Autor: Piotr Rosik

Dziennikarz analizujący rynki finansowe, zwłaszcza rynek kapitałowy.

Jest dużo do poprawienia w projekcie ustawy o REIT

Prawnicy chwalą projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, czyli wehikułach typu REIT, za prostotę. Zwracają jednak uwagę, że wiele przepisów wymaga doprecyzowania, a niektóre radykalnej zmiany, by podmioty, o których mowa, się rozwijały i by korzystali na tym inwestorzy indywidualni.
Jest dużo do poprawienia w projekcie ustawy o REIT

W czwartek 3 listopada w siedzibie warszawskiej giełdy odbyła się debata nad projektem ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (SRWN). Dokument został przygotowany przez Ministerstwo Finansów po konsultacjach m.in. ze Stowarzyszeniem REIT Polska. Z projektem można się zapoznać na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Wedle założeń projektu SRWN muszą dysponować kapitałem zakładowym nie niższym niż 60 mln zł i mieć siedzibę w Polsce. Mają być zwolnione z opodatkowania dochodów i przychodów związanych z najmem i sprzedażą nieruchomości komercyjnej pod warunkiem, że 90 proc. zysku będą przeznaczać na dywidendę albo reinwestować. Co najmniej 70 proc. wartości bilansowej ich aktywów będą musiały stanowić nieruchomości komercyjne lub udziały w spółkach działających na rynku tego rodzaju nieruchomości. Nie mniej niż 70 proc. ich przychodów netto ze sprzedaży będzie musiało pochodzić z najmu nieruchomości lub z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części. Wartość bilansowa zobowiązań polskiego REIT nie będzie mogła przekroczyć 70 proc. wartości bilansowej aktywów.

>> więcej o projekcie: Ostrożnie z REIT-ami

Zaproszeni eksperci – prawnicy i praktycy rynku nieruchomości – ostrożnie pochwalili dokument i intencje ustawodawcy, ale zgłosili również wiele uwag.

Ogólnie o projekcie ustawy o SRWN:

Zwolnienie podatkowe dla REIT-ow

Marek Kozaczuk, partner w Greenberg Traurig: Po dokumencie widać, że legislator mocno wzorował się na przepisach obowiązujących w innych krajach Unii Europejskiej, głównie francuskich i niemieckich.

Witold Zatoński, współzałożyciel Syrena Real Estate: Projekt nie jest przeregulowany. Pozostawia sporo miejsca na działanie sił rynkowych. To świetna wiadomość. W związku z tym jego ewentualne poprawianie nie powinno sprawiać trudności. Miejmy nadzieję, że na dalszym etapie prac nie zostanie on nadmiernie skomplikowany.

Marta Pabiańska, prawnik z PwC: Projekt nie zawiera wyraźnych preferencji w podatku od dywidend dla polskich inwestorów indywidualnych. Będą oni musieli zapłacić 19 proc. Tymczasem inwestor zagraniczny będący udziałowcem SRWN zapłaci tyle, ile będzie wynikało z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (oczywiście pod warunkiem, że będzie pochodził z kraju, z którym Polska ma taką umowę). Być może ustawodawca powinien promować długoterminową inwestycję w SRWN i rezygnować z pobierania podatku od dywidend po upływie określonego okresu?

O możliwościach inwestycyjnych SRWN:

Witold Zatoński: Czy polski REIT będzie mógł inwestować w spółki komandytowe? To nie zostało w projekcie doprecyzowane. Tymczasem ta forma prawna jest na rynku nieruchomości niezwykle ważna. Ta kwestia musi zostać wyjaśniona. Bardzo dobrze natomiast, że w projekcie nie ma z góry określonego terminu, w którym SRWN musi wyjść z danej inwestycji, czyli sprzedać nieruchomość. Taki przepis mógłby mieć fatalne skutki, bo spółka mogłaby być zmuszona do zbycia aktywa podczas dołka cenowego na rynku nieruchomości.

Marta Pabiańska: Trudno zrozumieć, dlaczego ustawodawca nie dopuszcza w projekcie możliwości działalności SRWN na rynku nieruchomości mieszkalnych. Według obecnego kształtu projektu polskie REIT-y mogłyby prowadzić biznes tylko na rynku nieruchomości komercyjnych. Tymczasem ich obecność na rynku mieszkań mogłaby rozruszać ten segment.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Park: Projekt wymaga doprecyzowania w wielu miejscach. W obecnym kształcie pozwalałby na przykład na niewypłacanie dywidendy. Spółka typu SRWN mogłaby budować i sprzedawać nieruchomości komercyjne i funkcjonować w reżimie polskiego REIT bez dzielenia się zyskiem z akcjonariuszami. Zysk ze sprzedaży mogłaby reinwestować, realizując kolejne inwestycje.

Marek Kozaczuk: Projekt nakazuje, by podmiot typu SRWN był spółką publiczną notowaną na warszawskiej giełdzie. Jest to prawdopodobnie niezgodne z prawem Unii Europejskiej, bo taki przepis może być rozpatrywany w kategorii dyskryminacji innych parkietów.

