Od 25 lutego wędruje w górę o 0,5 proc. stopa rezerw obowiązkowych w chińskich bankach. Największe banki muszą deponować na rachunkach w banku centralnym 16,5 proc. swoich środków pieniężnych, a mniejsze – 14,5 procent. To już druga podwyżka stopy rezerw obowiązkowych w tym roku, po styczniowej (także o 0,5 proc.). Jednocześnie kilka dni temu analitycy Goldman Sachs obniżyli wyceny akcji kilku największych chińskich deweloperów.
Jaki jest związek pomiędzy tymi zdarzeniami? Taki, że oba – pierwszy pośrednio, drugi wprost – dotyczą chińskiego rynku nieruchomości.
I grozi bańka?
Wiadomo po co banki centralne podwyższają stopy rezerw obowiązkowych – po to, żeby nie dopuścić do przegrzania koniunktury. W Chinach w ostatnim kwartale zeszłego roku gospodarka wzrosła o 10,7 proc., a w całym 2009 r. banki udzieliły pożyczek na ok. 9,5 bln juanów (ok. 1,4 bln USD) – mniej więcej dwa razy tyle co rok wcześniej. Rząd wspierał udzielanie kredytów przez banki (te większe należą w Chinach do państwa, mniejsze są kontrolowane przez władze lokalne), traktując to jako uzupełnienie gigantycznego, wartego prawie 600 mld USD programu stymulacyjnego, który miał nie dopuścić do zarażenia kraju światowym kryzysem. Boom kredytowy trwał także na początku tego roku. Według agencji Bloomberg w samym tylko styczniu chińskie banki udzieliły kredytów wartych prawie 1,4 bln juanów (203 mld USD). Tymczasem tegoroczne założenia ministerstwa finansów tego kraju przewidywały, że całość udzielonych w tym roku kredytów wyniesie 7,5 bln juanów (1,1 bln USD). Oznacza to, że w pierwszym miesiącu roku banki wykorzystały aż 19 proc. planowanej na ten rok puli.
Znaczna część tych kredytów trafiła na rynek nieruchomości, który w zeszłym roku wzrósł o 4,4 bln juanów (ok. 650 mld USD), o 75,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Według danych chińskiego urzędu statystycznego ceny nieruchomości w 70 największych chińskich miastach poszły w styczniu w górę o 9,5 procent, licząc rok do roku. To oznacza, że wzrost cen jest coraz szybszy – w październiku wyniósł 3,9 procent, w listopadzie 5,7 proc., a w grudniu 7,8 proc. To typowa charakterystyka wzrostu spekulacyjnego, nie opartego na solidnych gospodarczych fundamentach, który – jak uczą podręczniki ekonomii – kończy się gwałtownym spadkiem. Czy tak będzie i tym razem?
Jak twierdzi cytowany przez agencję Bloomberg Jack Rodman – mieszkający od ośmiu lat w Pekinie specjalista od banków i rynku nieruchomości, prezes spółki Global Distressed Solutions LLC doradzającej funduszom hedgingowym i pvivate equity – w samym Pekinie ok. połowa powierzchni komercyjnej czeka na najemcę. Z kolei według firmy CB Richard Ellis Group Inc., działającego także w Polsce światowego potentata w dziedzinie pośrednictwa w handlu nieruchomościami komercyjnymi, już w trzecim kwartale zeszłego roku w stolicy Chin 22,4 procent powierzchni biurowej było puste. Od tego czasu w mieście przybyło kilka nowych wielkich biurowców, w tym gigantyczny 74-piętrowy wieżowiec China World Trade Tower 3, wzniesiony kosztem prawie miliarda dolarów. Także firma Colliers International podaje, że w Pekinie coraz więcej biurowców zionie pustką. Tymczasem według firmy Jones Lang LaSalle, innego giganta na światowym rynku nieruchomości komercyjnych, w tym roku powierzchnia biurowa w Pekinie wzrośnie o kolejne 1,2 mln metrów kwadratowych (obecnie tamtejsze biura mają w sumie 9,2 mln metrów kwadratowych).
Inne wielkie miasta mają podobne problemy. W Szanghaju tamtejsza delegatura chińskiego nadzoru finansowego poinformowała na początku lutego, że według jej ocen nawet tylko 10-procentowy spadek cen nieruchomości może spowodować potrojenie wartości złych kredytów hipotecznych, udzielonych w tym mieście. W całych Chinach – według wypowiedzi urzędników – wolna przestrzeń biurowa to 15-20 proc., jednak zachodni specjaliści od chińskiej gospodarki uznają te dane za zaniżone.
