Mieszkania są dwa razy droższe niż przed dekadą

11.05.2014
Budujemy dziś o 1/3 więcej mieszkań, za które trzeba zapłacić przynajmniej dwa razy więcej. Tak można podsumować zmiany, jakie zaszły na polskim rynku mieszkaniowym, od kiedy Polska należy do Unii. Nie byłoby to możliwe, gdyby kredyty hipoteczne kosztowały tyle, ile w 2004 roku.

(infografika Dariusz Gąszczyk/CC by Aaron Headly)


Polska obchodziła właśnie hucznie dziesięciolecie wstąpienia do Unii. W tym czasie sytuacja na rodzimym rynku mieszkaniowym zmieniła się całkowicie. Przyjmijmy, że pewna rodzina chciałaby z pomocą kredytu hipotecznego na 30 lat kupić 50-metrowe mieszkanie w centrum Warszawy przed wejściem Polski do Unii i dziś. W 2003 roku trzeba było na ten cel wydać około 187 tys. zł (1 mkw. w stołecznym Śródmieściu kosztował przeciętnie ponad 3,7 tys. zł), a dziś aż 487,6 tys. zł (prawie 9,8 tys. zł/mkw.).

Mieszkania są więc o wiele droższe, ale niższa cena kredytu i wyraźny wzrost wynagrodzeń niwelują tę zmianę. Średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w 2003 roku wynosiło wg NBP około 8,2 proc., a w I kwartale 2014 roku średnia wynosi 5,2 proc. Bazując na danych GUS o średniej płacy, można ponadto oszacować, że modelowa rodzina z Warszawy w 2003 roku otrzymywała „na rękę” wynagrodzenie w kwocie około 4,5 tys. zł, a w 2013 roku prawie 7,4 tys. zł.

Ceny wyższe, możliwości te same

Jak te zmiany wpłynęły na możliwości zakupowe tej modelowej rodziny? Miesięczna rata kredytu zaciągniętego na zakup 50-metrowego mieszkania w centrum Warszawy w 2003 roku wynosiła 1,4 tys. zł, a obecnie 2,7 tys. zł. Co jednak niezwykle ciekawe, w efekcie zmian cen nieruchomości, kosztu kredytu i wynagrodzeń dostępność kredytowa mieszkań w centrum Warszawy zbytnio się nie zmieniła. W 2003 roku na ratę modelowa rodzina musiała bowiem wydawać 31 proc. swojego wynagrodzenia, a dziś około 36 proc. Wynik jest więc bardzo podobny.

Ten przykład w obrazowy sposób pokazuje bilans polskiego rynku mieszkaniowego w 10 lat po wejściu do Wspólnoty, widziany oczami modelowej rodziny. Jak te zmiany wyglądają w poszczególnych obszarach ważnych dla oceny stanu rynku mieszkaniowego, a więc podaży mieszkań, popytu na nie i cen?

Budujemy sami dla siebie

Na rynek od 2004 roku trafia coraz więcej mieszkań. Potwierdzają to dane GUS. W 2004 roku było to 108 tys. lokali, a w roku 2013 było ich już ponad 145 tys., a więc o 34,5 proc. więcej. Gdyby ponadto wziąć pod uwagę jedynie mieszkania, które budowali deweloperzy, to w 2004 roku było ich 24,2 tys., a w 2013 roku 56,6 tys., czyli ponad dwa razy więcej.

W tym czasie stopniowo swój udział w budownictwie mieszkaniowym ograniczały spółdzielnie i gracze zagregowani przez GUS w kategorii „pozostałe”. Chodzi tu o budownictwo komunalne, czynszowe i zakładowe.

Coraz więcej mieszkań budują deweloperzy i osoby fizyczne. Ci ostatni od wielu lat oddają do użytku najwięcej mieszkań – wielu Polaków buduje domy dla siebie. Potwierdzają to dane GUS, zgodnie z którymi w 2004 roku w łącznej liczbie oddawanych mieszkań spółdzielnie miały udział na poziomie 8,7 proc., osoby fizyczne – 60 proc., deweloperzy – 22,4 proc., a pozostali inwestorzy 8,9 proc. W 2013 roku było to odpowiednio 2,4 proc., 56 proc., 38,9 proc. i 2,7 proc.

 

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

 

Płace wzrosły o 2/3

Popyt na mieszkania w ostatniej dekadzie został także wyraźnie wzmocniony. Po pierwsze wiązało się to z łatwiejszym i tańszym dostępem do finansowania hipotecznego, ale nie można też zapominać o wzroście wynagrodzeń i – w ograniczonym zakresie – o popycie zgłaszanym przez cudzoziemców.

W kwestii wynagrodzeń ważnym źródłem danych jest tradycyjnie GUS. Zgodnie z jego szacunkami przeciętne wynagrodzenie brutto wzrosło z poziomu 2,3 tys. zł w 2003 roku do 3,7 tys. zł w 2012 roku. Progres wyniósł więc w tym obszarze ponad 60 proc.

