(©Envato)
Zapewne jednym z głównych skutków pandemii COVID-19 w zakresie organizacji pracy jest gwałtowne upowszechnienie się pracy zdalnej. Zmuszeni okolicznościami, pracodawcy i ich pracownicy musieli wdrożyć nowe formy pracy na odległość, tak aby ograniczyć kontakty fizyczne w najostrzejszych fazach pandemii. Doświadczenie to skłoniło przedsiębiorstwa do zwiększania inwestycji w sprzęt komputerowy oraz dostosowywania stosowanych praktyk zarządzania. Tym sposobem praca zdalna stała się obecnie praktyką standardową dla wielu pracowników i taką prawdopodobnie pozostanie.
Polaryzacja działalności gospodarczej doprowadziła do znacznego wzrostu cen nieruchomości w dynamicznie rozwijających się obszarach. Nieruchomości biurowe nie są tu żadnym wyjątkiem, a koszty nieruchomości przedsiębiorstw coraz bardziej obciążają ich wyniki. Postępowanie przedsiębiorstw korzystających z pracy zdalnej w celu ograniczenia zapotrzebowania na powierzchnię biurową może doprowadzić do strukturalnego spowolnienia na rynku nieruchomości przedsiębiorstw. W Stanach Zjednoczonych Bloom i Ramani wykazują, że trwająca pandemia i związane z nią upowszechnienie pracy zdalnej już teraz mają istotny wpływ na dynamikę przestrzenną nieruchomości miejskich, wywołując tzw. „efekt pączka” (ang. doughnut effect – pustoszenie centrów miast). W naszym ostatnim badaniu przyjrzeliśmy się pierwszym oznakom takiej zmiany we Francji.
Trwająca pandemia i związane z nią upowszechnienie pracy zdalnej już teraz mają istotny wpływ na dynamikę przestrzenną nieruchomości miejskich, wywołując tzw. „efekt pączka” (ang. doughnut effect – pustoszenie centrów miast).
Lokalne zróżnicowanie tendencji do wprowadzania pracy zdalnej
W pierwszej kolejności określamy indeks będący miarą tendencji do wdrażania pracy zdalnej na poziomie departamentu (fr. département). Indeks ten jest iloczynem dwóch składowych. Po pierwsze, wykorzystujemy wskaźnik opracowany przez Dingela i Neimana na poziomie zawodu i odnosimy go do lokalnej struktury siły roboczej we Francji. Interpretujemy go jako maksymalny potencjał pracy zdalnej, choć jest mało prawdopodobne, że jego górna granica zostanie osiągnięta w praktyce. Dodatkowo uwzględniamy ewentualne ograniczenia (jakość infrastruktury internetowej, średni czas dojazdu do miejsca pracy, liczba rodzin z dziećmi), uniemożliwiające wykorzystanie w pełni potencjału pracy zdalnej. Z tych ograniczeń wyodrębniamy główny komponent i łączymy go ze wskaźnikiem maksymalnego potencjału pracy zdalnej, tak aby otrzymać pojedynczy indeks, który mierzy faktyczną tendencję do pracy zdalnej w poszczególnych departamentach francuskich.
Mimo że w sposób naturalny wykazuje on dość silne powiązanie z gęstością zaludnienia, okazuje się, że pozostaje dodatnio skorelowany z faktyczną intensywnością stosowania pracy zdalnej nawet po jego redukcji do minimum.
Większe mieszkania, mniejsze biura, czyli nieruchomości po pandemii
Dostosowania na rynku nieruchomości przedsiębiorstw
Analizie poddajemy ewolucję różnicową na rynku nieruchomości przedsiębiorstw w departamentach o różnych tendencjach do wdrażania pracy zdalnej i wykazujemy, że dostosowania na tym rynku są bardziej znaczące na obszarach charakteryzujących się silniejszą tendencją do stosowania tej formy pracy.
Podczas gdy cała Francja doświadczyła znacznego spowolnienia w zakresie nowego budownictwa, spadki te rozkładają się nierównomiernie na całym jej terytorium i są dodatnio skorelowane ze wskaźnikiem pracy zdalnej. Co istotne, efekty te utrzymują się po uwzględnieniu aktywności gospodarczej, mierzonej jako lokalne różnice w zakresie bezrobocia.
Analizując reakcje cenowe, korzystamy z informacji na poziomie budynków, zawartych w wymaganych przepisami prawa sprawozdaniach francuskich funduszy inwestycyjnych nieruchomości (REIF). Fundusze te podają kwartalne wyceny swoich aktywów na poziomie budynków. Szacujemy marginalny wpływ zmiany wskaźnika pracy zdalnej o jeden punkt procentowy na prawdopodobieństwo korekty cen budynków w segmencie powierzchni biurowych w dół w zestawieniu z innymi segmentami w każdym kwartale. Przed pandemią COVID-19 nie było żadnych znaczących różnic w dynamice dostosowywania cen – po jej wybuchu ceny powierzchni biurowej w departamentach o wysokich wskaźnikach pracy zdalnej były korygowane w dół częściej niż w pozostałych.
Cała Francja doświadczyła znacznego spowolnienia w zakresie nowego budownictwa, ale spadki rozkładają się nierównomiernie na całym jej terytorium i są dodatnio skorelowane ze wskaźnikiem pracy zdalnej.
Skala tego efektu (suma współczynników od 2020q2 do 2021q1) wskazuje, że wzrost wartości wskaźnika pracy zdalnej o jedno odchylenie standardowe (0,072) zwiększa prawdopodobieństwo korekty cen w dół o około siedem punktów procentowych. Wzrost taki byłby tożsamy z przejściem z przeciętnego departamentu do regionu Lille lub Lyonu. Jest to bardzo duży wpływ, zważywszy że obserwowane bezwarunkowe prawdopodobieństwo korekty cen w dół przed rokiem 2020 wynosiło 5,8 proc.
Czy efekty te odpowiadają wdrożeniu pracy zdalnej na stałe, czy też może inwestorzy spodziewają się, że będzie to zmiana tymczasowa? W oparciu o prosty wzór wyceny aktywów mierzymy przybliżoną elastyczność wskaźnika pustostanów w stosunku do wskaźnika pracy zdalnej, wnioskowaną z elastyczności cen w stosunku do tej formy pracy. Wydaje się, że spadki cen na poziomie departamentów odpowiadają stałemu wzrostowi wskaźnika pustostanów na poziomie departamentów.
Implikacje
Opisane powyżej zmiany mogą mieć rozmaite konsekwencje dla gospodarki. W perspektywie krótkoterminowej spadek cen nieruchomości przedsiębiorstw i związana z nim niepewność mogą ograniczyć możliwości finansowania przedsiębiorstw poprzez zabezpieczenia. Obniżony popyt na powierzchnie biurowe skutkuje również nierównowagą po stronie podaży, którą rynek będzie musiał wchłonąć. Wzrost wskaźnika pustostanów w segmencie komercyjnym może ostatecznie przenieść się na rynek nieruchomości mieszkaniowych, jako że oba te rynki są ze sobą historycznie powiązane.
Przyszły rozwój sytuacji zależy teraz od tego, czy uczestnicy rynku przesadzili z reakcją na zwiększoną niepewność, czy też zbagatelizowali kwestię organizacji pracy w przyszłości.
Antonin Bergeaud – Banque de France
Jean Benoit Eymeoud – Economist, Banque de France
Thomas Garcia – Economist, Banque de France
Dorian Henricot – Economist, ECB
Artykuł ukazał się w wersji oryginalnej na platformie VOX EU, tam też dostępne są przypisy i bibliografia.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
