Autor: Jacek Ramotowski

Dziennikarz zajmujący się rynkami finansowymi, zwłaszcza systemem bankowym.

W hipotekach nadal czają się ryzyka

Banki nie nauczyły się bezpiecznie udzielać kredytów hipotecznych. W portfelach, choć już nie we wszystkich instytucjach, narastają obszary ryzyka. Maleje wprawdzie niebezpieczeństwo związane z bańką kredytów walutowych z lat 2007-2008, jednak niskie stopy zachęcają do ryzyka.
W hipotekach nadal czają się ryzyka

Świadomość ryzyka stopy procentowej jest coraz wyższa - twierdzi Mateusz Morawiecki, prezes BZ WBK. (Fot. BZWBK)

Tymczasem prawdopodobnie na rynku kredytów hipotecznych już w drugim półroczu 2013 roku zaczęła się zmiana trendu. Wskazuje na to najnowszy raport Biura Informacji Kredytowej „Kredyt Trendy”. BIK podaje, że od drugim półrocza 2013 r. liczba udzielonych kredytów hipotecznych przekroczyła tę sprzed roku. W I kwartale 2014 r. wartość kredytów mieszkaniowych wzrosła licząc rok do roku o 14,8 proc., do 9,8 mld zł.

Równocześnie rośnie – trzeci kwartał z rzędu – ogłaszany przez centrum AMRON Wskaźnik Dostępności Mieszkaniowej, który na koniec I kwartału wyniósł 163,38 pkt i był najwyższy od 2005 roku. Stało się tak głównie dzięki niskiej inflacji, niskim stopom procentowym, a zatem i wzrostowi dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych. Mimo że lekko wzrosło oprocentowanie kredytów i ceny mieszkań.

Na pierwszy rzut oka spłacalność kredytów hipotecznych wygląda znakomicie. Złe kredyty stanowiły zaledwie 3,1 proc. portfeli banków na koniec I kwartału 2014 r. – podaje Komisja Nadzoru Finansowego w ostatnim raporcie o sytuacji banków. Rekordowo niskie stopy procentowe poprawiają nie tylko zdolność kredytową, ale i sytuację spłacających starsze zobowiązania w złotych, a względna stabilność polskiej waluty przynajmniej nie pogarsza sytuacji spłacających kredyty walutowe.

Co więcej – jak podaje BIK – kredyty w złotych na dłuższe okresy zazwyczaj są spłacane po 10 latach. Z kolei zadłużeni w walutach nie przyspieszają spłaty swoich zobowiązań, ale nawet gdy wpadną w kłopoty i nie są w stanie zapłacić raty dłużej niż 90 dni, starają się nadal regularnie wywiązywać ze zobowiązań. BIK podaje, że co drugi kredyt walutowy z lat 2005–2012, który miał w okresie obsługi takie opóźnienie, aktualnie wrócił „do zdrowia”.

Kolejna dobra wiadomość jest taka, że po raz pierwszy od 2001 roku udział walutowych kredytów hipotecznych w całości portfeli kredytów mieszkaniowych banków zmniejszył się poniżej 50 proc. – podaje KNF, która od lat wywiera presję na banki, by wycofywały się z ich udzielania. Podaż kredytów walutowych – jeszcze przed wejściem 1 lipca znowelizowanej Rekomendacji S – stawała się coraz bardziej marginalna. O ile jeszcze w 2013 roku banki udzieliły ich 1,5 tys., to w I kwartale tego roku zaledwie 260. Teraz kolejne banki informują, że rezygnują z prowadzenia takiej oferty. Ostatnio zrobił to mBank, który miał na koniec pierwszego półrocza w całym portfelu kredytowym zaledwie 33 proc., czyli 24,3 mld zł kredytów walutowych.

Zarówno w starych – złotowych i walutowych – jak i w nowych kredytach hipotecznych widać wciąż jednak spore obszary ryzyka. Spełnienie się niektórych z zagrożeń – pomijając fatalne skutki społeczne – mogłoby poważnie zagrozić efektywności sektora bankowego. Nie znaczy to, że te ryzyka się zmaterializują i na dodatek we wszystkich instytucjach, ale być może lepiej dmuchać na zimne.

Kiler nosił imię Alicja

Z problemem kredytowania budownictwa mieszkaniowego banki marnie radziły sobie od początku transformacji. Powód jest wciąż ten sam – relacja cen mieszkań do dochodów obywateli. Na początku transformacji hiperinflacja pożarła oszczędności zgromadzone na PRL-owskich książeczkach mieszkaniowych, a urealnienie stopy procentowej spowodowało lawinowy wzrost kosztów obsługi zadłużenia. Po tym pierwszym dramatycznym szoku systemowym rynek kredytów hipotecznych dojrzewał w bólach. I dotąd nie dojrzał.

