Dlaczego mieszkania są tak drogie?

- Rynek deweloperski nie jest bardzo konkurencyjny. Na przykład pięciu największych deweloperów w Warszawie kontroluje 30 proc. rynku, dziesięciu największych prawie 40 proc - mówi Hanna Augustyniak z Instytutu Ekonomicznego NBP, współautorka raportu o sytuacji na rynku nieruchomości. - Konkurencję ogranicza także dostępność ziemi. W posiadaniu kilku „starych”, dużych deweloperów jest większość dobrych lokalizacji. Oznacza to, że „nowi” muszą budować w mniej atrakcyjnych lokalizacjach - na obrzeżach miast.

Obserwator Finansowy: W najnowszym raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości przewidują państwo spadek cen mieszkań. Skąd taka prognoza?

Jacek Łaszek: Obecnie występuje szereg czynników fundamentalnych, które osłabiają popyt. Stopy procentowe nowego kredytu mieszkaniowego są wysokie, co ogranicza dostępność kredytu. Wolniej rosną dochody ludności i wolniej przybywa gospodarstw domowych. Gorączka zakupów opadła. Te popytowe czynniki osłabły, ale ceny mamy z okresu boomu – na rynku nieruchomości dostosowania zawsze trwają długo. Rentowność działalności deweloperskiej jest wysoka, więc nasila się podaż nowych mieszkań. Stąd przewidujemy długoterminową tendencję do spadku cen.

Natomiast w krótkim okresie, pod wpływem szczególnych okoliczności, mogą wystąpić wahania. Na przykład w grudniu wchodzi w życie ostatnia część rekomendacji T. W związku z tym część ludzi, którzy mają niskie dochody może próbować zaciągnąć kredyt na ostatnią chwilę. W przyszłym roku wprowadzana jest rekomendacja S2. Może się zdarzyć, że przed jej wejściem w życie banki poluzują nieco politykę kredytową i popyt będzie się wahał. Deweloperzy dobrze wyczuwają sytuację rynkową. Jak pojawi się więcej chętnych na kupno mieszkania, to mogą oni podnieść ceny, które w następnym okresie znowu spadną. Fundamentalnie duża podaż będzie ściągała ceny w dół. Jeśli wróciłby jakiś nieracjonalny boom na mieszkania, prognozę też trzeba będzie zmienić.

Dlaczego na konkurencyjnym rynku deweloperzy są w stanie realizować tak wyśrubowane marże?

Hanna Augustyniak: Po pierwsze, rynek deweloperski nie jest tak bardzo konkurencyjny. W raporcie przedstawiamy współczynniki koncentracji. Na przykład pięciu największych deweloperów w Warszawie kontroluje 30 proc. rynku, dziesięciu największych prawie 40 proc. To powoduje powstanie efektu przywództwa cenowego.

Konkurencję ogranicza także dostępność ziemi. W posiadaniu kilku „starych”, dużych deweloperów jest większość dobrych lokalizacji. Oznacza to, że „nowi” muszą budować w mniej atrakcyjnych lokalizacjach – na obrzeżach miast.

Poza tym działa rządowy program „Rodzina na swoim” mający wspierać uboższe gospodarstwa domowe. Dopłaty były przewidziane nawet dla mieszkań kosztujących 8 czy 9 tys. za metr kwadratowy (w IV kw. 2010 r. w przypadku Warszawy), co sprawiało, że pomoc nie trafiała do rodzin ubogich tylko finansowała zyski deweloperów budujących duże mieszkania. Zwykle w tego typu programach pomoc jest warunkowana albo wysokością dochodów albo standardem mieszkania wyrażonym jego wielkością czy ceną za metr kwadratowy. Jeśli te progi byłyby na poziomie nie więcej niż 40 czy 50 metrów i nie więcej niż 5 czy 6 tys. złotych, to będą to rzeczywiście mieszkania skromne dla niżej zarabiających. Natomiast, kiedy ustalono ostatecznie te standardy na poziomie 75 metrów i objęto nimi również domy jednorodzinne, a wojewodowie ustalili maksymalną cenę metra kwadratowego nawet na 9 tys. zł, to największe korzyści mają ci, którzy kupują największe mieszkania. Program Rodzina na swoim stracił swój sens społeczny. Był to natomiast dodatkowy czynnik dla deweloperów, żeby nie obniżać cen. Dobrze się stało, że rząd zdecydował o zmianie tego programu.

Jaki będzie wpływ spadających cen mieszkań na sytuację gospodarstw domowych, które kupiły mieszkania i banków, które je sfinansowały?

Jacek Łaszek: To nie ma wielkiego znaczenia. Oczywiście gdyby ceny spadły gwałtownie, byłoby ryzyko, że część banków straci zabezpieczenie. Ale bańka na rynku nieruchomości w Polsce nie była aż tak wielka, więc ceny spadają powoli i tak chyba będzie w przyszłości. To generalnie nie wpłynie na jakość portfeli. Znacznie silniej oddziałują zmiany kursu walut przy kredytach denominowanych. Zastaw hipoteczny nie jest jedynym zabezpieczeniem, jest raczej pewną długookresową gwarancją, którą trudno uzyskać w inny sposób. Dodatkowo są z nim związane różne ograniczenia w egzekucji, dlatego banki wykorzystują inne zabezpieczenia, bardziej skuteczne w krótkim okresie. Tym, którzy kupili drogie mieszkania przyjdzie spłacać duże kredyty. Na szczęście wtedy te kredyty były jeszcze tanie, zwłaszcza gdy ktoś wziął kredyt z opcją stałej marży. Najlepszym dowodem na to, że sytuacja jest pod kontrolą pozostaje fakt, że portfele kredytów mieszkaniowych zachowują dobrą jakość.

Rozmawiał: Krzysztof Nędzyński

Jacek Łaszek jest profesorem Szkoły Głównej Handlowej i kierownikiem zespołu zajmującego się rynkiem nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP.

Hanna Augustyniak jest członkiem zespołu zajmującego się rynkiem nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP.


Tagi


Artykuły powiązane

Sprzedaż spada, bo deweloperom brakuje mieszkań

Kategoria: Pracownicy NBP
Zależność między spadkiem zdolności kredytowej klientów a cenami mieszkań istnieje, ale jest opóźniona i często nieliniowa. Są jeszcze klienci gotówkowi i ci którzy wykorzystywali tylko część zdolności – mówi prof. Jacek Łaszek odpowiedzialny w NBP za badania rynku nieruchomości.
Sprzedaż spada, bo deweloperom brakuje mieszkań

Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie

Kategoria: Trendy gospodarcze
W 2007 r. ceny mieszkań nominalnie były takie jak teraz, ale nasze dochody o wiele niższe. Dlatego średnia pensja nie starczała nawet na 0,3 mkw. mieszkania, a dziś starczy jednak na 0,76 mkw. – mówi dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH i doradca w Departamencie Stabilności Finansowej NBP.
Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie