Profesor ekonomii i polityki publicznej na Uniwersytecie Harvarda, publicysta Project Syndicate
(©Envato)
Po dziesięcioleciach zawrotnego tempa w budownictwie, zasoby nieruchomości w Chinach są obecnie dość duże jak na kraj o dochodach na poziomie niższej klasy średniej. Badania sektora nieruchomości w Chinach koncentrują się na danych zagregowanych na poziomie krajowym lub na danych dotyczących największych i najbogatszych miast, tzw. miast „poziomu 1” i „poziomu 2”.
Pomimo ogromnej uwagi, jaką poświęcono nadmiernemu udziałowi sektora nieruchomości i budownictwa w PKB Chin, bardziej istotną kwestią jest to, że sektor ten od kilkudziesięciu lat rozwija się z ogromną prędkością, do tego stopnia, że Chiny już osiągnęły lub są bliskie osiągnięcia porównywalnej powierzchni mieszkaniowej na mieszkańca do tej w wielu gospodarkach rozwiniętych. Jeśli inwestycje w nieruchomości przynoszą coraz mniejsze zwroty, oznacza to, że sektor ten będzie musiał w nadchodzącej dekadzie ograniczyć inwestycje.
Oznacza to potencjalne ryzyko dla finansów, dochodów państwa i zatrudnienia. Jednak fundamentalne pytanie, o którym jedynie napomyka się w literaturze naukowej, dotyczy tego, w jaki sposób różne regiony odczuwają nierównowagę w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i budownictwa i jakie może to mieć znaczenie dla późniejszych dostosowań. Dysproporcje regionalne mogą również pomóc w wyjaśnieniu, dlaczego pozornie bardzo dobra kondycja sektora nieruchomości w największych i najbardziej znanych miastach, gdzie dane są łatwiejsze do uzyskania, może być niereprezentatywna dla znacznej części kraju.
W ciągu ostatniej dekady pojawiło się wiele ważnych artykułów na temat chińskiego sektora nieruchomości, ale generalnie skupiają się one albo na zestawieniach krajowych, albo na największych i najbogatszych miastach, czyli tzw. miastach „poziomu 1” i „poziomu 2” (np. Fan i in. 2015, Chen oraz Wen 2017, Glaeser i in. 2017, Chang i Xiong, 2018, Liu i Xiong 2020). Opierając się na wcześniejszych pracach dotyczących narastających problemów w sektorze nieruchomości w Chinach napisanych wraz z Yuanchen Yang (Rogoff i Yang, 2021a, 2021b), opracowaliśmy nowe dane, które pozwalają na analizę nierównowagi według wielkości miasta i poziomu dochodów na mieszkańca, czyli tzw. poziomu miasta (Rogoff i Yang 2022). Pokazujemy, że problemy są generalnie znacznie bardziej dotkliwe w mniejszych miastach o niższych dochodach, tj. miastach poziomu 3.
Nieruchomości mieszkaniowe w miastach poziomu 3 nie były przedmiotem tak dokładnych badań jak nieruchomości mieszkaniowe w bogatszych i bardziej znanych miastach poziomu 1 i 2. Większość dotychczasowych dyskusji była w dużej mierze oparta na niepotwierdzonych danych. Niemniej jednak chińskie miasta poziomu 3 odpowiadają za ponad 60 proc. PKB i około 50 proc. wartości rynkowej zasobów mieszkaniowych (70 proc. ogółu powierzchni mieszkalnej liczonej w metrach kwadratowych). Największe problemy z występowaniem nadmiernych zasobów nieruchomości, przed którym stoją chińskie firmy budowlane, występują w miastach poziomu 3.
Problemem w Chinach jest nie tylko wielkość sektora nieruchomości, której bezpośrednia wartość dodana w 2021 r. wyniosła 11,8 proc. PKB, a łącznie z bezpośrednim i pośrednim popytem końcowym osiągnęła poziom 25,4 proc. Oczywiście, jeśli popyt na nieruchomości zmniejszy się, powiedzmy, z powodu wolniejszego wzrostu w Chinach w nadchodzących latach, efekt domina dla PKB może być dość znaczny, w zależności od tego, jak łatwo będzie można przenieść zasoby do innych sektorów. W rzeczywistości jednak większym problemem jest to, że po dziesięcioleciach zawrotnego tempa w budownictwie, zasoby nieruchomości w Chinach są teraz dość duże jak na kraj o dochodach na poziomie niższej klasy średniej, a powierzchnia na mieszkańca stała się porównywalna z Francją czy Niemcami.
Wzrost w zakresie budownictwa mieszkaniowego w miastach poziomu 3, który, jak pokazujemy, odpowiada analogicznemu wzrostowi zasobów nieruchomości komercyjnych i budownictwa infrastrukturalnego, mógł być próbą obejścia prawa Zipfa; zgodnie z tym prawem w większości krajów w największych miastach gromadzi się największa część ludności i skupia większość działalności gospodarczej. Jednak fakt, że łącznie w miastach poziomu 3 liczba ludności stale maleje, natomiast w miastach poziomu 1 i poziomu 2 rośnie, sugeruje, że próba prowadzenia polityki w rodzaju „zbudujemy mieszkania, to ludność zacznie napływać” (cytując amerykański film „Pole snów” z 1989 roku) nie powiodła się. Nierównowaga na rynku nieruchomości jest tak duża, że prawdopodobnie odbije się na wzroście, nawet jeśli nie doprowadzi do kryzysu finansowego (Rogoff i Yang 2021a), choć oczywiście trudności finansowe pozostają potencjalnym mnożnikiem strat.