W drugiej połowie lat 90. pojawiły się dwie – nieskuteczne jak się okazało – próby „oszukania” wciąż ogromnej dysproporcji pomiędzy dochodami a cenami mieszkań. Pierwszym były wprowadzone w 1996 roku kasy mieszkaniowe. Ich konstrukcja polegała na tym, że przez co najmniej trzy lata klient kasy gromadził co miesiąc oszczędności oprocentowane na nie mniej niż 0,25 proc. stopy redyskonta weksli NBP, żeby potem uzyskać kredyt oprocentowany niżej niż na rynku. Kredyt mógł być o połowę wyższy od zgromadzonego wkładu i udzielany na taki okres, przez jaki były odkładane oszczędności.

Bonusem była ulga podatkowa obejmująca wkład do pewnego pułapu. Gdy rząd ją zlikwidował, ludzie zaczęli wypłacać pieniądze z kas. Równocześnie na początku poprzedniej dekady gwóźdź do trumny kas mieszkaniowych wbiły kredyty we frankach.

Niemal równocześnie z powstaniem kas w połowie lat 90. bank PKO BP wymyślił produkt nazwany „Kredytem Alicja”. Chodziło w nim o to, żeby – w czasach inflacji sięgającej kilkunastu procent w skali roku – spłaty rat były niskie. Dlatego część niespłacanych odsetek dopisywana była do kapitału. W ten sposób całe zadłużenie niestety rosło, zamiast się zmniejszać.

– Kredyt ten był w samej swojej konstrukcji niespłacalny – przyznaje dziś wysoki przedstawiciel sektora zajmujący się segmentem kredytów hipotecznych.

Sądy już od kilku lat – na razie w pojedynczych przypadkach – orzekają na korzyść osób, które pozwały bank. W zeszłym roku mieszkanka Łodzi wygrała z PKO BP już przed Sądem Apelacyjnym. Prasa informowała, że spłaciła 82 tys. zł kredytu zaciągniętego w 1998 roku na 38 tys. zł, a PKO wyliczył jej dodatkowe zobowiązania na 127 tys. zł. Dlatego złożyła powództwo.

No risk – no fun

Nikt 10 lat temu nie myślał o ryzyku prawnym, którego ofiarą banki padają coraz częściej, w kontekście kredytów walutowych. Tymczasem zbliża się ostateczne rozstrzygnięcie pozwu zbiorowego grupy ponad tysiąca klientów zarzucających, że mBank zastosował w umowach z nimi niezgodne z prawem klauzule. Niedozwolone klauzule – nota bene wskazywane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta – będą zapewne podstawą roszczeń klientów Millennium.

mBank twierdzi, że zawiązał już wszystkie rezerwy na poczet ewentualności niekorzystnego rozstrzygnięcia sporu. Wysokość roszczeń trudna jest do oszacowania, gdyż każdy z ponad 1.200 przypadków opiewa na inną kwotę. Nie widomo też, jaki będzie kolejny krok klientów mBanku po prawdopodobnym korzystnym dla nich ostatecznym rozstrzygnięciu obecnego pozwu, którego wartość opiewa na ok. 7 mln zł. Nieoficjalnie wiadomo, że Millennium zawiązał w II kwartale rezerwy w wysokości 10 mln zł na ryzyko związane z roszczeniami swoich klientów.

Boom na hipoteczne kredyty walutowe, a potem efekt, jaki przyniósł kryzys, w postaci zmaterializowania się ryzyka kursowego, mimochodem postawił banki wobec kolejnego ryzyka, które można określić jako „polityczne”. Niektórzy politycy, zdając sobie sprawę, że zadłużenie w kredytach walutowych dotyczy kilkuset tysięcy osób, a taki elektorat to łakomy kąsek, proponują rozwiązanie polegające na wprowadzeniu – na wzór węgierski – prawnej zasady spłaty kredytu po kursie, po którym był zaciągnięty. To oczywiście spowodowałoby w sektorze bankowym gigantyczne perturbacje, o których pisała już KNF. Prawdopodobieństwo zmaterializowania się tego ryzyka jest małe, ale w obliczu czekających nas kampanii wyborczych nie można go całkowicie wykluczyć.

