Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Mieszkanie dla młodych zmienia warunki na rynku

Styczeń i luty są miesiącami, w których zadłużenie hipoteczne Polaków rośnie najwolniej. W związku z tym, że kredytu na mieszkanie nie dostaje się od ręki, można wnioskować, że mniej kupujących jest na rynku przeważnie w grudniu i styczniu. Zbliża się więc sezon okazji mieszkaniowych. Grudniowy popyt wspiera widmo zaostrzenia wymagań dotyczących wkładu własnego.
Mieszkanie dla młodych zmienia warunki na rynku

Kupując mieszkanie w ramach MdM lepiej nie liczyć ani na wielki metraż, ani na dobrą lokalizację. (CC By DoNotLick)

Listopad był kolejnym miesiącem rekordowo niskich stóp procentowych. Sytuacja taka trwa od ponad 5 miesięcy i powinna utrzymać się przez przynajmniej kolejne 6 – 7 miesięcy. Mimo to najnowsze dane na temat liczby zawieranych transakcji nie są optymistyczne. Liczba zawartych transakcji liczonych przez Home Broker i Open Finance w okresie wrzesień – listopad spadła o 3,2 proc. względem wyniku z poprzedniego okresy trzymiesięcznego (czerwiec – sierpień). Najnowsze dane odniesione do analogicznego okresu przed rokiem dają jeszcze gorszy wynik, sugerując regres na poziomie ponad 20 proc. Może to jednak być w dużej mierze wynikiem wywołanym zeszłorocznym boomem na kredyty w programie „Rodzina na swoim”.

Więcej transakcji dzięki zmianom

Do końca roku pozytywnie na popyt na mieszkania wpływać powinna wchodząca w życie od stycznia rekomendacja „S”. Zakłada ona konieczność posiadania 5-proc. wkładu własnego przez nabywców mieszkań w 2014 roku. Najprawdopodobniej w większym stopniu wymaganie to dotknie nabywców z rynku wtórnego, którzy i tak dziś powinni szacować koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania na 5-6 proc. wartości nieruchomości. Dla porównania na rynku pierwotnym jest to raczej 1-2 proc. wartości nieruchomości.

Od nowego roku kupując mieszkanie używane trzeba więc będzie posiadać aż 10-11 proc. jego wartości w gotówce, aby myśleć o zakupie na kredyt, a na rynku pierwotnym będzie to odpowiednio 6-7 proc. wartości nabywanej nieruchomości. W pierwszych miesiącach 2013 roku sytuacja taka może odbić się negatywnie szczególnie na skali zgłaszanego popytu na mieszkania używane. Z drugiej strony w segmencie najtańszych lokali deweloperskich w dużych miastach popyt będzie wspierany przez program dopłat Mieszkanie dla młodych (MdM).

Nowy zbiór rekomendacji powinien z drugiej strony spowodować, że kredytobiorcy będą mogli pożyczyć więcej. Wydłużony zostanie do 30 lat (z obecnych 25) maksymalny okres, dla którego liczona może być zdolność kredytowa nabywcy. Minusem będzie natomiast skrócenie maksymalnego okresu kredytowania do 35 lat.

>>video: Ile mieszkań i jak zlokalizowanych w ramach MdM

Od stycznia zmieniają się zasady

Warto zauważyć, że w kwestii zmian otoczenia rynku nieruchomości wraz z ostatnim dniem grudnia, bieżący rok nie różni się szczególnie od poprzednich. Powoduje to przeważnie spore ruchy po stronie popytowej na przełomie lat. Można to zaobserwować na podstawie danych o saldzie kredytów złotowych posiadanych przez Polaków, ponieważ większa część mieszkań jest nad Wisłą nabywana na kredyt.

Analizując przyrosty tych sald w latach 2004 – 2013 (dane NBP) można uznać, że grudzień jest najbardziej pracowitym okresem na rynku mieszkaniowym. Oszacowany dla tego miesiąca wskaźnik sezonowości sugeruje, że czynnik sezonowy w tym miesiącu powoduje przyrost salda kredytów przeciętnie aż o 19,5 proc. W tym roku podobnemu efektowi może sprzyjać zmiana zapisów rekomendacji S, ale odwrotnie działa fakt, że weszła już w życie ustawa normująca program „Mieszkanie dla młodych”.

W poprzednich latach pozytywnie na zgłaszany popyt na mieszkania wpływał pod koniec roku:

1)      w 2012 roku koniec programu „Rodzina na swoim”,

2)      w 2011 roku nabywcy obawiali się innej nowelizacji rekomendacji S, która od 2012 roku wprowadziła mechanizm, zgodnie z którym niezależnie od okresu, na który kredyt był udzielany, banki musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat,

3)      w 2010 roku kupujący chcieli uniknąć zbliżających się zmian w rekomendacji T, która ograniczyła wysokość rat kredytowych do 50 proc. dochodów netto dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 65 proc. dochodów dla pozostałych.

Wykres przedstawia składniki sezonowe zmian, obserwowane w poszczególnych miesiącach lat 2004 – 2013. Czyli w styczniu przyrost salda kredytów hipotecznych jest przeważnie o 30 proc. niższy, niż gdyby zmian sezonowych na rynku nie było (działałby tylko trend i cykliczność, a w poszczególnych miesiącach roku nie dałoby się wyodrębnić miesięcy mniej i bardziej pracowitych).

(infografika Darek Gąszczyk/ CC by lydia_shiningbrightly)

(infografika Darek Gąszczyk/ CC by lydia_shiningbrightly)

Przełom roku czasem okazji

Trzeba jednak pamiętać, że wzrost salda zadłużenia w grudniu oznacza, że do umowy przedwstępnej zakupu mieszkania doszło najprawdopodobniej w październiku lub listopadzie. Od podpisania tej umowy do wypłaty kredytu mijają bowiem przeciętnie 1 – 2 miesiące. Jeśli więc współczynniki sezonowe wskazują, że w ciągu roku miesiącami o najmniejszej skali przyrostu salda kredytów hipotecznych są styczeń i luty, to można wnioskować, że z punktu widzenia sprzedających na rynku mieszkaniowym potencjalnych nabywców jest mniej w grudniu i styczniu, co skutkuje mniejszym zainteresowaniem ofertami.

Za wcześnie jednak, aby odtrąbić początek sezonu okazji na rodzimym rynku mieszkaniowym. Winowajcą jest nowelizacja rekomendacji S. Wspiera ona popyt ze strony osób, które chcą jeszcze w tym roku podpisać umowę. W efekcie można się spodziewać, że szczególnie w segmencie budżetowym mieszkań używanych przybędzie okazji dopiero na początku przyszłego roku. Negatywnie na popyt w tym segmencie wpłynie nie tylko wcześniej wspomniana rekomendacja, ale też program „Mieszkanie dla młodych”, który wspierać będzie osoby młode w nabywaniu pierwszego, relatywnie taniego mieszkania, ale tylko od deweloperów.

Inaczej sprawa wygląda jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Zanotowały one w ostatnim miesiącu spory wzrost – tak przynajmniej wynika z notowań indeksu współtworzonego przez Home Broker i Open Finance. W listopadzie był on notowany na poziomie o 1,8 proc. wyższym, niż miesiąc wcześniej i aż o 11 proc. niż rok wcześniej.

Trzeba jednak pamiętać, że indeks ten jest miarą dość prostą opierającą się o medianę cen transakcyjnych i nie uwzględnia jakości nieruchomości znajdujących się w obrocie (co czynią indeksy hedoniczne). Obserwowany wzrost cen w ujęciu rok do roku należy więc łączyć ze zmianą (wzrostem) jakości sprzedawanych mieszkań po zakończeniu programu „Rodzina na swoim”.

Autor jest analitykiem Lion’s Bank.

Kupując mieszkanie w ramach MdM lepiej nie liczyć ani na wielki metraż, ani na dobrą lokalizację. (CC By DoNotLick)
(infografika Darek Gąszczyk/ CC by lydia_shiningbrightly)
Zmiany-sezonowe-przyrostu-salda-kredytów-hipotecznych CC by lydia_shiningbrightly

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Saldo obrotów bieżących w Polsce bliskie poziomu strukturalnego

Kategoria: Badania pracowników NBP
Kształtowanie się salda rachunku obrotów bieżących jest kluczowe dla stabilności makroekonomicznej gospodarki. Saldo w Polsce nie odbiega zasadniczo od poziomu strukturalnego, czyli hipotetycznego poziomu, który wynika ze zmiennych makroekonomicznych oraz demograficznych w średnim i długim okresie.
Saldo obrotów bieżących w Polsce bliskie poziomu strukturalnego

Domowe ciężary nie tylko finansowe

Kategoria: Oko na gospodarkę
Co piątego dolara z codziennych dochodów pochłaniają mieszkańcom krajów należących do OECD koszty związane z mieszkaniem. Ponad jedna dziesiąta mieszkań jest na dodatek przeludniona. W Polsce relacje te są gorsze. Zagęszczenie staje się szczególnie dotkliwe w czasach przymusowej domowej kwarantanny.
Domowe ciężary nie tylko finansowe