Chociaż Chiny nie publikują statystyk dotyczących zmian cen mieszkań dla większości miast poziomu 3, publikują indeksy cen mieszkań dla miast poziomu 1 i 2, a także dla średniej krajowej. Korzystając z naszych obliczeń dotyczących wielkości zasobów mieszkaniowych w każdej grupie miast, jesteśmy w stanie wyciągnąć wnioski na temat zmian cen nieruchomości mieszkaniowych w miastach poziomu 3. Dane pokazują, że w ostatnim okresie ceny mieszkań były znacznie niższe w miastach poziomu 3 w porównaniu do, powiedzmy, miast poziomu 1 (Pekin, Szanghaj, Shenzhen i Kanton), co jest zgodne z naszymi obserwacjami dotyczącymi popytu i podaży.
Odpływ ludności, połączony z szybko starzejącą się populacją ogółem, wskazuje na malejący popyt na mieszkania w najbliższej przyszłości, szczególnie w miastach poziomu 3. Do tej pory w miastach poziomu 3 wciąż przybywało nieruchomości mieszkaniowych, pomimo i tak już dużej powierzchni mieszkalnej przypadającej na mieszkańca. To prawda, że sektor nieruchomości może odejść od budowy nowych domów i biurowców i skoncentrować się na zastępowaniu starych nieruchomości nowymi. W rzeczywistości, jeśli, zgodnie z szacunkami demograficznymi ONZ dla Chin, popyt na nowe mieszkania w miastach spadnie o około 3 proc. rocznie do 2035 r., to potrzeby odtworzeniowe będą stanowić 60 proc. działalności sektora budowlanego. Jednak biorąc pod uwagę, że większość chińskich nieruchomości mieszkaniowych w miastach jest stosunkowo nowa, wybudowana po 2000 r., nadal będzie to wymagało znacznej korekty w dół wielkości sektora, co będzie miało wpływ na gospodarkę.
Jedną z podstawowych miar skali problemu jest liczba niedokończonych inwestycji budowlanych, która wzrasta wraz ze spadkiem popytu, zaś firmy budowlane mają trudności zarówno z realizacją inwestycji, które zostały przedsprzedane, jak i z wychodzeniem z inwestycji, które nie zostały sprzedane. Ostatnio dużo dyskusji na ten temat pojawiło się w prasie. Skalę nieukończonych inwestycji budowlanych w stosunku do istniejących mocy produkcyjnych firm budowlanych odzwierciedla stosunek liczby mieszkań w budowie do liczby mieszkań oddanych do użytku. Typowa inwestycja w budowę nieruchomości, której ukończenie zajmowało od pięciu do sześciu lat na początku 2010 roku, zajęłoby teraz ponad dziesięć lat i groziłoby nieukończeniem inwestycji. Problem jest dotkliwy nie tylko w miastach poziomu 3, ale także w miastach poziomu 2.
Problemy związane z nieruchomościami komercyjnymi występują równolegle z problemami w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Chociaż nie jesteśmy w stanie wygenerować podobnie kompletnych zdezagregowanych danych dotyczących budownictwa infrastrukturalnego, przedstawiliśmy szacunki dla wielu ważnych podkategorii tego sektora. Na przykład, pomimo faktu, że budownictwo infrastrukturalne w miastach poziomu 3 odpowiada za około 60 proc. krajowego PKB, to stanowi ono 88 proc. wszystkich dróg i 92 proc. dróg w budowie; to samo dotyczy rurociągów. Chiny słyną z najbardziej rozbudowanego na świecie systemu kolei dużych prędkości i wciąż kontynuują ich budowę w tempie znacznie przekraczającym dynamikę pasażerokilometrów, szczególnie w miastach poziomu 3.
Wszystko to pomaga wyjaśnić pozorną rozbieżność, która utrzymywała się przez jakiś czas pomiędzy zagregowanymi szacunkami sugerującymi „szczyt aktywności w budownictwie mieszkaniowym w Chinach” (Rogoff i Yang 2021), a podawanymi w mediach informacjami o wciąż dobrych wynikach cenowych w dużych miastach. Dziś znacznie lepiej rozumiemy problemy sektora nieruchomości w Chinach, ale ważną kwestią, którą pragniemy tutaj podkreślić, jest to, że epicentrum tego problemu znajduje się w miastach poziomu 3, które, razem wzięte, są znacznie ważniejsze, niż się powszechnie sądzi.
Wreszcie, chociaż prawdą jest, że rząd chiński ma ogromny wpływ na sektor nieruchomości poprzez regulacje finansowe i szereg innych instrumentów, błędem byłoby twierdzić, że obecne problemy wynikają po prostu z nadmiernego zaostrzenia zasad udzielania kredytów. Po okresie gwałtownego rozwoju sektora budowlanego, w którym budownictwo stanowiło podstawę chińskiej strategii wzrostu, zyskowność inwestycji budowlanych zaczyna spadać, podobnie jak w przypadku budowy rosyjskich kolei i hut w latach 70. oraz japońskiego budownictwa infrastrukturalnego w latach 80. Biorąc pod uwagę wiele czynników wskazujących na wolniejszy długoterminowy wzrost w Chinach, w tym niekorzystną sytuację demograficzną kraju, nadmierną centralizację, mniejsze korzyści płynące z doganiania zachodniego poziomu technologicznego, nie wspominając już o kosztach przejścia na gospodarkę niskoemisyjną, wydaje się, że istnieje konieczność istotnej korekty w chińskim sektorze nieruchomości, szczególnie w miastach poziomu 3.
Kenneth Rogoff – Thomas D. Cabot profesor polityki publicznej i profesor ekonomii na Harvard University.
Artykuł ukazał się w wersji oryginalnej na platformie VoxEU, tam też dostępne są przypisy i bibliografia.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
