)

2013 rok trudny dla deweloperów

W tym kontekście warto przypomnieć, że najnowsza projekcja NBP przewiduje, że w 2013 r. dynamika wzrostu PKB osiągnie swoje okresowe minimum. Może się to przełożyć na poziom wynagrodzeń i zatrudnienia. A to nie pozostanie bez wpływu liczbę klientów i na kondycję finansową deweloperów.

Jak szacuje NBP, już w drugim kwartale tego roku ponad 20 proc. firm deweloperskich, korzystających z finansowania bankowego, miało problemy. Banki należności od nich zakwalifikowały do zagrożonych.

Ale gdyby wziąć pod uwagę ujęcie wartościowe, wskaźniki są trochę mniej pesymistyczne. Zgodnie bowiem z danymi NBP tylko ponad 15 proc. należności od sektora deweloperskiego było w drugim kwartale zaliczone przez banki do zagrożonych.

(oprac. D.Gąszczyk/ CC BY-NC-SA Matti Mattila)

Nie warto czekać z „mieszkaniem dla młodych”; Jest to kolejny argument przemawiający za tym, że moment likwidacji programu „Rodzina na Swoim” (31 grudnia 2012 r.) jest niefortunny. Istnieje bowiem ryzyko, że brak wsparcia popytowej strony rynku będzie od 1 stycznia 2013 r. działało procyklicznie.

Jest jednak nadzieja, że zgodnie z obietnicą złożoną przez ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej, Sławomira Nowaka, od lipca 2013 r. nabywcy będą mogli liczyć na wsparcie z nowego programu dopłat „Mieszkanie dla Młodych”. Pierwsze założenia tego programu zostały ogłoszone 14 października, a 8 listopada projekt założeń do ustawy został przekazany do konsultacji społecznych. Wciąż jeszcze przed nim konsultacje międzyresortowe, przyjęcie przez Radę Ministrów, prace sejmowe i senackie oraz podpis prezydenta.

Nie ma więc wciąż pewności czy, kiedy i w jakim ostatecznie kształcie wejdzie w życie zapowiadany nowy program dopłat. Dziś wiadomo, że ma on polegać na jednorazowym dofinansowaniu, a nie dopłatach do odsetek. Wszystko wskazuje jednak na to, że dofinansowanie z „Mieszkania dla Młodych” będzie niższe niż w przypadku „Rodziny na Swoim”. Co więcej, nieruchomość będzie można kupić jedynie od dewelopera i dopłatami będą objęte tylko mieszkania, podczas gdy w „Rodzinie na Swoim” dotyczyły też kredytu na dom.

Zmiana ta może spowodować, że od rządowych dopłat odcięci zostaną mieszkańcy większości powiatów. Najnowsze dane GUS, za okres styczeń – wrzesień tego roku, pokazują bowiem, że aż w 214 z 379 powiatów deweloperzy nie rozpoczęli budowy żadnego mieszkania. W kolejnych 73 powiatach budują mniej niż po 50 mieszkań. W sumie więc w ponad trzech na cztery powiaty deweloperzy nie stawiają żadnego budynku lub generowana przez nich podaż jest symboliczna. Warto w tym miejscu zauważyć, że statystyki GUS jako mieszkania kwalifikują też domy jednorodzinne. W efekcie nawet w tych powiatach, gdzie statystycznie rozpoczęto budowę do 50 mieszkań, może nie powstawać de facto żaden budynek wielorodzinny, który pozwoliłby na zakupy z dofinansowaniem z nowego programu.

(oprac.graf. DG/CC BY-NC-SA by Ciccio Pizzettaro)

Plusem „Mieszkania dla młodych” jest fakt, że pieniądze z budżetu stanowią substytut wkładu własnego. Pomniejszają więc od razu kwotę pożyczaną z banku oraz w sposób oczywisty – łączny koszt obsługi długu. W efekcie, w niektórych przypadkach, korzyść w całym okresie kredytowania mogłaby być, z punktu widzenia czysto rachunkowego, większa niż w przypadku programu „Rodzina na Swoim”.

Jak jednak wynika z praktyki, nabywcy mieszkań przy wyborze źródeł finansowania dążą zazwyczaj do minimalizacji obciążenia pierwszymi ratami kredytowymi. Pod tym względem niekwestionowany prym wiedzie „Rodzina na Swoim”.

Przykład? Załóżmy, że rodzina chce w Warszawie kupić nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. za 289,5 tys. zł. Decyduje się na 30-letni kredyt złotówkowy, który oprocentowany jest na 6,5 proc. rocznie. W standardowym kredycie rata wyniesie prawie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli rodzina ubiegałaby się o kredyt z dopłatą w „Mieszkaniu dla młodych” miesięczna rata wyniosłaby miesięcznie od niecałych 1,6 tys. zł (po urodzeniu się przynajmniej trzeciego dziecka) do prawie 1,8 tys. zł (rodzina bezdzietna). Tymczasem w obowiązującym do końca roku programie „Rodzina na Swoim” pierwsza rata to zaledwie 1,1 tys. zł.

(oprac.graf. DG/CC BY-NC-SA Happy Sleepy)

OF


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test