• Obserwator Finansowy

Mieszkania drożeją, rynek ma się dobrze

23.04.2019
Na razie daleko nam do kryzysu na rynku nieruchomości – mówi dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH zajmujący się rynkiem nieruchomości.

Jacek Łaszek (fot. W. Dąbkowski, NBP)


ObserwatorFinansowy.pl: Co się dzieje na rynku nieruchomości?

Jacek Łaszek: Mamy boom budowlany! Podkreślam: budowlany, bo czym innym jest boom budowlany, a czym innym cenowy. My mamy ten pierwszy. Ceny przyspieszyły trochę, ale tragedii nie ma. Jak na razie.

Ale rosną ceny domów i mieszkań?

Rosną, ale to głównie wzrost kosztów pcha te ceny, a nie spekulacja. Problemy pojawiają się wtedy, gdy ceny rosną z powodu spekulacji, tym bardziej napędzanej kredytem bankowym. Taka sytuacja najczęściej kończy się załamaniem i może nastąpić kryzys.

Jak czytamy w raporcie NBP, w Polsce jeszcze jesteśmy daleko od takiej sytuacji. Ale popyt na nieruchomości jest bardzo duży. Dlaczego?

Mamy popyt na rynku biurowym, bo są niskie stopy w strefie euro i to wpływa na rynek polski. Deweloperzy z tych krajów mogą zaciągnąć bardzo tanie, subsydiowane kredyty i zarabiać na wynajmie tych nieruchomości. Rekordowo niskie patrząc historycznie są też polskie stopy procentowe, więc opłaca się brać kredyty, kupować mieszkania lub inwestować w wynajem, zwłaszcza że czynsze najmu wzrosły. Dodatkowo budujemy nieruchomości infrastrukturalne z programów unijnych.

Inwestorzy chcą zarobić i u nas szukają okazji…

Tak, bo na Zachodzie mają pełno tych nieruchomości, więc przenoszą się do nas. Budują nieruchomości biurowe, bo wciąż jest duży popyt na nie. W sektorze mieszkaniowym buduje się też dużo – ok. 180 tys. mieszkań rocznie. No i tak samo mamy boom w budownictwie drogowym czy kolejowym, wspieranym przez fundusze unijne. Zatem ten sektor budownictwa pęka w szwach. Na szczęście mamy pracowników z Ukrainy, bo nie wiadomo, jakbyśmy sobie poradzili.

Czyli jest się czym martwić…

Trochę, bo globalnie jest za duży popyt budowlany. No i rodzi się problem, bo przykładowo jeżeli zdolności wytwórcze są na 100 obiektów, a popyt jest na 120 obiektów to wybudujemy 100 i kropka. Skoro nie da się wybudować tych 120 obiektów, to po prostu ceny na te budowane pójdą w górę o ok. 20 proc. i tak wybudujemy 100. Teoretycznie może też być tak, jak np. w czasach socjalizmu, że rozpaprze się budowę wszystkich 120 obiektów, ale ich budowa wydłuży się w czasie, dokładnie o 20 proc. Proszę sobie przypomnieć, za komuny inwestycje trwały 10 – 20 lat, bo rozpoczynano ich za dużo naraz, bo wszystko było ważne. Polityk gospodarczy musi być asertywny, bo inaczej spowoduje bałagan i nie zrealizuje celów!

Mamy zatem obecnie sytuację, która jest konsekwencją prostej zależności: wysoki popyt powoduje wzrost cen…

Fakt, że rosną ceny nie oznacza, że jest bańka cenowa.

Rynek mieszkaniowy jest tak specyficzny, że jest wiele czynników fundamentalnych, które mogą prowadzić do wzrostów cen. Więc to, że rosną ceny, to nie znaczy, że jest bańka cenowa. Ponadto należy pamiętać, że nieruchomości są produktem nisko rentownym. I jak np. stopy procentowe idą do góry, to popyt od razu spada, bo wielu nie chce się bawić w takie inwestycje. Inwestorzy myślą: po co mi dwa czy trzy proc. zysku, jak ja mogę mieć gdzie indziej 10 czy więcej.