Ważniejsze jest jednak pytanie: Czy banki, kreując po stronie podaży boom na kredyty we frankach i stymulując popyt poprzez zaangażowanie potężnych sił marketingowych, nie wywołały same tego ryzyka? Sytuacja zadłużonych we frankach jest o tyle odmienna od sytuacji innych kredytobiorców, że – jak pokazuje cytowany raport BIK – zadłużenie zaciągających kredyty w latach 2006-2008, pomimo spłat, przekracza kwoty kredytu.

Pomijając wciąż istniejące, choć mało prawdopodobne ryzyko znaczniejszego osłabienia złotego, widać, że wartość zabezpieczeń kredytów udzielanych w tym okresie nawet na 80 proc. LTV nie pokrywa kwot pozostałych do spłaty, bo trzeba wziąć po uwagę spadek cen mieszkań, który od tamtego czasu nastąpił. A kredyty we frankach były udzielane także na 120 proc. LTV. Może to znaczyć, że zabezpieczenia pokrywają obecnie zaledwie połowę wierzytelności. Ich nieadekwatność powoduje, że banki coraz częściej rozważają sprzedaż niespłacanych kredytów wraz z zabezpieczeniami, ponosząc na tych portfelach straty.

Ninja idzie po hipotekę

Getin Noble, bank znany z tego, że miał wyjątkowe szerokie spready kursowe, sprzedał w II kwartale kredyty o wartości netto 710 mln zł, czyli 2,1 proc. całego swojego portfela hipotecznego, windykacyjnej firmie Kruk. Kruk zapłacił 230 mln zł, co oznacza niecałą jedną trzecią ich wartości. Na koniec I kwartału Getin Noble miał wskaźnik NPL na kredytach hipotecznych 9,2 proc., a więc niemal trzykrotnie większy niż średnia dla sektora. Według raportu banku za I kwartał pokrycie rezerwami kredytów hipotecznych z rozpoznaną utratą wartości stanowiło ok. 50 proc. Jeśli tak samo było także w przypadku sprzedanego portfela, to bank powinien zanotować na tej transakcji w II kwartale ok. 120 mln zł straty.

Źródła rynkowe mówią, że Kruk zamierza raczej „rozterminowywać”, czyli wydłużać okres spłaty kupionych kredytów, niż sprzedawać zabezpieczenia. Przed scenariuszem masowej sprzedaży windykowanych nieruchomości przestrzegała już dwa lata temu KNF. Oprócz kosztów społecznych, mogłoby to spowodować dużą podaż nieruchomości, spadek cen, a w konsekwencji spadek wartości pozostałych zabezpieczeń. Teraz ogólnoeuropejski przegląd jakości aktywów (AQR) ma pokazać, gdzie i jakie zabezpieczenia są niewystarczające.

– W AQR bardzo ważne są kwestie dotyczące wyceny zabezpieczeń, zwłaszcza hipotecznych.

Niektóre są niedoszacowane, są też przeszacowane – mówił Dariusz Szkaradek, partner w Deloitte na IV Europejskim Kongresie Finansowym w Sopocie.

O ile banki twierdzą, że uprzedzały klientów o ryzyku kursowym związanym z zaciąganiem kredytów walutowych, to wyraźnie widać, że same nie doszacowały tego ryzyka. Presja na sprzedaż powodowała wydłużanie terminów spłaty nawet do 50 lat i udzielanie kredytów nawet na 120 proc. wartości nieruchomości, co wciągało w pułapkę klientów, których na spłaty nie było po prostu stać. Na dodatek z badań KNF przeprowadzonych na koniec 2013 roku wynika, że kredyty walutowe były udzielane ludziom mającym przeciętne lub nawet niskie dochody na wyższe kwoty niż kredyty w złotych.

Zmiana Rekomendacji S spowoduje, że kredyty walutowe praktycznie znikną z rynku, podobnie jak praktyki polegające na kredytowaniu więcej niż 90 proc. LTV. Jednak banki znalazły furtkę, żeby zwiększać sprzedaż kredytów hipotecznych – udzielają ich także klientom mającym małe szanse, by podołać w przyszłości spłatom. Niskie stopy poprawiają ich bieżącą zdolność kredytową, ale nie zmniejszają ryzyka w przyszłości. Do tego dochodzi praktyka polegająca na tym, że banki zaniżają wskaźnik długu, którym obciążony jest kredytobiorca, do jego dochodu (DTI). Przyjmują nawet, że kredytobiorcy może pozostać na utrzymanie kwota minimum socjalnego lub nawet jeszcze niższa. Zachowując wszelkie proporcje, przypomina to trochę sytuację z czasów amerykańskiego boomu przez kryzysem.

Ryzyko stopy procentowej

Jak rozwiązać problem, polegający na tym, że relacja dochodów do cen mieszkań wciąż jest niska, głód mieszkaniowy zmniejsza się, lecz nadal jest duży (choć złagodziła go emigracja), a banki wciąż szukają sposobów, a by obejść realia gospodarcze, równocześnie transferując całe ryzyko na kredytobiorców i nie biorąc pod uwagę tego, że później uderzy ono w nie same?

Jedną z koncepcji jest pomoc państwa, jednak ze względu na sytuację budżetu musi być ograniczona. Tak było w przypadku kas mieszkaniowych – gdy rząd wycofał się z ulg podatkowych. Bywa, że pomoc państwa też niesie ze sobą dodatkowe ryzyka, jak program „Rodzina na swoim” zakończony w 2012 roku. Budżet spłaca w nim część odsetek do kredytów przez 8 lat. Po tym okresie zadłużeni będą ponosić pełne koszty obsługi. Nie jest pewne, czy sobie poradzą.

Inną koncepcją jest wprowadzenie do ofert banków kredytów o stałej stopie procentowej. Niedawno prezes BNP Paribas Polska Frederic Amoudru powiedział w wywiadzie dla „Gazety Wyborczej”, że banki powinny rozważyć taką możliwość. Kredytobiorca nie ponosi wówczas ryzyka wzrostu stopy procentowej, choć w przypadku ich spadku koszty obsługi są wyższe niż przy stopie zmiennej.

– Aktualne niskie stopy procentowe sprzyjają wprowadzeniu takiego produktu – powiedział Obserwatorowi Finansowemu Rafał Kozłowski, doradca zarządu PKO BP ds. utworzenia banku hipotecznego.

Kredyt na stałą stopę powoduje jednak, że bank bierze na siebie ryzyko stopy procentowej, a więc musi go – przy niskich stopach – wyceniać wyżej niż kredyt na stopę zmienną. A kredytobiorcom w naszym kraju zależy na spłatach jak najniższych rat.

– Polski kredytobiorca jest bardzo wrażliwy na cenę. Przy zaciąganiu kredytów we frankach klienci nie zwracali uwagi na ryzyko kursowe, tylko na wysokość rat. Kredyt na stałą stopę powinien zaistnieć na rynku, natomiast mógłby nie być postrzegany jako korzystny z punktu widzenia wysokości bieżących rat. Świadomość ryzyka stopy procentowej jest jednak coraz wyższa – powiedział prezes BZ WBK Mateusz Morawiecki.

Dodał, że banki mogłyby ograniczać własne ryzyko stopy procentowej poprzez zabezpieczenia, co mogłoby korzystnie wpłynąć na wycenę takiego kredytu. Z tą jednak jest największy problem, bowiem brak benchmarku.

– Głównym warunkiem jest wydłużenie terminu rządowych obligacji, np. do 30 lat. Wtedy powstałby benchmark. Do tego czasu wycena kredytu byłaby trudna – powiedział prezes Citi Handlowego Sławomir Sikora.

Wygląda na to, że dopiero gdy banki zgodzą się przejąć na siebie część ryzyka, zamiast transferować je w całości na kredytobiorcę, i na dodatek będą chciały nim profesjonalnie zarządzać, rynek kredytów hipotecznych stanie się przewidywalny i bezpieczny.

 

 

Świadomość ryzyka stopy procentowej jest coraz wyższa - twierdzi Mateusz Morawiecki, prezes BZ WBK. (Fot. BZWBK)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ryzyko kredytowe dla banków z Europy Południowo-Wschodniej

Kategoria: Analizy
W regionie Europy Środkowo-Wschodniej nastąpiły znaczące zmiany w bankowości. Przed kryzysem w 2008 r. największy wzrost aktywów dotyczył kredytów mieszkaniowych, natomiast dziś zauważalny jest przede wszystkim wzrost kredytów gotówkowych „niecelowych”.
Ryzyko kredytowe dla banków z Europy Południowo-Wschodniej

Optymalny cel inflacyjny w warunkach niższej naturalnej stopy procentowej

Kategoria: VoxEU
Wyniki badania sugerują, że Fed powinien rozważyć podniesienie celu inflacyjnego w odpowiedzi na spadek naturalnej stopy procentowej. Symulacje modelowe wskazują, że spadek naturalnej stopy procentowej o 1 punkt procentowy powinien skutkować podniesieniem optymalnego celu inflacyjnego o około 0,9 do 1 punktu procentowego.
Optymalny cel inflacyjny w warunkach niższej naturalnej stopy procentowej