Polityka rządu i Fed prowadzi do nowej bańki na rynku nieruchomości

San Francisko (CC By NC SA cromdia)

Według indeksu cen domów S&P/Case-Shiller ceny nieruchomości w USA w styczniu b.r. wzrosły o 8,1 proc. To największy skok od czerwca 2006 r. Według danych Federalnej Agencji Finansowania Rynku Mieszkaniowego nabywcy zarówno nowych jak i starych domów płacili już w lutym 2012 r. o 9 proc. więcej niż rok wcześniej, a w lutym tego roku o 15 proc. więcej. Dwaj najwięksi kredytodawcy podwyższyli swoje prognozy — JPMorgan Chase & Co twierdzi, że rynek odnotuje w tym roku wzrost o 7 proc., a w przyszłym o 15 proc.; Bank of America mówi o 8-procentowej podwyżce.

Ożywienie rynku nieruchomości budzi ogromne nadzieje w USA. Amerykanie wiedzą, że ożywienie tego rynku może być kołem zamachowym gospodarki, w przeszłości już parę razy wyciągnęło Stany Zjednoczone z kryzysów. Czy wyciągnie i tym razem? Krytycy twierdzą że nie. Co więcej ostrzegają, że za moment rynek załamie się, tak jak przed sześciu laty.

Ożywienie rynku nieruchomości – podkreślają – jest sztuczne, bo stymulowane subsydiami płynącymi z Federalnej Rezerwy w postaci programu Quantitative Easing i kredytowymi gwarancjami rządu. Ta polityka administracji i Fed jest według wolnorynkowej opozycji całkowicie chybiona i potencjalnie prowadzi nie tylko do inflacji, ale do powtórki, w jakimś wariancie, katastrofy na rynku mieszkaniowym.

Co faktycznie zatem dzieje się na tym rynku?

Rząd wyciągnął 2 mln rodzin z pułapki

Odgórne ożywianie rynku mieszkaniowego postępuje dwutorowo. Z jednej strony rząd pomaga restrukturyzować kredyty hipoteczne, które, jak to określają amerykańscy komentatorzy, znalazły się „pod wodą”, czyli ich wysokość przewyższa obecną wartość nieruchomości. Z drugiej strony bank centralny pompuje w rynek mieszkaniowy pieniądze, utrzymując najniższe w historii stopy procentowe, aby pobudzić gospodarkę.

Na koniec 2012 r. ponad 2 miliony rodzin „zrefinansowało” swoje kredyty mieszkaniowe w ramach rządowego programu pomocy dla kredytów „pod wodą” (HARP — Home Affordable Refinance Program). Wprowadzono go wiosną 2009 r. Pozwala on na obniżenie miesięcznych spłat, jeśli wartość domu spadła w czasie kryzysu poniżej wartości kredytu jaki obciąża hipotekę. Liczba 2 miliony robi wrażenie, ale to niespełna jedna ósma rodzin, które mają kłopoty z hipoteką. Według internetowej agencji informacyjnej rynku nieruchomości Zillow, blisko 14 milionów kredytów wciąż jest „utopiona”.

Problem w tym, że wymagania programu są wysokie — restrukturyzacja długu jest możliwa kiedy wartość nieruchomości wynosi ponad 80 proc. wartości kredytu, kredyt jest gwarantowany przez jedną z dwóch agencji Fannie Mae albo Freddie Mac, pożyczkobiorca w ostatnich 6 miesiącach spłacał kredyt regularnie, a w minionych 2 latach spóźnił się tylko raz.

Rząd przedłużył HARP do końca 2015 r., w nadziei, że pobudzenie gospodarki pomoże zadłużonym spełnić wymagania.

Upolitycznione hipoteki

Ale to nie ten program amerykańskiej administracji najbardziej wpływa na rynek nieruchomości. Od 2008 r. rząd pogłębił i poszerzył skalę gwarantowania kredytów hipotecznych; zabezpiecza już 90 proc. nowych kredytów, finansuje połowę tych z zerowym wkładem.

Rząd gwarantuje kredyty poprzez dwie niesławne agencje — Fannie Mae i Freddie Mac. Obydwie są spółkami akcyjnymi, faktycznie utrzymywanymi z budżetu. Są niesławne, ponieważ w dużym stopniu przyczyniły się do kryzysu w 2007 r. Obie odkupywały trudne kredyty na rynku wtórnym. Bańka, jaką takie wykupowanie wytworzyło, pękła w chwili kiedy Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe i pożyczkobiorcy nie byli w stanie spłacać rat.

Latem 2008 r., kiedy cały system kruszał, Fannie Mae i Freddie Mac były na progu bankructwa. Uratowało je 140 mld dol. przyznanych przez administrację Busha. Teraz, od początku kryzysu, obie agencje wsparły około 60 proc. kredytów mieszkaniowych, pozwalając Amerykanom kupować nieruchomości przy jedynie 3-procentowym wkładzie własnym. Nie wyłączają przy tym tych, którzy mają niską ocenę zdolności kredytowej, lub 50-procentowy wskaźnik relacji dochodów do zadłużenia.