No właśnie, aktualnie mamy niskie stopy…

Właśnie. Jeśli ustawiamy niską stopę procentową, to się okazuje, że to co normalnie jest nisko rentowne, staje się względnie rentowne i opłaca się to robić. Jeśli w strefie euro mamy stopę procentową ujemną albo zerową, to kwota, którą płacimy za kredyt czyli efektywna stopa, jest w praktyce tylko marżą banku i ona wynosi 1 czy 1,5 procent. Więc ta stopa jest niższa, niż zwrot w najgorszym biznesie. Więc wtedy opłaca się inwestowanie w nieruchomości i to obserwujemy.

Również w Polsce?

U nas obecnie stopa zwrotu na nieruchomościach komercyjnych biurowych wynosi przeciętnie około 3 proc. Normalnie nikt w taki biznes nie wejdzie. Ale jak się podlewaruje czyli sfinansuje kredytem z niską stopą procentową przykładowo 1 proc. czy 1,5 proc., to już będzie kilkukrotnie wyższy zysk niż te 3 proc. No i robi się opłacalny biznes, jak zawsze gdy są subsydia. Wszyscy w to wchodzą, a ceny idą w górę, o czym pisze przykładowo raport NBP…

Jest tam mowa o wzroście średnich cen ofertowych i transakcyjnych metra kwadratowego mieszkań deweloperskich zarówno na rynkach pierwotnych, jak i wtórnych w IV kw. 2018 r.

Wzrost cen na obu tych rynkach w omawianym okresie wiązał się ze sprzedażą droższych mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji. Zmalała jednocześnie sprzedaż mieszkań tańszych, co może być związane z zakończeniem funkcjonowania rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych”, który wspierał popyt w tym segmencie.

Jak wynika z raportu NBP, dostępność mieszkań maleje.

To prawda i to z powodów, o których mówiliśmy, czyli rosnących cen. Ale należy pamiętać, że jednocześnie rosną dochody.

Czy wzrost tych dochodów jest adekwatny do wzrostu cen?

To jest różnie w różnych okresach. Z naszych badań wynika, że dostępność się zmniejszyła nieznacznie, ale jest nadal dobra.

Za jedną pensję można obecnie kupić 0,8 mkw. mieszkania….

To jest przyzwoicie. Ja pamiętam, jak można było kupić 0,1 mkw. czy 0,2 mkw. mieszkania.

A czy to nie jest tak, że mieszkania kupują ci, którzy już je mają, traktując to jako inwestycję?

Tak, 30 – 40 proc. to są takie osoby, szczególnie o średnich dochodach.

A biedni?

Mieszkania własnościowe nie są dla najbiedniejszych, nie są również dla biednych. Są dla klasy średniej. Tak jest na całym świecie. Dla najbiedniejszych są mieszkania socjalne.

Może zmienia się też sposób postrzegania własności i ludzie nie chcą wiązać się z miejscem, chcą być bardziej mobilni i wolą wynajmować mieszkania?

Po trosze tak jest. Ja po socjalizmie byłem spragniony własności i dlatego zbudowałem dom. Mój najmłodszy syn, wychowany już w kapitalizmie z tzw. pokolenia „Z” sprawia wrażenie, jakby nie chciał nic mieć na własność. Do pracy jeździ pożyczoną hulajnogą, na narty skrzykują się ze znajomymi i pożyczają jakiś busik. Ja jestem pokoleniem post-komunistycznym i mam takie przekonanie, że warto coś mieć, zwłaszcza na starość. Młodzi obecnie są inni, ale tak było zawsze.

Czyli z jednej strony większa mobilność młodych ludzi, ale z drugiej wciąż mówi się o braku mieszkań w Polsce.

Jest to po części spowodowane szybkim wzrostem dochodów, szczególnie od momentu wejścia przez nas do Unii Europejskiej. Jeśli dochody idą do góry to ludzie chcą także podnosić swój standard życia, w tym mieszkaniowy, czyli wzrasta chęć kupowania. W dużych aglomeracjach miejskich, takich jak np. Warszawa brakuje około 100 mieszkań na 1000 mieszkańców.

Z drugiej zaś strony sporo mieszkań stoi pustych?

