Nadchodzi era banków hipotecznych

ObserwatorFinansowy.pl: Jak długo – banki i konsumenci – pozostaniemy jeszcze zakładnikami franka szwajcarskiego?

Piotr Cyburt: Nie da się z tego wyzwolić szybko. Banki mogą w jakiś sposób zmniejszać  uzależnienie od takiego refinansowania, ale nie wierzę, żeby się to stało szybko. Pamiętajmy, że większość  kredytów hipotecznych we frankach była udzielona w latach 2007-8. Wzrost kursu franka i spadek cen nieruchomości spowodował dla banku efekt wzrostu wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV), a z punktu widzenia tych, którzy wtedy kredyt wzięli, kwoty do spłaty wzrosły nawet znacznie więcej niż o połowę. Udzielanie kredytów na mieszkania we frankach, gdy dochód osiągany był w złotych, było sprzeczne z zasadami zarządzania ryzykiem w banku. Jest to na pewno największe systemowe ryzyko w całym sektorze bankowym.

Kredyty te jednak spłacają się stosunkowo dobrze, a kredytobiorcy niekiedy przyspieszają spłaty.

Na pewno kredyty te pod względem LTV będą się poprawiać, ale zważywszy, że były udzielane na wiele lat, nie sądzę, żeby w ciągu najbliższych nastąpił duży spadek ich wolumenu. Myślę, że w perspektywie 5-10 lat tempo spłat będzie uzależnione od tego, jak gospodarka będzie się rozwijać i jak będą wzrastać dochody zadłużonych, bo jeśli poziom dochodu będzie pozwalał na przyspieszenie spłaty kredytu, to nie ma wątpliwości, że ludzie będą je spłacać w pierwszej kolejności.

Gdyby kurs był jeszcze bardziej sprzyjający, to kredyty walutowe spłacałyby się szybciej. Jako cały sektor bankowy nie mamy jednak wystarczającej historii kredytowej, na podstawie której można by powiedzieć, jaki jest średni okres spłaty kredytu, Na rynku niemieckim średni okres życia kredytu hipotecznego to 7-8 lat. Taki termin spłat też pewnie jest możliwy w Polsce, ale kredytów frankowych jest bardzo dużo pod względem liczby i wolumenów. Nie sądzę, aby ten portfel się szybko spłacił.

Tymczasem banki mające portfele ciężkie od kredytów we frankach nie korzystają z ożywienia w segmencie kredytów hipotecznych. Wypadną z tak istotnego rynku?

Różne banki miały różne strategie, począwszy od takich, gdzie franki szwajcarskie były dostarczane przez banki-matki, poprzez takie, które się same zapożyczały na rynku międzynarodowym, a skończywszy na tych, które się finansowały wyłącznie depozytami w złotych, a zabezpieczały ryzyko walutowe swapami. Teraz doskonale widać, że banki, które były liderami kredytów hipotecznych w poprzednim okresie, spadły na koniec pierwszej dziesiątki. Po pierwsze – nie wszystkie banki-matki są w stanie dostarczać długoterminowy pieniądz, bo niektóre same mają problemy z pozyskaniem refinansowania, po drugie – rynek długu niezabezpieczonego jest drogi, a po trzecie – banki, które refinansowały się depozytami w złotych i je swapowały są narażone na ryzyko zmiennego rynku swapów.

Jaką pulę kredytów we frankach można byłoby zrefinansować listami zastawnymi?

Każdy bank we własnym zakresie bardzo dobrze orientuje się, jakie ma portfele walutowe, zarówno pod względem LTV jak i szkodowości. Odsetek kredytów, które można refinansować jest stosunkowo niski i są to kredyty udzielane raczej w latach 2004-2005, czyli na początku boomu, a ponadto są to kredyty, które częściowo się spłaciły. Szacuję, że jest to nie więcej jak 15 proc. w skali całego sektora. Są podstawy, by przypuszczać, że nawet 20 proc. z 345 mld zł wszystkich kredytów hipotecznych nie spełniałoby w tej chwili kryteriów do emitowania listów zastawnych.

Dlaczego tylko tyle?

