Dziennikarz Obserwatora Finansowego, specjalizuje się w makroekonomii i finansach publicznych
Fot. OF
Tak wynika z raportów NBP zarówno z rocznego za 2023 r., jak i kwartalnego za II kwartał 2024 r. Warto przyjrzeć się najnowszym danym (opublikowanym 15 października) i cenom mieszkań w II kwartale 2024 r. w dwóch największych miastach. Metr kwadratowy mieszkania w Warszawie osiągnął już średnio 18 677 zł – to cena ofertowa na rynku wtórnym (cena transakcyjna jest aż 19 proc. niższa i wynosi 15 123 zł). Na rynku pierwotnym różnica wynosi blisko 3 proc. Średnia cena ofertowa to 16 515 zł, a transakcyjna 16 021 zł.
W Krakowie sprzedający na rynku wtórnym także mają wysokie oczekiwania – 16 816 zł za metr, to średnia cena ofertowa, transakcyjna jest o 13 proc. niższa i wynosi 14 585 zł. Na rynku pierwotnym różnice są większe niż w Warszawie – między ceną ofertową 16 754 zł a transakcyjną 15 277 zł mamy 8,8 proc.
Dla porównania w najtańszym z największych miast – Łodzi – średnia cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła 11 003 zł, a transakcyjna 9837 zł (różnica 10,5 proc.). Rynek wtórny jest wyraźnie tańszy. Średnia cena ofertowa to 8977 zł, a transakcyjna 7602 zł (różnica to ponad 15 proc.).
Wrażenie robi przyrost cen nominalnych rok do roku, czyli II kwartał 2023 r. do II kwartału 2024 r. W Warszawie było to 21,6 proc. na rynku pierwotnym i 14,5 proc. na rynku wtórnym, w grupie sześciu miast wzrost to 21 proc. na pierwotnym i wtórnym, a w grupie 10 miast 14,7 proc. Do grupy sześciu miast zalicza się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław. Grupa 10 miast to trochę mniejsze ośrodki: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra.
Patrząc na dynamikę cen realnych, a więc uwzględniając inflację CPI, to nadal wzrosty cen mieszkań są dwucyfrowe. Dopiero odniesienie dynamiki cen do szybko rosnących wynagrodzeń daje mniejsze wzrosty – w Warszawie na rynku pierwotnym o 9,5 proc. i o 3,2 proc. na rynku wtórnym. W grupie sześciu miast to odpowiednio 7,9 proc. i 7,4 proc., a w grupie 10 miast to 3,1 proc. i 4,0 proc. Wzrost cen mieszkań był zatem szybszy i od wzrostu inflacji, i od wzrostu naszych pensji.
Tanie kredyty, rosnące pensje
Jednym z powodów był działający od 1 lipca 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, wyczerpał on w pół roku finansowanie zapisane na kolejne lata i wymagał nawet znalezienia dodatkowych środków w 2024 r. Porównując II kwartał 2023 r. z II kwartałem 2024 r. widzimy efekt bazy cen sprzed tego kredytu i po nim.
„Stopniowo rosnący popyt mieszkaniowy był konsekwencją m.in. dostępu do subsydiowanego kredytu mieszkaniowego oraz zmniejszania się kosztu kredytu dla zamożniejszych gospodarstw domowych. Silny wzrost wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw podtrzymywał gotówkowy popyt mieszkaniowy ze strony zamożniejszych gospodarstw domowych” – zauważyli analitycy NBP w raporcie obejmującym cały 2023 r.
„Wygaśnięcie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. z końcem 2023 r. wyhamowało popyt mieszkaniowy, jednak był on podtrzymywany m.in. przez znaczny wzrost średniego poziomu wynagrodzeń w gospodarce. Nadal rosły koszty budowy mieszkań, tj. robocizny, najmu sprzętu, przy stabilizacji cen materiałów. Znalazło to odzwierciedlenie w dalszym wzroście nominalnych i realnych cen mieszkań” – to już komentarz do najnowszych danych za II kwartał 2024 r.
„Na rynkach pierwotnych nominalne średnie ceny transakcyjne mkw. mieszkań wzrosły zarówno kw./kw., jak i r/r, zwłaszcza w Gdyni i Poznaniu. Notowano również wzrosty realnych cen transakcyjnych względem CPI oraz względem wynagrodzeń – dotyczyło to wszystkich grup miast, z wyjątkiem Warszawy. (…) Podobne tendencje występowały na rynkach wtórnych – dynamiki cen nominalnych kw./kw., szczególnie wysokie były w Gdyni i Wrocławiu. Dynamika r/r cen realnych zarówno względem CPI, jak i wynagrodzeń była dodatnia, w tym szczególnie wysoka w Krakowie i Wrocławiu. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym wzrosły we wszystkich grupach miast. Oznacza to, że podobne mieszkania w analizowanych miastach sprzedawane były drożej, niż kwartał wcześniej” – zaznaczyli autorzy informacji kwartalnej.
Między drugim a trzecim cyklem
Rynek szuka jednak nowej równowagi. Drugi kwartał 2024 r. był jednocześnie drugim kwartałem spadku popytu na mieszkania. Wzrosła za to aktywność inwestycyjna deweloperów. Kontraktów na budowę mieszkań sprzedano 9,8 tys., rozpoczęto budowę 62,3 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 3,7 proc. kw./kw. i 32,5 proc. r/r.