Wzrosła też aktywność Federalnej Administracji Mieszkaniowej (Federal Housing Administration), która jest rządową agencją ubezpieczającą inwestorów na rynku mieszkaniowym. FHA sukcesywnie zastępuje prywatne firmy, które wycofały się z rynku: w 2005 FHA ubezpieczała ok. 3 proc. kredytów hipotecznych, w 2010 r. – już 40 proc. Według analityków agencji Moody’s aktywność FHA zapobiegła spadkowi cen nieruchomości o ok. 25 proc. W praktyce ocaliło to około 3 milionów miejsc pracy a więc ok. 0,5 bln dol. w amerykańskiej gospodarce. Odbyło się jednak za cenę zwiększonego rynkowego udziału agencji, finansowanej z pieniędzy podatników.

Zalew kół ratunkowych

Do odbicia cen na rynku mieszkaniowym walnie przyczynia się także Federalna Rezerwa. Dzięki programowi quantitative easing, w ramach którego Fed wykupuje obligacje gwarantowane hipotecznie, rynek otrzymał jak dotąd zastrzyk ponad 1 bln dol. Ponadto utrzymywanie przez bank centralny USA stóp procentowych bliskich zeru sprowadziło oprocentowanie kredytów hipotecznych do poziomu najniższego w historii — w listopadzie 2012 r. było to 3,31 proc., obecnie jest 3,35 proc.

Od drugiego kwartału 2007 r., czyli momentu kiedy bańka cen nieruchomości była u szczytu, do pierwszych oznak uzdrowienia rynku w 2011 r. wartość nieruchomości mieszkalnych spadła o 30 proc., czyli o 6,6 bln dol. W tej chwili, według szacunkowych danych, rynek odbił o ok. 10 proc.

Zdaniem krytyków to odbicie jest sztuczne — wartość rynku nieruchomości rośnie nieproporcjonalnie szybko do tempa wzrostu gospodarki i co najważniejsze — dochodów amerykańskich obywateli. Dzieje się tak, albowiem obie formy odgórnej pomocy zniekształcają rynek. Specjalne subsydiowanie ze strony państwa prowadzi do nieuchronnego krachu, ponieważ wycena rynku mieszkaniowego staje się nieprawdziwie wysoka.

„Amerykanie widzieli już ten film i wiedzą jak się kończy” — twierdzi Edward Pinto z American Enterprise Institute, wcześniej oficer kredytowy w Fannie Mae. Jego zdaniem najgorsze jest „zrzucanie dolarów z helikopterów”.

Zwolennicy wolnego rynku przestrzegają przed sztucznym kreowaniem cen. Wskazują, że nieruchomości w minionym roku zdrożały o ok. 8 proc., podczas gdy dochody indywidualne wzrosły zaledwie tyle, ile wynosiła inflacja, czyli o około 2 proc. Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych przed 2006 r. wynosiło do 6 proc., dziś jest to 3,5 proc.

„Jeśli więc powróci oprocentowanie na poziomie ok. 6 proc., które było sensownym oprocentowaniem przez ok. 30 lat, w sumie do 2009 r., to albo dochody muszą pójść o 30 proc. w górę, albo ceny nieruchomości muszą spaść o jedną czwartą, albo trzeba będzie jeszcze poluzować standardy kredytowania” — twierdzi Edward Pinto. Albo bańka pęknie.

Domki z kart

Wolnorynkowcy przypominają, że w 2007 r. do załamania rynku mieszkaniowego doszło nie dlatego, że polityka udzielania kredytów była agresywna, ale dlatego, że była lekkomyślna. Tysiące rodzin straciło mieszkania, ponieważ kredyt jakiego im udzielono, a który był gwarantowany przez Fannie Mae i Freddie Mac, nie trzymał należnych standardów. Takich standardów nie ma także i dziś.

Opozycja do rządowych rozwiązań wskazuje, że powrót zaufania konsumentów do rynku jest możliwy wtedy, kiedy tak jak pozostałe sektory amerykańskiej gospodarki, będzie on funkcjonować bez ogromnego wsparcia ze strony rządu.

Dziś nie wiadomo nawet jaka jest w USA realna wartość nieruchomości. Wiadomo natomiast, że zachwianie któregoś z elementów wsparcia — na przykład podwyżka stop procentowych – może wywrócić ceny. Chyba, że amerykańscy konsumenci uwierzą na tyle głęboko w ożywienie rynku mieszkaniowego, oraz w to, że znów są bogaci, że zaczną wydawać pieniądze i gospodarka, ta faktycznie wolnorynkowa, „dogoni” rynek mieszkaniowy.

OF

San Francisko (CC By NC SA cromdia)

Zamknij pokaz zdjęć