Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Deweloperzy uwierzyli w poprawę nastrojów

Rosnący popyt na mieszkania powoduje, że od lipca deweloperzy są skłonni do rozpoczynania większej liczby inwestycji – wynika z danych GUS. Dzieje się tak pomimo wciąż trwającej nadpodaży na rynku pierwotnym.
Deweloperzy uwierzyli w poprawę nastrojów

(CC By Images of money)

Dane GUS o budownictwie mieszkaniowym już od lipca sugerują wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji. Dynamiki rzędu 40 – 50 proc. w skali roku mogłyby zostać odebrane jako spory optymizm firm budujących mieszkania. Głębsza analiza wydaje się jednak sugerować, że obserwowane zmiany, to raczej powrót do normalności, niż gwałtowne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym.

(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA  by stevecadman)

(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA by stevecadman)

Dynamiczny powrót do normalności

Tak dynamiczne wzrosty liczby rozpoczynanych budów są bowiem po części efektem niskiej bazy. Przypomnijmy, że w kwietniu 2012 roku weszła w życie tzw. „ustawa deweloperska”. Nałożyła ona na deweloperów m.in. kosztowny obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych, przed czym mogli uciec rozpoczynając sprzedaż inwestycji przed 29 kwietnia ubiegłego roku.

W efekcie dane GUS o liczbie rozpoczynanych budów przez deweloperów pokazały, że w kwietniu 2012 roku rozpoczęli oni budowę rekordowo wysokiej liczby mieszkań (9647 jednostek). Kolejne miesiące przyniosły zahamowanie aktywności inwestycyjnej, czego apogeum zanotowano w styczniu 2013 r. Wtedy to firmy budujące mieszkania rozpoczęły budowę rekordowo małej liczby mieszkań (1708 jednostek), co było najniższym wynikiem w historii badań prowadzonych przez GUS (stosowne dane są publikowane od stycznia 2009 roku).

O wyraźnej poprawie wyników w tym zakresie można mówić właściwie dopiero od lipca. W siódmym i ósmym miesiącu roczne dynamiki wzrostu liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto wyniosły odpowiednio 46 i 43 proc. Gdyby starać się usunąć efekt niskiej bazy z roku 2012 poprzez odniesienie ostatnich danych o liczbie rozpoczynanych budów do średnich wyników z ostatnich lat, to dynamiki te byłyby na poziomie około 20 proc. licząc rok do roku.

Tak czy inaczej dane te świadczyć mogą o optymizmie wśród firm budujących mieszkania. Skąd może on wynikać? Głównie z ich wyników sprzedaży. Wstępne dane za trzeci kwartał pokazują, że 10 spółek giełdowych zajmujących się działalnością deweloperską zanotowało w ubiegłym kwartale sprzedaż o ponad połowę lepszą niż w trzecim kwartale 2012 roku. Dane za trzy kwartały tego i ubiegłego roku sugerują natomiast progres o ponad 30 proc.

Takie wyniki muszą skłaniać firmy do wprowadzania do sprzedaży nowych inwestycji lub przynajmniej kolejnych etapów inwestycji już wcześniej rozpoczętych. Oczywiście dane te nie są reprezentatywne dla wszystkich firm i pochodzą raczej ze spółek będących w gronie efektywniejszych graczy rynkowych. Jest to tym bardziej uprawnione stwierdzenie, że wspomniana wcześniej ustawa deweloperska, która utrudniła mniejszym firmom rozpoczynanie nowych inwestycji.

Nie można oczywiście zapomnieć o szerszym kontekście rynkowym. Gdyby bowiem spojrzeć na dane firmy doradczej REAS, to okazałoby się, że wciąż na rynku pierwotnym mamy do czynienia z nadpodażą. Po pierwszym półroczu na sześciu największych rynkach do sprzedania pozostawało wciąż 48 tys. mieszkań. Przy ówczesnej dynamice sprzedaży wystarczyłoby to na pokrycie zapotrzebowania na prawie 1,5 roku. A więc mieszkań jest wciąż o kilkanaście tysięcy za dużo względem notowanej dynamiki sprzedaży nowych lokali. Jak się bowiem powszechnie uważa neutralnym dla rynku poziomem jest podaż odpowiadająca rocznej sprzedaży.