Nie tylko komercyjne
Choć dokładnych danych na ten temat brakuje, zdaniem części analityków za rosnącą bańkę na rynku nieruchomości są współodpowiedzialne wielkie państwowe koncerny. Jak twierdzą m.in. Zhang Xin, dyrektor w pekińskiej firmie deweloperskiej Soho China Ltd. i były analityk Goldman Sachs, czy Xie i Charlene Chu, zatrudnieni w Pekinie analitycy z Fitch Ratings Ltd., wiele państwowych firm brało kredyty na działalność produkcyjną, a następnie wykorzystywało pozyskane sumy w spekulacjach na rynku nieruchomości – kupując działki, a także podejmując działalność deweloperską.
W całych Chinach uczestniczyły w tym procederze także władze lokalne, pragnące w ten sposób rozkręcić gospodarkę na swoim terenie i czerpiące duże korzyści ze sprzedaży gruntów budowlanych. Tak się na przykład działo w prowincji Mongolia Wewnętrzna, gdzie w ciągu pięciu lat w pobliżu Ordos – jednego z najbogatszych i najszybciej rozwijających się miast w całym kraju – powstały zaprojektowane przez najwybitniejszych chińskich architektów osiedla dla miliona mieszkańców. Jednak ogromna większość lokali pozostaje niezamieszkała – kilka miesięcy temu interesujący reportaż na ten temat pokazała katarska telewizja Al-Dżazira
https://www.youtube.com/watch?v=0h7V3Twb-Qk
Jak pokazują losy „nowego” Ordos, problem nie ogranicza się do nieruchomości komercyjnych. Z pewnością jednak w kraju z tak złymi warunkami lokalowymi jak Chiny i z tak szybko rosnącą ludnością miast, do których wciąż napływają szukający pracy chłopi, mieszkania wcześniej czy później znajdą lokatorów. Zapewne jednak najpierw będą musiały spaść ich ceny – obecnie przeciętny mieszkaniec Pekinu musiałby na mieszkanie odkładać całość swojej pensji przez 15 lat (dla porównania w największych miastach w Polsce wystarczy 6-7 lat, a średnia w USA po spadkach cen w ciągu ostatnich dwóch lat to ok. 3,5 roku).
W każdym razie władze próbują zapobiec „przesadnemu wzrostowi cen nieruchomości mieszkaniowych”. Kilka tygodni temu chiński nadzór finansowy przypomniał bankom o obowiązku „dokładnego” przestrzegania zaleceń dotyczących udzielania kredytów hipotecznych i wezwał je do „rozsądnego ograniczenia” polityki kredytowej. Jednocześnie Pekin zaostrzył podatek od sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami okres, w którym sprzedaż mieszkania będzie opodatkowana w wysokości 5,5 proc., przedłużono z dwóch do pięciu lat. Inne zaostrzenia dotyczą m.in. wkładu własnego, który przy zakupie kolejnego domu czy mieszkania nie może być mniejszy niż 40 proc. wartości inwestycji. To akurat nie ma zapewne wielkiego znaczenia, biorąc pod uwagę, że niezależnie od regulacji ustawowych średni wkład własny przy udzielaniu kredytu hipotecznego przez chińskie banki to 60 procent.
Przy okazji warto wspomnieć, że zaledwie kilkanaście miesięcy temu miała miejsce odwrotna operacja, to znaczy skrócenie okresu, w którym obowiązuje podatek od sprzedaży mieszkania z pięciu do dwóch lat od jego zakupu. Wówczas chodziło o to, by podtrzymać rynek mieszkaniowy w Chinach w okresie kryzysu światowego. Pokazuje to stopień „ręcznego sterowania” gospodarką przez chińskie władze, ale także to, że to „ręczne sterowanie” odbywa się w sumie całkiem sprawnie.
Zresztą inne elementy ówczesnego programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego – jak niższe odsetki od spłat kredytu mieszkaniowego dla tych, którzy kupują pierwsze w swoim życiu mieszkanie, pozostają nadal w mocy. W ostatnich tygodniach wysocy oficjele chińskiego rządu podkreślali nawet przy różnych okazjach, że władze zwiększą wsparcie dla taniego budownictwa mieszkaniowego w wielkich miastach. Jak stwierdził w rozmowie z „Financial Times” Ha Jiming, główny ekonomista chińskiego banku inwestycyjnego CICC, podejmowane kroki „stanowią wyraźny sygnał dla rynku, że rząd zachęca do budowania i kupowania mieszkań na własne cele, ale próbuje powstrzymać popyt spekulacyjny”.
Kto ma rację?
