Autor: Marek Pielach

Dziennikarz Obserwatora Finansowego, specjalizuje się w makroekonomii i finansach publicznych

Rynek nieruchomości wciąż chory na COVID

Przy obowiązujących do niedawna niemal zerowych stopach procentowych mieszkania stały się pożądanym towarem. O tym niedopasowaniu podaży do popytu mówili uczestnicy konferencji oddziału NBP w Łodzi i Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.
Rynek nieruchomości wciąż chory na COVID

(CC0 cegoh)

– Prawidłowa diagnoza, jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy brzmi tak, że ten rynek jest wciąż chory na COVID. Nie mamy normalnego rynku w tej chwili. Mamy rynek, który jest silnie zdestabilizowany – mówił Kazimierz Kirejczk, wiceprezydent Lang LaSalle.

– Mamy dramat, jeśli chodzi o podaż na rynku warszawskim, a właściwie trudno tam nawet mówić o normalnym rynku, ponieważ pośpiech, w którym trzeba dokonać zakupu jest zaprzeczeniem definicji transakcji wolnorynkowej, w której strony nie działają pod presją. W Łodzi z kolei mamy rekordową podaż – dodawał.

Rynek mieszkań nie jest oczywiście jedynym, który dotykają ograniczenia podażowe występujące po globalnych lockdownach. O kontekście makroekonomicznym tej sytuacji mówił Jarosław Jakubik, zastępca dyrektora Departamentu Analiz i Badań Ekonomicznych NBP.

Gospodarka niedoborów

– Nasza prognoza wzrostu gospodarczego jest bardzo optymistyczna. Uważamy, że w średnim okresie gospodarka Polski będzie rosnąć w dobrym tempie około 5 proc. I to nie jest tylko wyjście z kryzysu pandemicznego, ale to średniookresowe tempo wzrostu, które się materializuje na dość wysokim poziomie i oczywiście, gdyby nie te zaburzenia, to być może to tempo byłoby jeszcze wyższe. Ale wtedy mogłyby się włączyć dodatkowe efekty: jeszcze bardziej brakowałoby pracowników, jeszcze większa byłaby presja płacowa i tym samym jeszcze mniejsza chęć przedsiębiorstw do zwiększania podaży, bo nie byłoby z czego – wyjaśniał.

– Dochodzimy do argumentów o charakterze zasobowym. Tak jak Polska była przez całe lata gospodarką z nadmiarem bezrobocia, to już wiemy, że od 10 lat to jest zupełnie inna gospodarka, gospodarka niedoborów jeśli chodzi o zasoby – kontynuował Jarosław Jakubik.

Tak jak Polska była przez całe lata gospodarką z nadmiarem bezrobocia, to od dekady to jest zupełnie inna gospodarka, gospodarka niedoborów.

Jeśli chodzi o sam rynek nieruchomości ocenił, że czynniki makroekonomiczne wciąż będą dla niego „umiarkowanie korzystne”. Z jednej strony powinien się utrzymać długookresowy strukturalny popyt związany z mniejszą liczbą mieszkań per capita w porównaniu do średniej UE, z drugiej zacieśnianie polityki pieniężnej, będzie działać w przeciwnym kierunku.

3901 zł za metr nowego mieszkania w Warszawie

– Rośnie popyt i rośnie produkcja mieszkań. Popyt zawsze generalnie rośnie szybciej. Szczególnie ostatnio przyśpieszył trochę, ale produkcja do tej pory nadążała, w tej chwili nadąża trochę wolniej, ale to nie jest powiedziane, że ten stan się nie unormuje. To jest kwestia polityki gospodarczej – oceniał z kolei prof. Jacek Łaszek, odpowiedzialny w NBP za cykliczne raporty z rynku nieruchomości.

Slajdy prezentowane przez prof. Łaszka ilustrowały tezę, że konsumpcyjny popyt na mieszkania wynika ze strukturalnego ich niedoboru, rosnących dochodów i niskich kosztów kredytu. Przy czym, po podwyżkach stóp proc. nie należy się spodziewać, aby realne oprocentowanie kredytów pozostawało trwale niższe niż inflacja. Ten czynnik ma też znaczenie przy mieszkaniach kupowanych inwestycyjnie.

– Jeżeli gospodarka ma problemy i bank centralny obniża stopy procentowe, żeby tę gospodarkę wspomóc, wtedy te 2-3 proc. (rentowności na najmie mieszkania – przyp. red.) okazuje się rozsądną rentownością i pojawia się popyt inwestycyjny. Jeśli dodamy do tego aprecjację cen mieszkań, to rentowność zaczyna się robić bardzo rozsądna, ale pamiętajmy, że ten rynek rozwija się cyklicznie, jeśli ceny idą do góry, to w pewnym momencie zaczynają spadać – mówił prof. Jacek Łaszek.