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

 

Kredyt był o połowę droższy

Rosnące wynagrodzenia to jednak tylko jeden z czynników, który pozytywnie wpłynął na popyt na mieszkania. Nie mniej ważnym powodem jest zdecydowanie łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych.

Prostym miernikiem tej dostępności jest oprocentowanie kredytu. Dane na ten temat regularnie zbiera NBP. Wynika z nich, że przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosiło w miesiącu akcesji do UE 7,5 proc. Najnowsze dane na ten temat pochodzą z marca 2014 r. Pokazują one, że przeciętny nowo udzielony kredyt hipoteczny w złotych był oprocentowany na 5,3 proc.

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

Oczywiście należy pamiętać, że w dniu akcesji do Unii i przez kilka kolejnych lat w Polsce popularne były kredyty walutowe. Korzystając z nich, ponoszono ryzyko walutowe, ale liczono na korzyści z niższego oprocentowania. I tak na przykład w dniu akcesji do UE oprocentowanie kredytu we wspólnej walucie było o 3 pkt proc. niższe niż w walucie rodzimej. Między kredytem w złotych i frankach szwajcarskich uderzająca jest natomiast różnica w oprocentowaniu na początku 2010 roku, kiedy dług w walucie szwajcarskiej był oprocentowany na około 3 proc., a w rodzimej – ponad dwukrotnie wyżej.

Przepływ osób i kapitału

Wejście do Unii miało wpływ na wzrost popytu na mieszkania ze strony cudzoziemców. Nie był on jednak decydujący dla obrazu całego rynku. Z danych MSW wynika bowiem, że w latach 2004–2013 cudzoziemcy kupili w Polsce mieszkania o łącznej powierzchni 1,77 mln mkw. Gdyby przyjąć, że przeciętne „M” miało 50 mkw., to przez 10 lat cudzoziemcy kupili 35,4 tys. mieszkań. W tym samym czasie deweloperzy oddali do użytkowania 502,4 tys. lokali, a więc 14 razy więcej.

 

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

W praktyce zakupy cudzoziemców mogły być większe. Dane MSW nie uwzględniają bowiem zakupów mieszkań spółdzielczych oraz transakcji z udziałem funduszy. Te ostatnie były szczególnie aktywne na rynku mieszkaniowym w okresie hossy, czyli w latach 2006–2008.

Droższe, jakby nie liczyć

Rynkowa gra popytu i podaży doprowadziła do znacznych zmian cen mieszkań w Polsce. Niestety o źródło wiarygodnych danych za cały omawiany okres nie jest łatwo. Dane zbierane przez NBP czy firmy analizujące sytuację na rynku nieruchomości nie sięgają do 2003 czy 2004 roku, a dane GUS są publikowane ze znacznym opóźnieniem.

Aby otrzymać indeks cen sięgający roku 2003, trzeba połączyć dwa wskaźniki tworzone w oparciu o różne metodologie, co jest daleko idącym uproszczeniem i nie można oczekiwać, że uzyskane w ten sposób dane będą w pełni rzetelne. Gdyby jednak połączyć informacje płynące z analiz GUS z indeksem autorstwa Home Broker i Open Finance, to okazałoby się, że w roku wejścia do Unii ceny nieruchomości były o 6 proc. niższe niż w rok wcześniej. W roku 2005 zanotowano 20-proc. wzrost, który w kolejnych latach przyspieszył. Potem ceny rosły z jeszcze większą dynamiką, osiągając szczyt w 2008 roku (łączny wzrost o 143 proc. od 2003 r.). Po I kwartale 2014 r. mieszkania są dwa razy droższe na rok przed akcesją (w 2003 roku).

 

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

Abstrahując jednak nawet od karkołomności sposobu przygotowania powyższych danych, trzeba oczywiście pamiętać, że indeks stworzony dla całego kraju nie jest informacją uniwersalną. Na poszczególnych rynkach zmiany cen mogą być zupełnie różne. Potwierdzają to dane zebrane przez Lion’s House na podstawie informacji o ponad 6 tys. transakcji z lat 2003–2013. Wynika z nich, że za 1 mkw. mieszkania w centrum Warszawy na rok przed akcesją płacono 3,7 tys. zł. Dekadę później przeciętna cena transakcyjna wyniosła prawie 9,8 tys. zł. Progres wyniósł więc w tym przypadku aż 160 proc.

Taka metoda badania także nie jest pozbawiona błędów. W tym przypadku wzięto bowiem pod uwagę tylko wycinek rynku – najdroższą stołeczną dzielnicę, w przypadku której nie powinno dziwić, że ceny nieruchomości rosną szybciej niż na całym rynku nieruchomości.

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

Ceny nieruchomości w ostatnim dziesięcioleciu i tak dynamicznie rosły. Nawet po uwzględnieniu inflacji realne wzrosty cen wynoszą odpowiednio 97 proc. w przypadku danych zebranych przez Lion’s House dla stołecznego Śródmieścia i 84 proc. dla połączonych danych GUS oraz Open Finance i Home Broker.

Bartosz Turek, Lions Bank.

 


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test