• Dorota Skrobisz

Koniec martwego sezonu w nieruchomościach

27.11.2009
W trzecim kwartale tego roku polskie banki udzieliły niemal 53 tys. kredytów hipotecznych na prawie 11 mld zł. To niewiele mniej niż w ostatnim kwartale ub.r, czyli tuż przed załamaniem na rynku finansowania nieruchomości – wynika z pierwszego raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości Związku Banków Polskich.
Ceny nieruchomości w Polsce spadły nieznacznie, w granicach 10 – 15 proc.

Ceny nieruchomości w Polsce spadły nieznacznie, w granicach 10 – 15 proc.

Ceny nieruchomości w Polsce spadły nieznacznie, w granicach 10 – 15 proc.

Mieszkania, jeśli jeszcze stanieją, to już niewiele. Za to łatwiej je będzie kupić, bo banki znów zaczęły udzielać kredytów – to dobra wiadomość. Zła to taka, że kredyty pozostaną drogie.

– Pod dwóch kwartałach niepewności banki przekonały się, że Polsce nie grozi kryzys taki, jaki dotknął inne kraje europejskie. Choć ceny nieruchomości spadły, to nieznacznie, w granicach 10–15 proc., i miało to miejsce w pierwszej połowie roku. Natomiast w ostatnich miesiącach widzimy stabilizację cen – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes ZBP. – Do tego, choć mamy wzrost bezrobocia, to tylko w niewielkim stopniu dotyka ono osób lepiej sytuowanych, czyli takich, które stać na zakup mieszkania. To powoduje, że instytucje finansowe coraz śmielej zaczynają finansować potrzeby mieszkaniowe – dodaje.

W efekcie klienci na decyzję  kredytową czekają znów tyle samo co przed kryzysem –  około 3 tygodni, a nie jak na początku roku nawet powyżej dwóch miesięcy. Przy wyliczaniu zdolności finansowej banki ponownie zaczęły uwzględniać umowy na czas określony, a także dochody z działalności gospodarczej, dywidend i wynajmu nieruchomości, a nie wyłącznie umowy na czas nieokreślony. Powróciły także oferty finansowania 100 proc. nieruchomości, choć dotyczy to wyłącznie kredytów w złotych. W walutach nadal trzeba mieć ok. 30 proc. wkładu własnego.

Z powodu konieczności przedstawienia wyższych zabezpieczeń i znacznego wkładu własnego kredyty walutowe są coraz mniej popularne. W 2008 r. dominowało finansowanie we frankach szwajcarskich. 78 proc. kredytów było udzielanych w tej walucie. Teraz niemal 77 proc. jest zaciąganych w złotych. Tylko nieco ponad 11 proc. stanowią kredyty we frankach. Obecnie szwajcarską walutą finansuje klientów tylko osiem  banków. Jedynie w czterech jego oprocentowanie mieści się w przedziale 4,2–6 proc. W pozostałych przekracza 8 proc. A to czyni tę ofertę kompletnie nieopłacalną, ponieważ w większości instytucji kredyt hipoteczny w złotych można dostać na 7–8 proc., w dodatku klient nie jest narażony na wahania kursowe.

Frankowi szwajcarskiemu rośnie silny konkurent – euro.  W trzecim kwartale także nieco ponad 11 proc. udzielonych kredytów stanowiły te w europejskiej walucie. – To nowe zjawisko. Świadczy o tym, że część klientów myśli już o wejściu Polski do strefy euro i nie chce w przyszłości podejmować ryzyka związanego z przewalutowaniem długu – komentuje Krzysztof Pietraszkiewicz.

W momencie, w którym nasz kraj wejdzie do strefy euro, wszystkie nasze kredyty w złotym zostaną przewalutowane na europejską walutę. Jednak nie wiadomo, po jakim kursie –  i z tym właśnie związane jest ryzyko. Osoby zadłużone w euro nie będą miały takiego problemu. Ale niewątpliwie na decyzję klientów duży wpływ może mieć także cena takiego kredytu, która mieści się w przedziale 5–7 proc. A więc są one atrakcyjniejsze od kredytów w złotych, jednak nie są aż tak tanie jak we frankach jeszcze rok temu.  Wówczas można było zaciągnąć dług oprocentowany nawet poniżej 4 proc. z marżą nie przekraczającą 1 proc.  Teraz trudno uzyskać marżę niższą niż 2 proc., a często przekracza ona 4 proc. I jak przekonuje Krzysztof Pietraszkiewicz, kredyty tak tanie jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu już nie będą.

