Nie grozi nam bańka na rynku nieruchomości

W I kwartale 2010 roku banki udzieliły 48,3 tys. kredytów  mieszkaniowych na kwotę blisko 10 mld zł. W największych miastach nieznacznie zaczęły rosnąć ceny transakcyjne nieruchomości.  - To znak, że do branży wraca dobra koniunktura. Wartość nowych kredytów w całym roku może sięgnąć 50-55 mld zł, czyli poziomu z przedkryzysowego 2007 r. - ocenia Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes ZBP.
Nie grozi nam bańka na rynku nieruchomości

Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych

Jak wynika raportu Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON), pierwszy kwartał 2010 roku to pierwszy tak dobry okres na rynku nieruchomości od chwili załamania koniunktury w III kwartale 2008 r. Liczba kredytów dla klientów indywidualnych spadła wówczas o ponad połowę, a dla klientów instytucjonalnych zmalała niemal do zera. W pierwszym kwartale 2010 r. w porównaniu z I kwartałem 2009 r. liczba kredytów mieszkaniowych zwiększyła się o blisko jedną trzecią.

Wzrastający popyt to efekt złagodzenia polityki kredytowej banków. Świadczą o tym choćby spadające marże. Jeszcze w ubiegłym roku wynosiły 2–3 proc., obecnie 1–1,5 proc. Instytucje finansowe zmniejszają także wymaganą wysokość udziału własnego klienta w finansowanej inwestycji. W  I kw. 2010 r. już 32 proc. nowych kredytów finansowało ponad 80 proc. wartości nieruchomości, a blisko 7 proc. – 100 proc. Na rynku ponownie pojawiły się oferty kredytów w wysokości 110 proc. nieruchomości.

W porównaniu do pierwszego kwartału ubiegłego roku wartość udzielanych kredytów wzrosła z 7,6 mld zł do niemal 10 mld zł. Średnia wartość finansowania wynosi 202 tys. zł. Podobnie jak w całym 2009 r. w I kwartale 2010 r. dominowały kredyty w złotych. Do łask wracają kredyty walutowe, zwłaszcza w euro. W I kw. 2010 r. stanowiły one 18,3 proc. nowego portfela i ich udział wciąż rośnie. W ocenie analityków AMRON do końca roku liczba kredytów w euro może sięgnąć nawet 40 proc. wszystkich nowo udzielonych. Banki coraz chętniej promują kredyty w tej walucie. Wynika to z bardzo niskich stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego, dzięki czemu rata kredytu w euro może być niższa niż w złotych. Perspektywa przystąpienia Polski do eurolandu sprawia zaś, że maleje ryzyko kursowe, zwłaszcza w przypadku kredytów długoterminowych.

60 proc. kredytów udzielanych jest na zakup mieszkania na rynku wtórnym, jednak powoli zwiększa się udział  rynku pierwotnego. Pierwsze oznaki lepszej koniunktury już odczuwa branża budowlana. W I kwartale tego roku w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego o 16 proc. wzrosła liczba budów. Deweloperzy rozpoczęli budowę 11,5 tys. mieszkań, o ponad połowę więcej niż w 2009 r.

Spada jednak liczba nowo oddawanych mieszkań (o 24 proc.) i pozwoleń na budowę (o 18,6 proc.).  Zdaniem ekspertów AMRON to oznacza, że na powrót boomu z lat poprzednich nie ma jeszcze co liczyć. Jednak kumulacja niewykorzystanych dotąd pozwoleń spowoduje, że nie nastąpi także gwałtowny wzrost cen mieszkań, który mogłaby wywołać przewaga popytu nad podażą.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosły nieznacznie.  Zdaniem analityków AMRON, to skutek zmiany struktury sprzedaży spowodowany rozluźnieniem polityki kredytowej. Od końca 2008 r. na rynku prym wiodły mieszkania małe i średniej wielkości, teraz klienci ponownie zaczynają się interesować większymi i droższymi nieruchomościami.

W ocenie analityków AMRON wzrost rynku nieruchomości w kolejnych miesiącach zależał będzie od możliwości pozyskania kapitału przez banki. Dotąd finansowały one nieruchomości z depozytów ludności. Te rezerwy powoli się jednak wyczerpują. Od 2008 r. wartość depozytów spada. Stąd potrzeba poszukiwania nowych źródeł finansowania akcji kredytowej, np. na rynkach kapitałowych. Banki komercyjne od lat walczą również o przyznania im prawa emisji listów zastawnych. Na razie mogą to robić jedynie banki hipoteczne.

Opinia

Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Na pewno w najbliższym czasie nie musimy się obawiać bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Możemy się spodziewać powolnego wzrostu cen, ale nie będzie on tak spektakularny jak w poprzednich latach. Spodziewam się raczej wzrostów na poziomie inflacji lub nieznacznie powyżej niej.

W przeciwieństwie do wielu krajów europejskich, także w latach 2008-2009 udało nam się uniknąć gwałtownej przeceny nieruchomości, a to dlatego, że zdecydowana większość mieszkań w naszym kraju kupowana jest w celu zaspokojenia potrzeb inwestorów, a nie z powodów spekulacyjnych. W mojej ocenie, z tych budowanych przez deweloperów nie więcej niż jedna trzecia kupowana była wyłącznie w celach inwestycyjnych.

Jeśli mieliśmy do czynienia z bańką spekulacyjną, to była ona stosunkowo niewielka i dotyczyła tylko największych rynków: warszawskiego, krakowskiego i wrocławskiego.

Przy czym duzi zagraniczni inwestorzy kupowali mieszkania hurtowo, po cenach znacznie niższych niż rynkowe, dlatego spadek wartości o kilka czy kilkanaście procent nie skłonił ich do natychmiastowego wycofywania się z inwestycji. To powstrzymało gwałtowny spadek cen. Inwestorzy mogą poczekać, licząc na przyszłe zyski z powolnego wzrostu wartości nieruchomości, bo w przeciwieństwie do np. Hiszpanii, w Polsce zazwyczaj finansowali je ze środków własnych. Nie ma powodów do paniki, zwłaszcza w obliczu dobrych wyników polskiej gospodarki, która jest postrzegana jako znacznie bardziej wiarygodna niż np. rumuńska czy bułgarska.

Jeżeli zagraniczni właściciele zechcą realizować zyski już teraz, to będą wyprzedawać mieszkania powoli. To może jedynie wpłynąć stabilizująco na ceny.

kredyty mieszkaniowe

Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych
kredyty mieszkaniowe
kredyty mieszkaniowe

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Ryzyko kredytowe dla banków z Europy Południowo-Wschodniej

Kategoria: Analizy
W regionie Europy Środkowo-Wschodniej nastąpiły znaczące zmiany w bankowości. Przed kryzysem w 2008 r. największy wzrost aktywów dotyczył kredytów mieszkaniowych, natomiast dziś zauważalny jest przede wszystkim wzrost kredytów gotówkowych „niecelowych”.
Ryzyko kredytowe dla banków z Europy Południowo-Wschodniej

Spokojnie, to tylko korekta

Kategoria: Rynki kapitałowe
COVID-19 był tylko zapalnikiem wydarzeń, które obecnie obserwujemy i będziemy obserwować na rynku nieruchomości. Przyspieszył korektę, na którą i tak wszyscy czekali. Uważam, że po tej korekcie sytuacja wróci do normy - tłumaczy dr Marcin Ocieszak, ekspert Akademii Leona Koźmińskiego.
Spokojnie, to tylko korekta