To i tak poważna kwota i warto zabiegać, żeby taka wielkość została zrefinansowana listami zastawnymi. Jednak w przypadku sporej części kredytów walutowych LTV przekracza 100 proc., a ponadto istnieje ryzyko wynikające z obsługi takiego kredytu przez przeciętnego kredytobiorcę, który ma dochody w złotych. Mimo, że w tej chwili jakość tego portfela nie wygląda źle, to na pewno przy ocenie profilu ryzyka zarówno agencje ratingowe, jak i inwestorzy będą brali pod uwagę ten element i niestety będzie on niekorzystnie wpływał na cenę listu zastawnego. Jakąś część portfela będzie można w ten sposób refinansować, ale powstaje pytanie, po jakiej cenie, i czy będzie to dla emitenta opłacalne. Jako sektor bankowy będziemy przez najbliższych kilka lat musieli jeszcze żyć z dużą częścią tego portfela.

Nie przewiduje pan jakiejś sondażowej emisji listów we frankach?

BRE Bank testuje rynek franków szwajcarskich i wyemitował we wrześniu obligacje niezabezpieczone o wartości 200 mln franków po to, żeby przyzwyczaić potencjalnych inwestorów do swojej obecności na tym rynku. Żeby wyjść na rynek międzynarodowy na szerszą skalę, potrzebna jest jednak zmiana kilku przepisów podatkowych.

Po pierwsze, powinniśmy mieć możliwość nabywania od banku-matki portfela kredytowego w celu emisji listów zastawnych i mieć takie jak bank macierzysty prawo – w przypadku niespłacalności takich kredytów – do  traktowania strat jako kosztów uzyskania przychodu.

Po drugie, emisjom szkodzi podatek u źródła, bo istniejące przepisy w tym zakresie nakładają na bank obowiązek potrącania go, a to jest rozwiązanie nieakceptowane przez inwestorów na świecie. Mamy do czynienia z taką sytuacją, że polskie spółki, szukając możliwości emisji, tworzą spółki specjalnego przeznaczenia w różnych dziwnych krajach, co kosztuje, a rząd i tak tego podatku nie dostaje. Koszty emisji są większe z powodu utrzymywania tych wehikułów, wyższe są koszty finansowania, co ostatecznie oznacza, że rząd uszczupla sobie podatek albo też dywidendę.

BRE Hipoteczny emitował już listy zastawne w euro, choć nie były to duże kwoty. Sprzedały się pomimo podatku u źródła?

W tym roku wyemitowaliśmy 30 mln euro i nie jest wykluczone, że tę operację powtórzymy pod koniec roku. Ale była to w zasadzie emisja private placement, kierowana do inwestorów z krajów, gdzie nie musimy potrącać podatku u źródła, gdyż uzyskaliśmy rozstrzygnięcie Sądu Administracyjnego mówiące, iż emisje dla inwestorów w Niemczech, Austrii, Holandii i Wielkiej Brytanii, jeśli nabywcami są banki, nie podlegają temu podatkowi. To rozwiązanie jest oczywiście koślawe i bardzo ogranicza rynek.

Gra idzie o to, żeby nasze czołowe banki zamiast emitować obligacje niezabezpieczone, mogły finansowanie zabezpieczyć długiem w postaci listów zastawnych. Nawet przy bardzo ostrożnym podejściu, obserwując niedawne emisje PKO BP i BRE, różnica między długiem zabezpieczonym a niezabezpieczonym to co najmniej 50 punktów bazowych. Operacja polegająca na finansowaniu długiem zabezpieczonym sprzyjałaby obniżeniu kosztów refinansowania o 50-60 proc., co oznacza, że można by zwiększyć efektywność banków. To oznacza również, biorąc pod uwagę możliwość przejmowania portfeli przez banki hipoteczne, zwiększenie skali finansowania gospodarki.

BRE Bank pomimo 25,3 mld zł walutowych kredytów hipotecznych, co stanowi 35 proc. całego portfela kredytowego, od początku roku silnie zwiększa sprzedaż nowych kredytów w złotych. Czy to dzięki możliwości refinansowania ich przez BRE Hipoteczny?

Grupa BRE jest w wygodnej sytuacji, bo ma bank hipoteczny, który co prawda realizował inną strategię, ale jest od wielu lat największym na rynku polskim emitentem listów zastawnych. Obecnie w ramach celów strategicznych wyznaczono nam zadanie, by przekształcić bank w platformę refinansowania listami zastawnymi kredytów hipotecznych udzielanych przez całą grupę. W tej chwili uruchomiliśmy model agencyjnej współpracy z BRE Bankiem, polegającej na tym, że sieć dystrybucji BRE sprzedaje dla nas kredyty hipoteczne. Kredyty, które spełniają kryteria emisji listów zastawnych, są księgowane w księgach banku hipotecznego.

