Mieszkania szybko nie zdrożeją

07.06.2011
Z miesiąca na miesiąc sprzedaje się coraz więcej mieszkań. Do powrotu wzrostu cen jest jednak wciąż daleko. Do sprzedania jest rekordowo dużo lokali, a kredyty są coraz droższe. Planowane jest także znaczne ograniczenie programu „Rodzina na swoim” oraz zaostrzenie rekomendacji „S”. Najbliższe miesiące powinny więc minąć pod znakiem dalszej stabilizacji na rynku mieszkaniowym.

Skoro ceny mieszkań nieco spadły może teraz warto pomyśleć o wymarzonym M. (CC By-NC-SA Russel Roesner)


Maj był kolejnym miesiącem, w którym liczba zawieranych na rynku mieszkaniowym transakcji wzrosła. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker było ich o 2,4 proc. więcej niż w kwietniu. Chociaż od wielu miesięcy widoczny jest trend wzrostu rynku, to jego dynamika zdaje się spowalniać. Wciąż brak także rozstrzygnięcia co do trendu zmian cen mieszkań, które od przeszło dwóch lat pozostają stabilne. W ostatnich 12 miesiącach przeciętny lokal w największych miastach stracił na wartości przeszło 3 proc. W tym czasie trzy razy ceny rosły, pięciokrotnie spadały, a cztery razy praktycznie się nie zmieniły. Powyższe dane świadczą o niezdecydowaniu na rynku i o tendencji do utrzymywania się cen nieruchomości na relatywnie stabilnym poziomie i to pomimo rekordowo licznej oferty mieszkań na sprzedaż.

Kupujący szybciej podejmują decyzje

Takie warunki rynkowe bez wątpienia pobudzają do działania coraz szerszą rzeszę nabywców. Świadczą o tym dane na temat czasu upływającego od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania do faktycznego zawarcia ostatecznej umowy przed notariuszem.

W przypadku transakcji zawartych w maju wymagało to przeciętnie niecałych trzech miesięcy. Ponadto od stycznia do maja tego roku trwało to średnio 99 dni, podczas gdy w analogicznym okresie przed rokiem blisko dwa tygodnie dłużej.

Przyszły rok nie przyniesie rozstrzygnięć

Pomimo większego mimo wszystko i wciąż rosnącego ruchu na rynku mieszkaniowym doradcy Home Broker nie spodziewają się wzrostów cen w najbliższych 12 miesiącach. Środkowa prognoza przewiduje bowiem kosmetyczny spadek cen lokali w największych polskich miastach o 0,4 proc.

Jest to wciąż niewielka zmiana i należy ją odczytywać jako przewidywanie dalszej stabilizacji na rynku mieszkaniowym.

W długim terminie oczekiwane wzrosty

Nie powinien więc dziwić fakt, że blisko 45 proc. nabywców nie spodziewa się wzrostu wartości mieszkań wyższego niż poziom inflacji. Badanie przeprowadzone było anonimowo na grupie 1,2 tys. respondentów planujących zakup lokalu. W długim terminie oczekiwana przez nich stopa zwrotu z zakupu mieszkania wyniosła przeciętnie 4,3 proc. rocznie.

Zgadzałoby się to z wynikami badań rozwiniętych rynków nieruchomości. Zgodnie z nimi w długim terminie ceny nieruchomości rosną o 1 – 2 punktów proc. ponad poziom inflacji. Brytyjskie dane za ostatnie 22 lata pokazują, że angielski rynek nieruchomości był jeszcze hojniejszy. Zgodnie z odczytem indeksu Halifax publikowanym przez grupę bankową Lloyds cena przeciętnej nieruchomości na Wyspach wzrosła od 1988 roku o 218 proc. Gdyby uwzględnić w tych danych inflację, okazałoby się, że realnie nieruchomości zdrożały blisko trzykrotnie mniej, a więc o 76,4 proc. Oznacza to wzrost wartości nieruchomości o 2,5 punktów proc. rocznie ponad poziom inflacji.

