Ryzyko cenowego krachu na europejskim rynku nieruchomości jest obecnie dużo mniejsze niż w latach 2007 – 2008, ale w Belgii i Austrii – patrząc na relacje cen do dochodów – można mówić o ponownym przegrzaniu koniunktury. Wzrostu cen nieruchomości można spodziewać się w Niemczech.
Na niebezpieczeństwa dla stabilności rynków finansowych i finansów publicznych, wynikające z tendencji rysujących się na rynku nieruchomości, zwrócił uwagę ośrodek badawczy Deutsche Bank Research (DBR). Wyrażone oceny korespondują i uzupełniają kwietniowy raport i rekomendacje Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (ESRB), o których pisał kilka tygodni temu Obserwator Finansowy. Raport DBR podkreśla, że przyjęte w ostatnich latach zasady makroostrożnościowe pozwoliły uchronić Europę przed kolejną bańką cenową. Nie doszło do niej pomimo zerowych, a nawet ujemnych stóp procentowych w strefie euro i pomimo dużej skali skupu obligacji jaki prowadzi Europejski Bank Centralny.
DBR przyjrzał się relacjom osiąganych dochodów oraz cen notowanych na lokalnych rynkach nieruchomości. W Hiszpanii, gdzie przed kryzysem koniunktura na rynku mieszkaniowym była wyjątkowo przegrzana, ceny nieruchomości spadły między rokiem 2008 a 2013 o blisko 40 proc. Obecnie rejestrowany jest wzrost, ale już nie tak dynamiczny. We Włoszech ceny domów są obecnie o 20 proc. niższe niż przed 2008 r.
Inaczej sytuacja wygląda we Francji, gdzie korekta cen nieruchomości była najniższa wśród dużych krajów unijnych. Ceny nieruchomości praktycznie nie spadły, ale – w ocenie DBR – ryzyko ponownego ich wzrostu jest niewielkie z powodu i tak już dużego (60 proc. w relacji do PKB) zadłużenia francuskich gospodarstw domowych.
Analityków DBR niepokoi sytuacja rynku nieruchomości w Niemczech, gdzie od 2008 r. ceny domów i mieszkań nominalnie zdrożały o 50 proc. W relacji do osiąganych dochodów wzrost ten nie był już tak wysoki, gdyż w tym samym czasie wzrastały również nominalne dochody gospodarstw domowych.
Jak się ocenia – do wzrostu cen przyczynia się polityka gospodarcza, która nadmiernie zachęca do inwestycji w nieruchomości. Dzieje się to w sytuacji, gdy coraz bardziej kurczy się przestrzeń w miastach przeznaczona na budowę domów i mieszkań. Niemcy na dodatek są w obliczu nowego boomu mieszkaniowego związanego z przyjmowaniem uchodźców z Bliskiego Wschodu i Afryki. DBR spodziewa się dalszego wzrostu cen nieruchomości.
O największym przegrzaniu rynku nieruchomości można mówić w przypadku Belgii i Austrii, gdzie ceny domów i mieszkań nominalnie podwoiły się od 2000 roku. DBR przypomina w tym kontekście analogiczne oceny zawarte w raporcie i rekomendacjach ESRB. Dodaje, że nadzór finansowy w tych krajach próbuje przeciwstawić się narastaniu nierównowagi, ale działania te są jak dotychczas mało skuteczne. Nadmierne zachęty inwestycyjne mogą prowadzić także do przegrzania rynku nieruchomości w Holandii, gdzie poziom zadłużenia gospodarstw domowych sięga już 110 proc. PKB oraz w Finlandii. W Finlandii od czasu przystąpienia tego kraju do strefy euro zadłużenie gospodarstw domowych niemal się podwoiło i sięga 70 proc. PKB. Nagłe załamanie cen nieruchomości może w obu krajach wywołać recesję.
Poprawiła się natomiast w ocenie DBR sytuacja na rynku nieruchomości i nie ma ryzyka ponownego zagrożenia stabilności finansowej w przypadku Irlandii, Portugalii i Grecji – krajach najsilniej obok Hiszpanii dotkniętych kryzysem finansowym w 2008 roku. W Irlandii ceny nieruchomości w relacji do dochodów gospodarstw domowych, podobnie jak w Hiszpanii, spadły o 40 proc. Najniższy ich poziom był w roku 2013. Od tego czasu wzrosły one ponownie o 30 proc., ale jest to obecnie poziom zbliżony do średniej wieloletniej dla tego kraju, wyliczanej przez OECD.
W Portugalii ceny nieruchomości są obecnie niskie w relacji do dochodów, a barierą do ponownego ich wzrostu jest wysokie zadłużenie gospodarstw domowych, sięgające 75 proc. PKB. Hamulcem wzrostu cen są także wyzwania demograficzne przed jakimi stoi kraj z powodu emigracji i starzenia się społeczeństwa portugalskiego. Nie ma zagrożenia przegrzaniem rynku nieruchomości także w Grecji, gdzie od 2007 r. ceny domów i mieszkań gwałtownie się obniżyły, ale gwałtowniej niż dochody i relacja między nimi jest obecnie, podobnie jak w przypadku Portugalii, poniżej długookresowej średniej.
>> Więcej w raporcie DBR