Mateusz Kacprzak, dyrektor zespołu transakcji kapitałowych w Banku Zachodnim WBK: Polskie spółki typu REIT mogą stanowić wielką szansę dla OFE na zdywersyfikowanie portfeli. Obecnie portfele funduszy emerytalnych składają się w około 85 proc. z akcji. Z uwagi na zasadę „suwaka” OFE muszą regularnie przekazywać spore środki pieniężne do ZUS. Fundusze nie chcą sprzedawać akcji, by nie wywoływać efektu domina na giełdzie, więc trzymają głównie papiery spółek dywidendowych i to właśnie pieniądze otrzymane z dywidend przekazują do OFE. Należy pamiętać, że SRWN muszą mieć dobrze zdywersyfikowany biznes, by przyciągnęły inwestorów. Projekt ustawy zakłada, że polski REIT musi mieć co najmniej trzy nieruchomości w portfelu. Pytanie, czy to nie za mało.

O akcjonariacie SRWN:

Mateusz Kacprzak: Projekt nic nie mówi o poziomie free float, czyli o tym, jaki udział w akcjonariacie powinni mieć drobni inwestorzy giełdowi i jaką część akcji będzie można kupić w wolnym obrocie na parkiecie. Regulamin WGPW stanowi, że free float powinien wynosić minimum 15 proc. Moim zdaniem rynek lubi, gdy jest jasne, kto bierze odpowiedzialność za spółkę i za wyniki. Dlatego duża koncentracja w akcjonariacie jest mile widziana. Jak pokazują przykłady zagraniczne, ona zazwyczaj się zmniejsza z biegiem czasu, gdy REIT emitują kolejne serie akcji, zbierając kapitał na inwestycje.

Jacek Pawłowski, partner PwC Legal: Brak precyzyjnego przepisu dotyczącego free float, czyli udziału akcji pozostających w wolnym obrocie na giełdzie, może uczynić z polskich REIT wehikuły dla inwestorów instytucjonalnych. A przecież nie o to chodziło ustawodawcy.

O finansach SRWN:

Marek Kozaczuk: Wydaje się, że ustanowienie wymogu dotyczącego kapitału zakładowego na poziomie 60 mln zł dla SRWN to przesada. Taki mniej więcej wymóg obowiązuje we Francji i w Niemczech. Ale już w Belgii czy Wielkiej Brytanii jest on zdecydowanie łagodniejszy.

Marcin Juszczyk: W Polsce gros nieruchomości komercyjnych pobiera czynsze w euro. W ustawie powinien zostać wpisany jakiś mechanizm zabezpieczający przed ryzykiem wynikającym z nagłych zmian kursów walut. Nagłe umocnienie złotego mogłoby znacząco pogorszyć wyniki finansowe polskiego REIT, a nagłe jego osłabienie stworzyłoby problem wypłaty ponadnormatywnie dużej dywidendy.

Mateusz Kacprzak: Projekcie zakłada, że wartość bilansowa zobowiązań polskiego REIT nie będzie mogła przekroczyć 70 proc. wartości bilansowej aktywów. Na Zachodzie uważa się, że poziom 30 proc. to już dużo. Nie uważam jednak, że trzeba zaproponowany poziom obniżać. Niech inwestorzy głosują swoimi pieniędzmi. Jeśli zdecydują, że dana spółka typu SRWN zbyt nonszalancko się zadłużyła, to po prostu nie dadzą jej swojego kapitału.

O przepisach dotyczących zarządu:

Marek Kozaczuk: Projekt wymaga, by podmiot typu SRWN miał siedzibę lub zarząd na terytorium Polski. Zapewne wynika to z tego, że ustawodawca chce mieć pewność, że polskie REIT będą uznane za polskich podatników, podlegających reżimowi płacenia CIT.

Jacek Pawłowski: Zarząd SRWN powinien składać się z dwóch osób o nieposzlakowanej opinii – mówi projekt. Pytanie, co to jest nieposzlakowana opinia. Pytanie, jak często władze spółki miałyby weryfikować, czy zarząd ma nieposzlakowaną opinię. Może warto wykreślić ten przepis, a w zamian dopisać wymogi dotyczące wykształcenia wyższego kierunkowego członków zarządu?

Zwolnienie podatkowe dla REIT-ow

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Rządy wycofują się z akcjonariatu banków

Kategoria: Rynki kapitałowe
W krajach rozwiniętych banki należą zwykle do międzynarodowych funduszy inwestycyjnych, trudno więc mówić o narodowości kapitału. Na rynkach wschodzących państwo często jest właścicielem banków, choć zwykle jego władza kurczy się. Osoby fizyczne rzadko posiadają znaczące pakiety bankowych akcji.
Rządy wycofują się z akcjonariatu banków

Mieszkania drożeją, rynek ma się dobrze

Kategoria: Makroekonomia
Na razie daleko nam do kryzysu na rynku nieruchomości – mówi dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH zajmujący się rynkiem nieruchomości.
Mieszkania drożeją, rynek ma się dobrze

Rynki nie wierzą w katastrofę klimatyczną

Kategoria: Ekologia
Walka z globalnym ociepleniem jest tematem uważanym za najważniejszy przez społeczeństwa wielu krajów. Konieczność odejścia od energetyki emitującej gazy cieplarniane ma ogromny wpływ na politykę gospodarczą w krajach wysoko rozwiniętych.
Rynki nie wierzą w katastrofę klimatyczną