Jakie to kryteria?

Współczynnik LTV nie może przekroczyć 100 proc. wartości bankowo-hipotecznej, zgodnie z Rekomendacją F Komisji Nadzoru Finansowego. Ta wartość jest nieco niższa niż wartość rynkowa, średnio o ok. 10 proc. Kolejny limit pozwala na refinansowanie listami zastawnymi do 60 proc wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, czyli dość konserwatywnie. Pozostaje więc bufor w wysokości 40 proc., ponieważ cały kredyt jest wpisywany do rejestru listów zastawnych.

Kiedy te kredyty zostaną refinansowane emisjami?

To kwestia przyszłego roku, pewnie II kwartału, gdyż musimy zgromadzić określony portfel. Sekwencja zdarzeń jest taka: mamy mały, ale szybko rosnący portfel kredytów hipotecznych udzielanych w nowy sposób. Po udzieleniu kredyt musi być zabezpieczony hipoteką, hipoteka musi się uprawomocnić, a następnie musi być przez bank wpisana do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.

W przyszłym roku kredyty te będą już wpisane do rejestru, będziemy emitować nowe listy zastawne, oczywiście biorąc też pod uwagę jaka będzie sekwencja wykupu starych listów. Skalę emisji dopasowujemy zwykle do tego, co wynika z rejestru i do naszych potrzeb płynnościowych. Myślę więc, że będą to emisje pojedyncze rzędu 200 mln zł. Tych emisji może być więcej. W tym roku wyemitowaliśmy ok. 230 mln zł listów zastawnych. Listy docelowo będą zmieniać swój profil ryzyka, co powinno sprzyjać poprawie ratingu, ponieważ w strukturze aktywów będzie rosła rola kredytów detalicznych o mniejszym ryzyku niż kredyty na finansowanie nieruchomości komercyjnych, które teraz dominują.

Kto kupuje listy zastawne?

Mamy okazję zmienić nie tylko przepisy dotyczące banków hipotecznych, zwłaszcza przepisy podatkowe, ale również przepisy dotyczące inwestorów, po to, żeby kreować rynek na listy zastawne. Do tej pory kupowały je fundusze inwestycyjne, towarzystwa ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne. Teraz, gdy trwają dyskusje na temat przyszłości OFE i zamiarem rządu jest wycofanie z ich portfeli obligacji skarbu państwa, powstaje kwestia czym je zastąpić, żeby OFE docelowo miały profil ryzyka akceptowalny przez przyszłych emerytów. List zastawny może być naturalnym substytutem dla obligacji skarbowych.

Warto zadbać o to, by stworzyć zarówno OFE, jak i towarzystwom ubezpieczeniowym możliwości inwestowania w listy zastawne na zdecydowanie większą skale. W obecnych przepisach ci inwestorzy nie mogą inwestować w papiery jednego emitenta więcej niż 5 proc. swoich aktywów, a akcje takich grup jak PKO, Pekao, BRE będą atrakcyjne, dług niezabezpieczony też będzie atrakcyjny. Trzeba ten limit zmienić albo określić limity na różne rodzaje papierów, bo akcje czy dług niezabezpieczony mają nieporównywalnie wyższy poziom ryzyka niż listy zastawne.

Kiedy pana zdaniem rynek listów zastawnych dojrzeje?

Cały polski sektor bankowy stoi przed wyzwaniem długoterminowego finansowania i musi się z nim zmierzyć. Nowe regulacje bazylejskie i w ślad za nimi CRD IV wymuszają wprowadzenie zasady, aby długoterminowe aktywa, jakimi są kredyty zabezpieczone na hipotekach, były refinansowane długoterminowym pieniądzem. Kryzys sprawił, że właściwie jedynym instrumentem, który się do tego w tej chwili nadaje, są listy zastawne, czyli covered bonds.

Nowe regulacje sprzyjają listom zastawnym zarówno jeśli chodzi o wagi ryzyka, jak i przy wyliczaniu wskaźników płynności krótkoterminowej LCR i długoterminowej NSFR. Regulatorzy i ustawodawcy powinni mieć na uwadze bezpieczeństwo sektora bankowego i korzystny wpływ na wielkość kredytowania gospodarki przez sektor bankowy, gdy ten rynek dojrzeje. Sądzę, że przed rozpoczęciem obowiązywania wskaźników NSFR, czyli 2019 rokiem powinno to się już stać.

Rozmawiał Jacek Ramotowski

OF