Bruksela zahamowała zmiany własności ziemi

23.11.2011
Największe wzrosty cen gruntów rolnych notowano w latach bezpośrednio po wejściu Polski do UE, nawet o 30 proc. rocznie. Teraz ceny ziemi rosną wolniej, po 10-12 proc. rocznie i końca tego wzrostu nie widać. Potentatem na rynku handlu gruntami rolnymi pozostaje państwowa Agencja Rynku Rolnego. To uboczny skutek Wspólnej Polityki Rolnej.

(CC By-ND koppdelaney)


Średnio za hektar gruntów rolnych płaci się dziś w Polsce nieco ponad 17 tys. zł (dane Agencji Nieruchomości Rolnych) lub ponad 20 tys.zł (według GUS). Kilkutysięczna różnica w cenie ziemi sprzedawanej przez Agencję i podawanej przez GUS utrzymuje się od lat. ANR podaje, że w III kwartale 2011 r. grunty rolne podrożały w porównaniu z I kw. o 12,9 proc., a w porównaniu z III kwartałem zeszłego roku 13,8 proc.

Spore są różnice w cenie gruntów rolnych w poszczególnych transakcjach, bo  zależy to m.in. od klasy ziemi, wielkości sprzedawanego obszaru, podaży na danym terenie.

W województwach południowo-wschodnich obrót gruntami rolnymi jest niewielki, bo rolnictwo rozdrobnione, a stosunki własnościowe często nieuregulowane. W województwach zachodnich i północnych sprzedaje się gros gruntów rolnych, tylko tam można w jednej transakcji kupić kilkaset hektarów. Ceny najwyższe są od lat w województwach wielkopolskim, kujawsko-pomorskim, pomorskim i śląskim, a najniższe w podkarpackim, lubuskim i świętokrzyskim.

Gdzie się najwięcej sprzedaje

W roku 2011 nastąpił ponad 10 proc. wzrost cen gruntów rolnych w porównaniu z rokiem poprzednim we wszystkich trzech kwartałach. W dwóch poprzednich latach ten wzrost był znacznie mniejszy – sięgał 4-5 proc., ale w latach boomu 2007 – 2008 ceny rosły nawet o 30 proc. Ceny ziemi są silnie powiązane z rynkiem zbóż i innych płodów rolnych, np. roślin oleistych. W tym roku ceny surowców rolnych są wysokie, więc popyt na ziemię zdecydowanie wzrósł. Rolnicy mają więcej pieniędzy, gdy ceny są wyższe .

– Jak na polski rynek, biorąc pod uwagę siłę nabywczą rolników, to ceny są już wysokie. Niski wzrost cen ziemi w dwóch poprzednich latach to bardziej skutek niskich cen produktów rolnych niż kryzysu, choć atmosfera niepewności też nie była bez znaczenia – mówi Monika Dybciak, analityk w BGŻ.

Wzrost cen gruntów rolnych z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) mógł być spowodowany tym, że wystawiamy teraz do sprzedaży więcej gruntów niż do tej pory w województwach, w których był nieco mniejszy nimi obrót – to znaczy w wielkopolskim, kujawsko-pomorskim. W Wielkopolsce w tym roku sprzedamy ok. 10 tys. ha, w kujawsko–pomorskim ok. 6 tys., a to są grunty w Polsce najdroższe, co może wpływać na wzrost średniej ceny. W województwie lubuskim wzrostu cen jednak nie widać, od wielu lat płaci się tam ok.10 tys. zł za hektar.

– W tym roku ANR sprzedała już ok. 25 tys. ha ziemi więcej niż w roku poprzednim w tym samym okresie. Mamy więc równocześnie wzrost cen i wolumenu sprzedaży. Niektórzy specjaliści mówią, że wzrost cen wynika z tego, że teraz (do końca 2013 roku) rolnicy korzystają z kredytów preferencyjnych, więc dopiero w 2014 roku zobaczymy, czy był to istotny czynnik – mówi Tomasz Nawrocki, prezes ANR.

Rządowy potentat

Prywatny obrót ziemią jest niewielki. Powodów tego jest kilka, poza czynnikiem emocjonalnym (przywiązanie do ziemi) w grę wchodzą problemy własnościowe oraz (od kilku lat) unijna Wspólna Polityka Rolna. Większość ekspertów podkreśla, że dopłaty zahamowały sprzedaż gruntów rolnych, spetryfikowały kształt polskiej wsi. Bez wspólnej polityki rolnej średnia wielkość gospodarstwa rolnego w Polsce zapewne rosłaby o wiele szybciej niż obecnie. W tej sytuacji potentatem na rynku handlu gruntami rolnymi pozostaje państwowa Agencja Rynku Rolnego.