W całym 2023 r. rozpoczęto budowę około 190 tys. mieszkań (spadek o 5,6 proc. w porównaniu z 2022 r.) i oddano do użytkowania około 221,3 tys. lokali, z tego w 16 miastach wojewódzkich 69,8 tys. „Należy jednak pamiętać, że mieszkania oddawane do użytkowania w 2023 r. rozpoczynane były w roku 2020 i 2021, czyli w okresie największych ograniczeń covidowych oraz niepewności gospodarczej i inwestycyjnej” – podkreślali analitycy NBP w raporcie rocznym.
Zdaniem prof. Jacka Łaszka, który odpowiada w NBP za badania rynku nieruchomości, niedługo zaczniemy nowy, trzeci cykl. Od 2003 r. mieliśmy w Polsce dwa cykle nieruchomościowe z czterema fazami: ekspansji, załamania, stagnacji i ożywienia. Ten drugi cykl jeszcze trwa, faza ekspansji prawdopodobnie zakończyłaby się w latach 2020–2021, gdyby zgodnie z teorią wyższe stopy procentowe przełożyły się na spadek cen mieszkań. Praktyka okazała się inna: skutki pandemii COVID-19, wojna w Ukrainie i szoki energetyczne wpływające na odczyty inflacji oraz interwencja państwa w postaci Bezpiecznego Kredytu 2 proc. wydłużyły cykl.
Bez tych wszystkich wyjątków cykle wywołuje głównie zmiana cen kredytów hipotecznych – przyszły cykl obniżek stóp procentowych powinien przyczynić się do trzeciego cyklu nieruchomościowego i kilku lat intensywniejszego budowania mieszkań. Nie każdy cykl musi mieć bowiem tak dramatyczny przebieg jak np. w 2008 r., kiedy naszą ekspansję napędzaną kredytami frankowymi przerwał Globalny Kryzys Finansowy zaimportowany ze Stanów Zjednoczonych.
Na szczęście nie mamy teraz porównywalnej sytuacji. Nominalne ceny mieszkań wyrażane tylko w złotych rosną, ale nie oderwały się całkowicie od inflacji i wynagrodzeń, o czym mówią właśnie ceny realne. Z wykresu, który znajdziemy w ostatnim raporcie kwartalnym (jest też w rocznym) wynika, że jeśli poziom dzisiejszych cen to 100, to uwzględniając różnicę wynagrodzeń ceny mieszkań w sześciu miastach w II kwartale 2007 r. były około 50 proc. wyższe, a uwzględniając inflację były mniej więcej na tym samym poziomie. Nominalnie ceny mieszkań były wtedy o około połowę niższe.
Sam fakt, że ceny nie są na terytorium bańki, nie oznacza, że mieszkania są dostępne. Przeciwnie – dostępność mieszkań spada od 2015 r. Wskaźnik ten wyraża, ile metrów kwadratowych mieszkania można kupić za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście. Zachowuje się on podobnie w siedmiu miastach, ale największą amplitudę widać w Łodzi. Dziś można tam kupić 0,9 mkw. mieszkania (w II kwartale 2022 r. było to jeszcze mniej – 0,8 mkw.), gdy w 2015 r. można było kupić około 1,05 mkw. Dostępność była najniższa w 2007 r. – przeciętna pensja nie pozwalała wtedy kupić nawet 0,6 mkw. mieszkania (w Krakowie było jeszcze gorzej – nawet poniżej 0,4 mkw.).
Największe miasta przyciągają
Aby mieszkania były bardziej dostępne musi się spotkać większa ich podaż i mniejszy popyt. W długim terminie obie rzeczy prawdopodobnie się wydarzą. W edycji rocznej raportu o nieruchomościach NBP skupił się na demografii według prognoz GUS. Ludności Polski ma ubywać, a budowa nowych lokali mieszkalnych przecież ciągle trwa. Według danych OECD mieszkania oddane do użytkowania w Polsce w 2022 r. stanowiły aż 1,5 proc. istniejącego zasobu mieszkaniowego, przy średniej unijnej na poziomie 0,9 proc.
W 2023 r. w Polsce było 420 mieszkań na 1000 mieszkańców (w 2010 r. 350). Dla porównania średnia UE to 513 lokali na 1000 mieszkańców. Odstajemy też względem powierzchni przypadającej na osobę – w 2023 r. było to 31,7 mkw., a w całej UE to prawie 42 mkw. Około 2040 r. mamy mieć w Polsce 522 mieszkań na 1000 mieszkańców, a więc osiągniemy poziom dzisiejszej unijnej średniej – owe 513 mieszkań na 1000 mieszkańców. Tyle, że to wynik ogólnopolski, sytuacja na poszczególnych rynkach będzie się różnić.
„Rozkład przestrzenny z pozytywnymi zmianami liczby ludności koncentruje się głównie wokół pięciu dużych aglomeracji w województwach: pomorskim, wielkopolskim, mazowieckim, dolnośląskim oraz małopolskim, co będzie kreowało tam popyt mieszkaniowy” – przewidują autorzy raportu rocznego NBP. Mamy zatem już nienajgorszy zasób mieszkań, który w dodatku szybko się powiększa i mimo, że Polaków ma być mniej to ich presja na mieszkanie w największych miastach może okazać się silniejsza.
„Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2024 r.” tutaj.
„Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2023 r.” tutaj.