Problemem z jednej strony jest liczba mieszkań, a z drugiej przestrzenne rozłożenie tego zasobu. Cechę szczególną stanowi urbanizacja, rośnie sfera usług, które wymagają wykwalifikowanych ludzi, nowoczesnych pomieszczeń biurowych. Koncentracja w największych ośrodkach sprzyja rozwojowi i wzrostowi.

Czy w ostatnim roku obserwujemy zróżnicowanie wzrostu cen pomiędzy różnymi polskimi miastami?

Te wzrosty kształtują się dosyć podobnie. Trzeba też pamiętać, że te ceny są heterogeniczne. Tzn. każde mieszkanie jest inne. Trudno się to porównuje. My stosujemy metody ekonometryczne, modelowanie hedoniczne, czyli wyceniamy atrybuty mieszkania, np. widok z okna, piwnicę czy parking.

O ile widok z okna może podnieść cenę?

To jest szczególnie ważne przy tzw. nieruchomościach rekreacyjnych. Pamiętajmy, że niektóre cechy mieszkań uśredniają się. Z reguły małe mieszkania są droższe z jednego mkw. Droższe są w niektórych dzielnicach, każda z nich ma swoją cenę.

Piętro, rok budowy, wykończenie czy widok z okna – to wszystko wpływa na cenę mieszkania.

Określone piętro, rok budowy, wykończenie – to wszystko wpływa na cenę. I to uwzględniają indeksy hedoniczne. Te nasze modele pozwalają nam ceny uśrednić, sprowadzić każde mieszkanie do przeciętnej. Robimy to po to, aby wyliczyć dobre indeksy cenowe i monitorować sytuację. Dopiero wtedy możemy powiedzieć, jak te ceny np. w Warszawie się kształtują.

Czy wszystkie segmenty rynku budowlanego rozwijają się równie szybko?

Pamiętajmy, że rynek nieruchomości składa się z kilku części. Dwie główne to: sektor nieruchomości mieszkaniowych i rynek nieruchomości komercyjnych. Do tego ostatniego zaliczyć należy nieruchomości na wynajem prowadzone przez profesjonalnych inwestorów. Od tego trzeba odróżniać powierzchnie wynajmowane indywidualnie. Do rynku nieruchomości komercyjnych zaliczamy powierzchnie biurowe i handlowo-usługowe oraz hotele. Najlepszą pozycję w tej chwili ma sektor mieszkaniowy, bo tu jest najwyższa rentowność. W pozostałych sektorach, m.in. drogowym czy kolejowym jest gorzej, więc kto może, ucieka do mieszkaniówki.

Skąd to rozróżnienie nieruchomości, które finalnie i tak są wynajmowane na te komercyjne i „indywidualne”?

Między tymi formami jest bardzo duża różnica. W jednym przypadku jest deweloper, który buduje nieruchomość pod kątem wynajmu. W drugim – wynajmują osoby fizyczne. To tak, jakby porównać wynajem hotelowy do wynajmu pojedynczych pokoi. Inaczej mówiąc, z jednej strony mamy profesjonalną firmę, a z drugiej działalność trochę chałupniczą.

Który z tych segmentów jest istotniejszy dla rynku?

Obydwa. W Europie Zachodniej każdy z nich zajmuje około połowy rynku. W Polsce jest bardzo mało tych pierwszych czyli najemców profesjonalnych. Z kolei wynajem indywidualny domów czy mieszkań zaczął się zmieniać jakieś dwa lata temu, szczególnie po zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, kiedy to została ograniczona ochrona i wprowadzono tzw. najem okazjonalny i profesjonalny. Nadmierna ochrona i nieklarowne przepisy powodowały, że ludzie bali się legalnie wynajmować komuś mieszkanie i większość tego rynku działała w szarej strefie.

To dobrze, że jest słabsza ochrona najemcy?

Nie w tym rzecz. W starej ustawie najgorsze było to, że była ona bardzo niejasno napisana i nie bardzo było wiadomo, jak stosować te przepisy dotyczące ochrony lokatora – czy do tzw. zasobu komunalnego, czy do wszystkich mieszkań. Były różne interpretacje prawne i różne praktyki sądowe. Bywało tak, że wynajmujący przestawał płacić, a gdy właściciel się upominał, ten brał dobrego adwokata i był bezkarny. Nie można go było wyrzucić.