Działania chińskich władz są ostrożne, mnożą się jednak ostrzeżenia, że jest już za późno i że problem przegrzania koniunktury na rynku nieruchomości trzeba widzieć jako część większej bańki spekulacyjnej, obejmującej całość gospodarki kraju. James Chanos, amerykański miliarder, wybitny spec od „krótkiej sprzedaży”, który dorobił się pieniędzy przewidując w 2001 r. upadek koncernu Enron, stwierdził ostatnio (cytuję za portalem globtrex.com), że w Chinach budowanych jest obecnie ok. 30 miliardów stóp kwadratowych (ok. 2,8 mld metrów kwadratowych) nieruchomości komercyjnych. – To oznacza dwa metry na dwa dla każdego mężczyzny, kobiety i dziecko w Chinach – mówi Chanos, który w styczniu przebił się do mediów swą wypowiedzią, że chiński rynek nieruchomości „to Dubaj razy tysiąc, albo i gorzej”.
W tym nawiązaniu do finansowych kłopotów szejkanatu z Zatoki Perskiej może coś być. Wybudowany kilkadziesiąt kilometrów od Kantonu South China Mall szczyci się dumnym tytułem największego na świecie centrum handlowego, wyprzedzając o „włos” podobny obiekt właśnie w Dubaju. Wybudowany został przez chińskiego „króla makaronów instant”, miliardera Hu Guironga, a jego całkowita powierzchnia wynosi prawie 900 tysięcy metrów kwadratowych (to mniej więcej 3 razy więcej niż ma warszawska Arkadia). Problem w tym, że w pięć lat po oficjalnym otwarciu tylko ok. jeden procent powierzchni handlowej South China Mall jest wynajęte. Interesujący film o centrum można zobaczyć w Internecie:
http://www.pbs.org/pov/utopia/
Do tego, co mówi Chanos, dobrze jest jednak podchodzić z dystansem, bo gra on na spadek całej chińskiej gospodarki i zajmuje tzw. krótkie pozycje na rynku surowców, licząc na spadek cen miedzi, ropy czy rudy żelaza. Warto brać pod uwagę również sądy Jima Rogersa, amerykańskiego inwestora, który 40 lat temu, jako niespełna 30-latek zakładał wraz z Georgem Sorosem Quantum Funds. Często cytowane jest jego powiedzenie – „w 1807 roku spryciarze przenosili się do Londynu, w 1907 r. spryciarze przenosili się do Nowego Jorku, a dziś przenosisz się do Azji”. Nawiasem mówiąc, wygłosił je ponad dwa lata temu, gdy przenosił się z rodziną do Singapuru, aby jego córki mogły uczyć się mandaryńskiego (skądinąd na miejscu okazało się to nie takie proste, bo w szkołach singapurskich zajęcia odbywają się po angielsku).
Rogers jest – jako człowiek i jako inwestor – przekonany, że XXI stulecie będzie należało do Chin. Wzruszeniem ramion zbywa opowieści Chanosa o kryzysie grożącym Chinom, ale i on przyznaje, że na rynku nieruchomości w tym kraju dzieją się rzeczy niepokojące. – Ceny nieruchomości w Szanghaju i Hongkongu powinny spaść – powiedział parę tygodni temu agencji Bloomberg, zapewniając jednocześnie, że co do reszty gospodarki, to „nie ma mowy” o bańce spekulacyjnej.
Koyo Ozeki, szef grupy analityków zajmujących się azjatyckim rynkiem kredytowym w amerykańskiej firmie inwestycyjnej Pimco, uważa, że biorąc pod uwagę wciąż ogromny chiński potencjał wzrostu, „sektor nieruchomości tego kraju ma przed sobą wiele miejsca na wzrost przez długie lata”. Jeśli opierać się na porównaniach z rynkiem amerykańskim, to ten potencjał nietrudno dostrzec – według Pimco całość kredytów udzielonych w latach 2003-2009 chińskiemu sektorowi nieruchomości komercyjnych to 40 proc. chińskiego PKB, gdy w USA w latach 2000-2007 było to aż 80 proc. PKB.
Może więc rzeczywiście żadnej „chińskiej bańki” na rynku nieruchomości nie będzie? Może już była i minęła tak szybko, że nawet nie zdążyliśmy jej zauważyć? Wspomniany pośrednik w handlu i wynajmie nieruchomości komercyjnych firma CB Richard Ellis podała ostatnio, że zaczyna się zmniejszać ilość pustej przestrzeni biurowej w największych chińskich miastach, a ceny wynajmu znowu rosną.
Los chińskiego rynku nieruchomości jest ważny nie tylko dla tego kraju, ale dla gospodarki globalnej. Sektor nieruchomości – wraz z takimi dodatkami, jak produkcja stali i materiałów budowlanych – to w sumie jedna czwarta chińskiej gospodarki. Możemy więc tylko zaciskać kciuki, by pozytywne tendencje umacniały się, liczącego na to, że Chiny zastąpią USA w roli motoru światowego wzrostu.
Ryszard Holzer
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