Wzrost wartości spłaci kredyt

Na pierwszy rzut oka wartości te wydają się niewielkie, ale w długim okresie mogą ucieszyć niejednego potencjalnego kredytobiorcę. Przykład? Kupując mieszkanie o wartości 300 tys. zł w całości na kredyt zaciągnięty na 30 lat, przy obecnym oprocentowaniu na poziomie 5,69 proc., odprowadziłoby się odsetki o łącznej wartości 257 tys. zł w przypadku wyboru rat malejących i 326 tys. zł w systemie rat równych.

Nie można jednak zapomnieć, że jesteśmy w trakcie cyklu podwyżek stóp procentowych. Gdyby podstawowa stopa procentowa została podniesiona o 100 pkt. bazowych, to odsetki w naszym przykładzie w systemie rat malejących wyniosłyby 302 tys. zł, a w przypadku rat równych 396 tys. zł.

Na pierwszy rzut oka kwoty te wydają się bardzo znaczące. Warto jednak porównać je z prognozowaną wartością nabywanej za kredyt nieruchomości. Gdyby drożała ona w okresie 30 lat o oczekiwane przez nabywców 4,3 proc. rocznie, to za warte dziś 300 tys. zł mieszkanie, trzeba by było zapłacić w 2041 roku aż 1 mln 61 tys. zł. Nominalny wzrost wartości wyniósłby więc aż 761 tys. zł.

Oczywiście jest to duże uproszczenie. Powyższe wartości nie uwzględniają bowiem zmian wartości pieniądza w czasie.

Na rynku kredytów szykuje się rewolucja

Wracając do mniej odległych prognoz dla rodzimego rynku nieruchomości trzeba zauważyć, że rosnąca liczba zawieranych transakcji jest między innymi pokłosiem łatwiejszego dostępu do kredytów hipotecznych. Najbliższe miesiące mogą przynieść okresowe pogorszenie dynamiki wzrostu liczby sprzedawanych lokali. W Sejmie rozpatrywany jest bowiem projekt ustawy ograniczającej program „Rodzina na swoim”, z którego udzielany jest obecnie blisko co czwarty kredyt hipoteczny na zakup mieszkania.

Jeszcze niedawno spodziewano się wyłączenia z dofinansowania mieszkań używanych, kredytobiorców w wieku ponad 35 lat oraz ograniczenia o przeszło 21 proc. limitu cen kwalifikujących do wsparcia. Komisja infrastruktury przesłała jednak do sejmowego drugiego czytania projekt zgoła odmienny. Do programu mają zostać włączeni single, a rynek wtórny nie będzie wykluczony z dofinansowania.

W tym nowym projekcie próżno szukać jednak tylko pozytywów. Okazuje się bowiem, że propozycja zawiera także wyłączenie z programu osób w wieku ponad 35 lat oraz znacznie dalej idące ograniczenie ceny m kw. kwalifikującego do korzystania z budżetowego wsparcia, niż pierwotna propozycja rządowa. W praktyce zmiany mogą zlikwidować omawiany program. Faktu tego nie należy jednak nadmiernie demonizować. Osoby, które korzystają z programu „Rodzina na swoim”, stać także na tradycyjny kredyt. Z tytułu ograniczenia budżetowego wsparcia można więc spodziewać się co najwyżej kilkuprocentowego spadku popytu na mieszkania, co nie powinno mocno przełożyć się na ceny.

W kontekście zmian na rynku finansowania hipotecznego nie można także zapomnieć o kolejnej nowelizacji rekomendacji „S”. Od nowego roku utrudni ona dostęp do kredytów walutowych. Zmiany zakładają, że raty wszystkich kredytów, spłacanych przez danego kredytobiorcę, nie będą mogły przekroczyć 42 proc. jego dochodów netto. Ponadto niezależnie od terminu, na jaki zostanie udzielony kredyt, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat. Zmiany te bardziej dotkną osoby zarabiające więcej niż średnia krajowa. Zdolność kredytowa najlepiej zarabiających może w przypadku zadłużenia w zagranicznych walutach spaść nawet o blisko połowę.

Bartosz Turek jest analitykiem rynku nieruchomości Home Broker



Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test