I jak to się zmieniło?

Wprowadzono tzw. najem profesjonalny, dotyczący firm i okazjonalny dla osób fizycznych. Jeżeli zostanie podpisana umowa w formie notarialnej, to można normalnie wymówić tę umowę i sprawa załatwiona. Dzięki temu znaczna część sektora wyszła z szarej strefy.

Czyli zadecydowały kwestie prawne, a nie niechęć do płacenia podatków?

Oczywiście. Moim zdaniem ludzie bali się wynajmować innym, bo potem mógł się pojawić problem z pozbyciem się nierzetelnego lokatora.

To znaczy, że znaczna część osób wynajmujących mieszkania ujawniła się?

Po wprowadzeniu nowych regulacji ludzie zaczęli płacić podatki od wynajmu.

Tak. Po wprowadzeniu tych nowych regulacji zaobserwowaliśmy gwałtowny wzrost deklaracji podatkowych w tym sektorze. Innymi słowy ludzie zaczęli płacić podatki od wynajmu, które zresztą nie są zbyt wysokie, w ramach najmu prywatnego jest to ryczałtowo 8,5 proc. przy przychodach do 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę.

Udało się zatem zmniejszyć szarą strefę…

Naturalnie. Choć jakaś część tam pozostała. Problem w tym, że trudno tutaj o wiarygodne badania, bo… mało kto je robi. Myśmy zapytali urzędy skarbowe: ile osób rozlicza się z nimi z wynajmu, zestawiliśmy to z danymi od stowarzyszeń, które wynajmują lokale oraz od pośredników i uchwyciliśmy w ten sposób fragment rynku. Jak robiliśmy to zestawienie, to myślałem, że te liczby się miną, a to się prawie zgodziło…

Czyli liczba wynajmujących odpowiada kwocie płaconego podatku?

Tak. Wygląda na to, że większość płaci podatki. No, bo jak podatki nie są za duże, to ludzie wolą je płacić, nie chcą ryzykować. Zaznaczam jednak, że nie są to pełne dane. Będziemy starali się zbadać tę kwestię głębiej i pełniej…

Wróćmy jeszcze do sytuacji rynku nieruchomości w szerszej, europejskiej skali. Jak w obecnej sytuacji niskich stóp procentowych i powstawania boomu mieszkaniowego ma się do tego brexit? Czy może wpłynąć na rynek nieruchomości?

Skutki brexitu na rynek nieruchomości są bardziej widoczne w Wielkiej Brytanii niż u nas. Obecnie wiele brytyjskich spółek zbankrutowało, dotyczy to głównie mieszkań luksusowych. Ale na większy wpływ wyjścia Zjednoczonego Królestwa z Unii Europejskiej trzeba poczeka, bo tak naprawdę nie wiemy jeszcze jaki będzie ten brexit. Jak na razie powstał wielki bałagan i mieszkańcy Wielkiej Brytanii są tym już mocno podminowani. Zagrożony jest segment mieszkań luksusowych, ale za wcześnie na analizę.

Czy można zatem powiedzieć, że brexit będzie dla Europy i Polski mało odczuwalny.

Na razie, w krótkim okresie, nie powinno być jakiegoś załamania na europejskim rynku finansowym, również na rynkach nieruchomości, ale w dłuższym okresie trudno jednak przewidzieć co się wydarzy. Natomiast jeśli chodzi o Polskę to raczej nie będzie to miało żadnego wpływu. Cała sytuacja może być wykorzystywana jedynie do celów politycznych. Polska jest rozpatrywana raczej jako dalszy partner. Jeśli już to biznes z Wielkiej Brytanii prędzej przeniesie się do Paryża lub krajów Beneluksu niż do nas.

Rozmawiali: Joanna JanikDariusz Rostkowski

Dr hab. Jacek Łaszek – profesor SGH, pracownik Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP. Wraz z zespołem przygotowuje kwartalne raporty o rynku nieruchomości.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test