Po spekulantach inwestorzy

Konsekwencji scenariusza spadkowego obawiała się prof. Ewa Kucharska-Stasiak z Katedry Inwestycji i Nieruchomości na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym Uniwersytetu Łódzkiego.

– Bańki cenowej, która klasycznie się pojawia w wyniku występowania spekulacji, nie ma (…) Wtedy, gdy powstawała bańka cenowa, ponad 30 proc. to był popyt spekulacyjny, teraz okazuje się, że ponad 30 proc. to jest popyt inwestycyjny. Dlatego stawiam pytanie, czy czasami nie może się pojawić bańka inwestycyjna, która może się podobnie zachowywać, jak bańka spekulacyjna, ale różnić ją może zachowanie na szczycie. Inwestorzy to nie są ci, którzy będą się wycofywali, jak spadają ceny, oni będą próbowali odzyskać kapitał, który włożyli – zastanawiała się prof. Ewa Kucharska-Stasiak.

Bańki cenowej na mieszkaniach, która się zradza w wyniku spekulacji, nie ma.

Inwestując w nieruchomości w czasach wysokich cen i rosnących stóp procentowych, trzeba je zatem wybierać szczególnie ostrożnie. O tym, na co jest popyt na rynku mówił Sławek Muturi, prezes spółki Mzuri zajmującej się obsługą najmu.

– Teraz relatywnie łatwiej jest nam wynajmować domy. Kiedyś czekały na klienta kilka miesięcy, teraz zdarza się, że znikają w dwa tygodnie (…) Nie widzimy większego popytu na coś, o czym się czyta w mediach, na mieszkania na parterze z ogródkiem, z dużym balkonem, tarasem. (…) W pokojach na wynajem – te najmniejsze pokoje cieszą się najmniejszym zainteresowaniem (…) Kiedyś znikały najszybciej, teraz najdłużej stoją – wymieniał.

Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie

Jeśli chodzi o spadającą rentowność najmu mieszkań, Muturi miał jedną refleksję:

– Przestrzegam, że dziś stopy zwrotu z najmu spadły w stosunku do tego, jak to było trzy lata temu, sześć lat temu, już nie mówiąc o tym, co było 10 lat temu i prawdopodobnie za lat 10 będą jeszcze niższe, bo w Polsce nadal są dużo wyższe niż w zachodniej Europie, a jesteśmy częścią UE, więc te zwroty będą spadać – prognozował.

Uciekające kredyty

Niektórzy uczestnicy konferencji podkreślali przy tym, że inwestycja w mieszkanie nie jest inwestycją jak każda inna i ma swoje skutki społeczne. Wzrost cen często utrudnia bowiem zaciągniecie kredytu hipotecznego na własne potrzeby.

– W Polsce około 40 proc. ludzi młodych gniazduje u swoich rodziców i to jest problem bardzo poważny. (…) Już przed pandemią obserwowaliśmy, jak coraz więcej osób traci zdolność do zaciągnięcia kredytu na cele mieszkaniowe. I te mieszkania, na które mieli szansę kredytobiorcy, musiały być mniejsze i tylko w niektórych miejscowościach – mówił Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

– Jestem przekonany, że powinien być pewien program budowy mieszkań na wynajem, także prywatnych mieszkań, ale jednocześnie jakaś umowa społeczna w sprawie zapewnienia warunków mieszkaniowych w kolejnych latach dla rodzin uboższych – podsumował.

(CC0 cegoh)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie

Kategoria: Trendy gospodarcze
W 2007 r. ceny mieszkań nominalnie były takie jak teraz, ale nasze dochody o wiele niższe. Dlatego średnia pensja nie starczała nawet na 0,3 mkw. mieszkania, a dziś starczy jednak na 0,76 mkw. – mówi dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH i doradca w Departamencie Stabilności Finansowej NBP.
Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie

3901 zł za metr nowego mieszkania w Warszawie

Kategoria: Trendy gospodarcze
W 1984 r. przeprowadziłem się do nowego mieszkania w Warszawie, którego metr kwadratowy w stosunku do średniej pensji kosztował dzisiejsze 3901 zł. Biedne PRL-owskie państwo w czasach największego powojennego kryzysu gospodarczego rok w rok oddawało po 180–190 tys. mieszkań.
3901 zł za metr nowego mieszkania w Warszawie

Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Kategoria: Analizy
Od wielu lat spada dostępność mieszkań dla mniej zamożnych warstw społecznych. Dotyka to także klasy średniej. Pandemia jeszcze bardziej pogłębi to zjawisko. Mimo licznych prób i wysiłków w zakresie budownictwa publicznego nie znaleziono trwałego rozwiązania, poza kilkoma wyjątkami.
Gordyjski węzeł mieszkaniowy