Państwu nie będzie łatwo zostać kamienicznikiem

23.07.2013
Już w przyszłym roku bliżej nieokreśleni szczęśliwcy będą mogli wynająć dwupokojowe mieszkanie w dużym mieście za 833 zł/mies. Takie mają być efekty działania Funduszu Mieszkań na Wynajem, który w ciągu czterech lat ma kupić w tym celu mieszkania za 5 mld zł. Eksperci wątpią jednak w te wyliczenia.

Jaki będzie klucz doboru mieszkań do zakupu. Czy powstaną "getta" pod wynajem? (CC By KM/OF)


Powołanie Funduszu i wynajem pierwszych mieszkań już w I kwartale 2014 roku zapowiedzieli przedstawiciele Ministerstwa Finansów i Banku Gospodarstwa Krajowego. Fundusz ma przypominać swoje komercyjne odpowiedniki, a więc po jednorazowym dokapitalizowaniu będzie działał samodzielnie w formie Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych (FIZ AN). Oznacza to, że nie będzie wymagał dalszych wpłat i w założeniu ma osiągać zwrot na rynkowym poziomie 4 proc.

– Podmiotem zarządzającym zasobami FIZ AN będzie spółka zależna BGK, która obecnie ma roboczą nazwę BGK Nieruchomości, zaś technicznie będzie to TFI – tu jeszcze nie zdecydowaliśmy, czy będzie to TFI powołane przez BGK, czy też wybrane spośród istniejących podmiotów na rynku – wyjaśnia Piotr Kuszewski, dyrektor departamentu inwestycji kapitałowych BGK.

Po co w ogóle państwo angażuje się w rynek mieszkaniowy? Celem ma być zwiększenie dostępności mieszkań do wynajęcia w największych miastach, a przez to zwiększenie mobilności pracowników. Dlatego pierwsze mieszkania będą kupowane w sześciu największych miastach: Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Trójmieście i Łodzi, a wynajmującymi mają być osoby, które stać na zapłatę wyższego czynszu niż w mieszkaniu komunalnym, ale stawki rynkowe są już dla nich za wysokie. Umowa najmu ma być zawierana na rok.

5 mld złotych podzielone przez 20 tys. mieszkań daje średnią cenę 250 tys. zł za jeden lokal. Według wyliczeń BGK rata kredytu hipotecznego na taką kwotę wziętego na 30 lat wynosi 1396 zł. Ten sam kredyt, ale z dopłatą z programu Rodzina na swoim ma niższą ratę – 1226 zł. Nowy fundusz oferowałby stawkę najmu na poziomie 833 zł miesięcznie plus opłaty licznikowe. To niecałe 400 złotych taniej, ale należy pamiętać, że w kredycie hipotecznym spłacamy własne mieszkanie, a w proponowanym rozwiązaniu płacilibyśmy za najem mieszkania, które pozostawaoby własnością funduszu.

Oczywiście mieszkanie mieszkaniu nierówne. Fundusz powołany przez BGK ma kupować całe bloki pod wynajem i w ten sposób uzyskiwać lepsze ceny niż nabywca pojedynczego lokalu. 250.000 zł według BGK i MF ma wystarczyć nawet na 50-metrowe mieszkanie w Warszawie. Daje to cenę na poziomie 5000 zł za metr kwadratowy. Taka stawka jest nie do uzyskania przez zwykłego nabywcę. Płacić by więc można było o 400 zł mniej i to za mieszkanie o wyższym standardzie niż to na jakie byłoby nas stać biorąc kredyt. Przynajmniej w teorii, bo eksperci wątpią w te wyliczenia.

– 5000 zł za metr mieszkania pod klucz w Warszawie czy Krakowie jest niemożliwe, nawet w najdalszych dzielnicach. Oczywiście można sobie wyobrazić sytuację, że deweloperzy będą ścigać się w jak najniższych stawkach, tak jak robiły firmy budujące autostrady, ale nie wiem po co mieliby to robić – mówi Andrzej Bratkowski, minister budownictwa w latach 1992-1993.

Sytuacja byłaby jednak pozytywna dla deweloperów gdyby ceny były wyższe. Przyjęta forma prawna – funduszu zamkniętego – powoduje bowiem, że 80 proc. z owych 5 mld zł musi być wydane w ciągu trzech pierwszych lat. Co więcej przy wyborze deweloperów budujących mieszkania na wynajem nie będzie obowiązywało prawo zamówień publicznych. Może się zatem okazać, że nie powstanie 20 tys. mieszkań za średnio za 5000 zł za metr kwadratowy, ale odpowiednio mniej i odpowiednio drożej.

Granicą opłacalności będzie oczywiście różnica między ratą najmu, a ratą ewentualnego kredytu mieszkaniowego. Dlatego oferta funduszu będzie najatrakcyjniejsza dla tych, którzy nie mają pieniędzy na wkład własny, albo wymaganej zdolności kredytowej i dotychczas byli skazani na rynkowe stawki wynajmu. Te zaś w przypadku 50-metrowego mieszkania w największym mieście są sporo wyższe niż 833 złote. Nic dziwnego, że podczas prezentacji założeń programu najwięcej pytań dotyczyło tego, kto będzie mógł z tego programu skorzystać.

– Kwestia wyboru najemców będzie istotna tylko wtedy, kiedy popyt na takie mieszkania będzie znacząco przewyższał podaż. W krótkim okresie oznacza to konieczność zbudowania jakichś kryteriów, którymi będzie się kierował fundusz, natomiast docelowo będziemy dążyć do zwiększenia podaży mieszkań – odpowiadał wymijająco Piotr Kuszewski z BGK.

– Polsce potrzeba programu mieszkań na wynajem, który zagwarantowałby powstanie 200-300 tysięcy lokali w ciągu dekady, a nie takiego pojedynczego projektu – mówi Irena Herbst, ekonomistka, prezes Zarządu Fundacji Centrum PPP  – Program TBS-owski, który został zamknięty w 2009 roku wraz z Krajowym Funduszem Mieszkaniowym wybudował za 6 mld zł 100 tys. mieszkań. Teraz mówimy o 20 tys. mieszkań za 5 mld zł, więc ten nowy projekt jest nieefektywny, choć pewnie atrakcyjny z punktu widzenia inżynierii finansowej – dodaje Herbst.

Co ciekawe, do rozwiązań z przeszłości odwołują się też sami deweloperzy. Jacek Bielecki, były dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich w wypowiedzi dla PAP ocenił, że państwo nie powinno uczestniczyć w zakupie mieszkań, tylko wspierać w tym prywatnych inwestorów np. w formie ulgi na wynajem, która obowiązywała pod koniec lat 90.


Tagi


Artykuły powiązane