Popyt pobudza podaż, a potem ceny

Należy pamiętać o tym, że dane o budownictwie mieszkaniowym są mocno skorelowane z odczytami na temat zmian cen nieruchomości. Dlatego warto zwracać uwagę także na dane z tego obszaru. Na przykład ostatnie dane z USA pokazują, że w kraju tym deweloperzy rozpoczęli z pewnym wyprzedzeniem więcej budów (w odpowiedzi na rosnący popyt), a dopiero potem doszło do wzrostu cen transakcyjnych. I tak mniej więcej od końca 2010 roku widoczny był bardzo powolny wzrost liczby uzyskiwanych pozwoleń na budowę. Dynamiczna poprawa w tym zakresie nastąpiła w ostatnim kwartale roku 2011, ale dopiero pół roku później wyraźnie dodatni ruch zaobserwować można było na indeksie zmian cen nieruchomości (Case Shiller dla 20 największych miast).

Nie bez przyczyny w przypadku USA aktywność na rynku budownictwa mieszkaniowego warto analizować na podstawie danych o liczbie wydanych pozwoleń na budowę, a nie tak jak w Polsce na podstawie liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Zgodnie bowiem z informacjami płynącymi z raportu Doing Businness 2013, uzyskiwanie pozwolenia na budowę przez dewelopera zajmuje w Stanach jedynie 27 dni (w Polsce jest to 301 dni).

(infografika Darek Gąszczyk)

(infografika Darek Gąszczyk)

W przypadku wciąż nielicznej grupy krajów europejskich, w których odnotowuje się odbicie cen nieruchomości po kryzysowej przecenie, widoczna jest natomiast taka zależność, że do wzrostów cen dochodzi praktycznie w tym samym momencie, co do ożywienia w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Wnioski takie można wysnuć z zarówno z danych dla Wielkiej Brytanii, jak i Norwegii.

(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-NC-SA Sarah Oh)

(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-NC-SA Sarah Oh)

(infografika Darek Gąszczyk)

(infografika Darek Gąszczyk)

Bez dopłat kupujemy to, na co nas stać

W przypadku Polski także można szukać w ostatnich miesiącach potwierdzenia związku między wynikami sektora budownictwa mieszkaniowego i cenami transakcyjnymi. Te, zgodnie z najnowszym odczytem indeksu Open Finance i Home Broker, wzrosły od końca 2012 roku o 10,2 proc. (po części jest to efektem poprawy jakości kupowanych mieszkań po zakończeniu programu „Rodzina na swoim).

W samym wrześniu przeciętny metr w dużym mieście został sprzedany za cenę o 8,2 proc. wyższą niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, ale o 1 proc. taniej niż w sierpniu. Pozytywne odczyty zmian cen widoczne są od stycznia 2013 r., a w przypadku budownictwa mieszkaniowego poprawa rozpoczęła się od lipca. Najbliższe miesiące pokażą, czy hipoteza łącząca dodatnie wyniki w obu tych obszarach jest zasadna.

(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA Rowan Peter)

(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA Rowan Peter)

Bartosz Turek

Lions Bank

(CC By Images of money)
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA  by stevecadman)
Wyniki-działalności-deweloperów CC BY-SA by stevecadman
(infografika Darek Gąszczyk)
Pozwolenia-na-budowę-i-ceny-nieruchomości-w-USA
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-NC-SA Sarah Oh)
Pozwolenia-na-budowę-i-ceny-nieruchomości-w-Norwegii CC BY-NC-SA by Sarah Oh
(infografika Darek Gąszczyk)
Pozwolenia-na-budowę-i-ceny-nieruchomości-w-Wielkiej-Brytanii
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA Rowan Peter)
Indeks-cen-transakcyjnych-mieszkań-w-16-największych CC BY-SA by Rowan Peter

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Kategoria: Analizy
Od początku wojny w Ukrainie z polskiego rynku wyparowało aż dwie trzecie ofert. Czynsze podskoczyły od 20 do nawet 40 proc. Napływ uchodźców gwałtownie przyspieszył procesy, które i tak już następowały.
Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają