(CC By-NC-SA kenny_lex)
Wrzesień był pierwszym miesiącem obowiązywania ograniczonego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. Teoretycznie najmocniej zmiany powinny dotknąć rynek mieszkań używanych. Nowelizacja obniżyła bowiem limity cen kwalifikujące mieszkania do dofinansowania o 42,9 proc. na rynku wtórnym, podczas gdy na rynku pierwotnym obniżka była mniejsza i wyniosła 28,6 proc.
We wrześniu zaobserwowany został spadek liczby zawieranych transakcji, co nie korespondowało z panującą dotychczas sezonowością. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker we wrześniu 2011 r. nabywców znalazło o 3 proc. mniej lokali niż w sierpniu. Dla porównania w trzech poprzednich latach wrzesień przynosił kilkuprocentowe wzrosty liczby zawieranych transakcji.
Bez wątpienia powodem obserwowanego spadku może być ograniczenie programu „Rodzina na swoim”. Warto przypomnieć, że oprócz wspomnianego wcześniej spadku limitów cen, wprowadzono także ograniczenia wiekowe dla beneficjentów. Z drugiej strony ich grono zostało poszerzone o osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe – tzw. singli. Na spadek liczby zawieranych transakcji mogły także wpłynąć negatywne informacje o stanie finansów publicznych krajów europejskich. Trzeba jednak pamiętać, że w sierpniu czynnik ten także oddziaływał na rynek, a mimo to liczba zawieranych transakcji wzrosła w stosunku do lipca.
Dotychczas zebrane dane sugerują więc, że ograniczenie budżetowego dofinansowania kredytów mieszkaniowych mogło zmniejszyć o kilka procent efektywny popyt na używane lokale. Korekta taka mogłaby wydawać się niewielka biorąc pod uwagę, że w pierwszym półroczu bieżącego roku blisko 23 proc. mieszkaniowych kredytów hipotecznych udzielanych było z rządowym dofinansowaniem.
Trzeba jednak pamiętać, że ubiegając się o kredyt z dopłatą trzeba mieć identyczną zdolność kredytową jak w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego w złotych. Beneficjenci mogli więc teoretycznie zadłużyć się także na rynkowych zasadach. Dla części osób może to być jednak rozwiązanie nadmiernie nadwyrężające domowy budżet.
Trzeba też pamiętać, że dofinansowany kredyt stanowił do niedawna relatywnie łatwo dostępne źródło taniego kapitału. Zakup mieszkania z jego pomocą, przez pierwszych osiem lat obsługi długu, generował niższe miesięczne koszty niż najem. Gdyby na chwilę założyć, że dziś z pomocą dofinansowanego kredytu można kupić w stolicy 50-cio metrowe mieszkanie o wartości 400 tys. zł (co było możliwe przed nowelizacją), to rata takiego kredytu zaciągniętego na 30 lat i całą wartość nieruchomości wyniosłaby 1277 zł miesięcznie.
Dodając do tego 430 zł, co zgodnie z danymi Home Broker jest przeciętnym poziomem miesięcznych koszów utrzymania tego typu nieruchomości, otrzymujemy szacunkowy koszt zakupu mieszkania na kredyt w programie „Rodzina na swoim” na poziomie 1707 zł miesięcznie. Dla porównania za wynajem podobnej nieruchomości trzeba by zapłacić około 2 tys. zł miesięcznie. W takim wypadku przez 8 lat potencjalny beneficjent programu „Rodzina na swoim” oszczędzałby blisko 300 zł miesięcznie z tytułu zakupu mieszkania na własność, zamiast wynajmowania podobnej nieruchomości.
Efektu takiego nie można osiągnąć korzystając z tradycyjnych kredytów we wspólnej lub rodzimej walucie. Miesięczny koszt zakupu i utrzymania nieruchomości byłby w takich przypadkach odpowiednio o blisko 400 i ponad 800 zł droższy niż zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na rynku najmu.
W tym kontekście nie sposób także nie wspomnieć o obserwowanym spadku cen nieruchomości. Badający ich poziom indeks Open Finance i Home Broker odnotował we wrześniu przecenę na poziomie 1,4 proc. względem poprzedniego miesiąca. Była to dynamika nie obserwowana przez ostatnie 15 miesięcy. Gdyby ponadto spojrzeć na rynek w dłuższej perspektywie, to widać, że przeciętne „M” w największych polskich miastach straciło na wartości 3 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Niewielkim pocieszeniem mogłoby być przytoczenie faktu, że zawieranych jest obecnie o 4,6 proc. więcej transakcji niż przed rokiem, co wciąż może stanowić o sile rodzimego rynku nieruchomości.
Zgodnie z wrześniową prognozą doradców Home Broker przyszłość powinna przynieść podobne zmiany. Po skromnym spadku pesymizmu, wciąż aż 72 proc. badanych uznało, że w perspektywie roku obserwowany będzie spadek cen mieszkań. Środkowa prognoza mówi o obniżce w największych miastach średnio o 2,2 proc. Nie powinno to dziwić w obliczu rekordowej podaży mieszkań i niepokojów na rynkach finansowych. Coraz częściej pojawia się także argument o negatywnym wpływie rekomendacji „S” na zdolność kredytową Polaków.
Z drugiej strony nie można też zapomnieć o pozytywnych sygnałach z rynku pracy. Zgodnie z danymi GUS w sierpniu zatrudnienie wzrosło o 3,1 proc., a wynagrodzenie o 5,1 proc. wobec analogicznego okresu przed rokiem. Obecny poziom cen bez wątpienia podtrzymuje także fakt, że zgodnie z szacunkami Ministerstwa Infrastruktury w kraju brakuje blisko 1,5 miliona mieszkań.
Autor jest analitykiem rynku nieruchomości w Home Broker.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