Wysoki koszt zadłużania powoduje, że stać na nie tylko najzamożniejszych. Dlatego eksperci nie obawiają się, że znów akcja kredytowa nakręci wzrost cen na rynku nieruchomości. W porównaniu z ubiegłym rokiem  ceny mieszkań spadły – średnio o 10–15 proc. Ale jak wynika z raportu ZBP, w Warszawie, gdzie udzielany jest niemal co trzeci kredyt hipoteczny, nieruchomości są tańsze tylko o nieco ponad 1 proc. – Oczekuję dalszego powolnego spadku cen mieszkań, co będzie wpływać na ożywienie rynku – mówi prof. Jacek Łaszek z SGH.

Wpływ na ten spadek będzie miała m.in. słabnąca inflacja i ciągle nie najlepsza koniunktura gospodarcza. Jednak eksperci są zdania, że będzie on najwyżej kilkuprocentowy.

Z danych ZBP wynika, że obecnie w Polsce jest 38 tys. niesprzedanych nowych mieszkań. Deweloperzy straszą, że to niewielki zapas i może się szybko wyczerpać, skoro banki odblokowały kredyty hipoteczne. Natomiast eksperci ZBP są zdania, że jest to tylko chwyt marketingowy. Bo nawet jeśli faktycznie ze względu na spadek popytu zaczęto budować mniej mieszkań, to wkrótce na rynku powinny pojawić się lokale kupione przed bańką cenową z myślą o sprzedaży. Stabilizacja cen spowoduje, że ich właściciele zaczną realizować zyski.

Potencjalni klienci także obecnie spokojniej reagują na wszelkie informacje od deweloperów. Już nie rzucają się do zakupu „dziury w ziemi” jak to było rok temu.

Najlepiej o trzymaniu na wodzy emocji świadczą efekty pierwszej w Polsce aukcji nieruchomości, która 22 listopada  odbyła się w Warszawie. Wystawiono na niej 27 lokali po cenie 40 proc. niższej od rynkowej. Nabywców znalazło  zaledwie osiem, a tylko jedno mieszkanie zostało wylicytowane po cenie rynkowej – 7,3 tys. zł za metr. Pozostałe siedem poszło po cenie za metr niewiele wyższej od wywoławczej – po ok. 5 tys. zł.

– Aukcja potwierdziła również, że Polacy szukają niedużych mieszkań, nawet jeśli są oferowane po atrakcyjnej cenie – mówi Pawła Grząbka, prezes CEE Property, firmy zajmującej się doradztwem inwestycyjnym na rynku nieruchomości. To lekcja dla deweloperów – w Warszawie na klientów czekają setki niechcianych apartamentów.

D.S.

Nieruchomości nie będą motorem gospodarki

Bohdan Wyżnikiewicz, IBnGR

Nie stawiałbym obecnie na to, że branża mieszkaniowa stanie się motorem gospodarki. Aby tak się stało, świat musiałby zacząć na dobre wychodzić z kryzysu. Polska jest uzależniona od innych krajów. W perspektywie 5 lat może zobaczymy powrót gospodarek do wzrostów, ale kiedy się to rozpocznie i jaki będzie zakres przyspieszenia, to w tej chwili trudno powiedzieć.

Poprawę sytuacji makroekonomicznej już mamy, co oznacza wyższe dochody ludności i większą zdolność kredytową. Polacy będą więc chętniej kupowali mieszkania. Z siłą nabywczą  nie jest  najgorzej. Co prawda rośnie bezrobocie, ale obejmuje ono ludzi o niższych kwalifikacjach i niższych dochodach. Ci, których teoretycznie stać na mieszkanie, raczej rzadko stają się bezrobotnymi. Na pewno padnie popyt na nowe mieszkania, ale nie tak dramatycznie, żeby rynek się załamał. Rynki mieszkaniowe charakteryzują się bowiem cyklami – raz jest nadwyżka podaży, potem nadwyżka popytu.

Ceny mieszkań nie powinny już spadać, choć pewnie jakiś margines obniżek jeszcze istnieje. Deweloperzy mają rezerwy finansowe, dlatego mogą przetrzymywać mieszkania, żeby nie obniżać cen.

Nadpodaż spowoduje, że przez jakiś czas będzie się mniej budowało, przynajmniej do momentu aż popyt  zrównoważy się z podażą.


Tagi


Artykuły powiązane