Zasób Agencji to 2 mln ha, z tego 1,5 mln ha jest w dzierżawie, 300 tys. ha to zasób niezbywalny, podzielony na 500 tys. działek (są to więc małe kawałeczki gruntów, raczej nie będzie na nie chętnych). 100 tys. ha to tzw. grunty obce, które są sukcesywnie oddawane, m.in. Rejonowym Zarządom Gospodarki Wodnej. W granicach administracyjnych miast jest jeszcze ok.100 tys. ha gruntów ANR. Z tego dla ok. 40 tys. ha są plany zagospodarowania, więc są to tereny gotowe do sprzedaży.

W 1992 roku Agencja sprzedała zaledwie 10 tys. ha, ale już w 1996 r. padł nie pobity do dziś rekord – 193 tys. ha. W ostatnich dziesięciu latach sprzedaż oscylowała wokół 100 tys. ha rocznie.

– W tym roku sprzedamy ok. 120 tys. ha, przy średniej cenie powyżej 15 tys. zł za 1 ha. Do tego dojdą opłaty z tytułu czynszu dzierżawnego. Część płatności za sprzedaż gruntów płacona jest jednak w ratach, więc nie od razu cała kwota wpłynie na konto Agencji. W tym roku ANR wpłaci do kasy państwa 2,8 mld zł – mówi prezes Tomasz Nawrocki.

Od początku roku do końca października Agencja zasiliła budżet państwa kwotą ponad 1,8 mld zł.

Ziemia lepsza niż obligacje

Ziemia jako lokata kapitału została dostrzeżona wtedy, gdy zaczęto liczyć na unijne dotacje dla rolników. Zauważalnie wzrosła też jej cena, gdyż obie strony transakcji wkalkulowały w nią wysokość dopłat.

Monika Dybciak uważa, że pojawiła się też tendencja inwestowania w ziemię jako alternatywę innych lokat, bardzo niepewnych w czasach zawirowań na rynkach nieruchomości i finansowych. Ocenia ona, że po okresie hossy więcej jest tych, którzy nadwyżki finansowe przeznaczają na zakup gruntów rolnych, m.in. w celu późniejszego ich „odrolnienia” i przeznaczenia pod inwestycje i budownictwo.

W długoterminowej  perspektywie ziemia jest dobrą lokatą, m.in. dlatego, że jest dobrem ograniczonym. W obrocie z roku na rok będzie jej coraz mniej, a wielkość terenów zajętych na cele nierolnicze i trwale wycofanych z obrotu stale rośnie.

W Polsce nadal obowiązują ograniczenia w sprzedaży gruntów rolnych cudzoziemcom, a zezwolenia wydawane są w małej liczbie i na niewielkie działki. Sytuacja zmieni się za kilka lat – w roku 2016 ma być uwolniony handel ziemią. Jej ceny powinny pójść w związku z tym w górę, choć na pewno nie ma mowy o osiągnięciu takiego ich poziomu jak w Holandii, czy Danii.

Cudzoziemcy już od lat jednak kupują ziemię – jako udziałowcy spółek z większościowym kapitałem polskim, przez podstawione osoby albo na zasadzie długoterminowej dzierżawy z pierwszeństwem kupna po roku 2016. Oficjalnie nikt o tym nie mówi, ale mechanizm takiej sprzedaży działa. I jak to zwykle w przypadku szarej strefy, nie wiadomo, ile hektarów na tej zasadzie jest i będzie w rękach właścicieli nie będących polskimi obywatelami po roku 2016. Można się jedynie domyślać, że wzrośnie liczba transakcji i areał kupowanych gruntów, ale olbrzymiej fali wykupu i wielkiego wzrostu z cen z tego powodu oczekiwać już nie należy.

– Szacujemy, że podmioty z udziałem kapitału zagranicznego mają w dzierżawie 150 tys. ha ziemi, czyli prawie 10 proc. ogółu dzierżawionych gruntów rolnych – mówi prezes Nawrocki.

Po 2016 roku mogą wejść do gry fundusze inwestycyjne, które na targach nieruchomości już dopytują się o naszą ofertę i mogą chcieć kupić sporo gruntów rolnych. To w istotny sposób mogłoby wpłynąć na ceny.

Ile warty jest narodowy majątek

W sumie wartość zasobów ANR, licząc tylko grunty rolne, to ok. 30 mld zł. Są też tereny inwestycyjne, za które średnia cena wynosi ok. 230 tys. za ha. Są spore różnice cen.

– Bywa, że sprzedajemy jeden hektar za milion złotych i więcej. Przy dotychczasowym tempie sprzedaży wartość państwowych zasobów w najbliższych latach nie będzie raczej spadać, bo cena będzie rosnąć – uważa prezes Agencji.

Kto kupuje ziemię? Mamy oferty nie tylko dla dotychczasowych dzierżawców. Połowę gruntów rolnych kupują dzierżawcy na zasadzie pierwszeństwa w nabyciu. A połowę sprzedajemy na przetargach nieograniczonych i ograniczonych tylko dla rolników.

– W tym roku zorganizujemy ok. 100 tys. przetargów, czyli odbywa się średnio 500 przetargów dziennie. Wystawiamy do sprzedaży ok. 250 tys. ha gruntów rolnych, z tego uda się sprzedać połowę, a do niedawna wystawiano do sprzedaży tylko 100 tys. ha rocznie – dodaje Tomasz Nawrocki.

10 października 2011 r. prezydent Bronisław Komorowski podpisał nowelizację ustawy o gospodarowaniu gruntami rolnymi skarbu państwa. Zgodnie z nią najwięksi dzierżawcy (od  429 ha w górę) nie będą mogli kupić od ANR całości dzierżawionej ziemi, tylko będą musieli zgodzić się na wyłączenie już teraz z dzierżawy 30 proc. użytkowanych gruntów, które Agencja sprzeda innym rolnikom. Jeśli się nie zgodzą, stracą prawo do pierwokupu dzierżawionych hektarów. Ci, którzy dyktat nowej ustawy zaakceptują, będą mogli kupić ziemie, ale najwyżej do 300 ha (nabywcy prywatni) lub 500 ha (firmy). Oblicza się, że nowa regulacja dotknie ok. 600 największych gospodarstw rolnych w kraju.

Nowelizację przeforsowali posłowie PSL, tłumacząc, że chodzi im m.in. o to, żeby po 2016 roku cudzoziemcy -dzierżawcy mogli kupić mniej ziemi i nie posiadali zbyt dużych gospodarstw. Nie pomogły opinie ekspertów tłumaczących, że tylko duże, dobrze prowadzone gospodarstwa rolne mogą utrzymać się w konkurencji międzynarodowej i że to właśnie im Polska zawdzięcza nadwyżkę w międzynarodowym handlu żywnością. Na ustawie skorzystają przede wszystkim właściciele gospodarstw średniej wielkości, których stać będzie na wyłożenie po 15 do 25 tys. zł za hektar, w zależności od województwa i klasy ziemi.

Jak wpłynie nowelizacja na rynek handlu gruntami rolnymi? Jej bezpośrednim skutkiem będzie pojawienie się w obrocie kilkudziesięciu tysięcy hektarów ziemi, którą zapewne w większości kupiliby dotychczasowi dzierżawcy, korzystając z prawa pierwokupu.

Będzie dużo drożej

Zwolennicy tezy, że ziemia w Polsce będzie znacznie droższa niż obecnie wskazują, że w Holandii i w zachodnich landach niemieckimi ceny ziemi są często kilka razy wyższe niż u nas. Takie porównania nie mają jednak sensu, gdyż zupełnie inne są tam realia gospodarcze i znacznie większy głód ziemi.

Powinniśmy porównywać ceny ziemi w Polsce z cenami u naszych bliższych sąsiadów. We wschodnich landach i w krajach bałtyckich (ale także np. w Hiszpanii)  ceny są podobne do polskich, a czasem nawet niższe.

Na ceny będzie wpływać podaż gruntów z zasobów ANR oraz oczywiście koniunktura na świecie i w Europie oraz zależne od niej tempo rozwoju gospodarczego w Polsce. Poza czynnikami już wspominanymi na ceny gruntów wpływa też tempo realizacji inwestycji – przemysłowych, mieszkaniowych, drogowych.

>czytaj też: Rolnik nie zarabia na rosnących cenach żywności


Tagi


Artykuły powiązane

test