W czasach, gdy coraz trudniej o finansowanie zakupu domu na popularności zyskuje idea samodzielnego budowania domu z czego się da. (CC BY peg)
W ostatnich 12 miesiącach przeciętna cena transakcyjna mieszkań w największych miastach spadła o 11,2 proc. – wynika z lipcowych danych indeksu cen mieszkań Open Finance i Home Broker. Mamy przy tym do czynienia z najbardziej dynamiczną przeceną w ujęciu rocznym od początku publikacji tego wskaźnika w grudniu 2007 r.
Na tym tle prognoza doradców Home Broker, która mówi że w horyzoncie 12-miesięcznym korekta cen wyhamuje i wyniesie 1 proc. wydaje się optymistyczna i to nawet uwzględniając fakt, że największa grupa badanych wskazała na korektę na poziomie 5 proc.
Trudno nie ulec wrażeniu, że pośrednicy z rezerwą podchodzą do dyskontowania w swoich przewidywaniach wpływu, jaki na rodzimy rynek nieruchomości może mieć uderzenie kolejnej fali kryzysu. Uodpornić ich na postrzeganie takich zagrożeń mogła jego pierwsza fala. W pierwszych miesiącach 2009 roku spowodowała ona kilkukrotny spadek liczby zawieranych transakcji w stosunku do przełomu 2007 i 2008 roku, ale ceny w tym czasie spadły tylko o 7 proc.
Najmniej transakcji zawierano wtedy, gdy banki zakręciły kurek z finansowaniem bankowym. Trudno więc nie odnieść wrażenia, że to od dostępności kredytów hipotecznych zależy kondycja rodzimego rynku nieruchomości. Warto też zauważyć, że nieruchomości uważane są przez 40 proc. Polaków za bezpieczną inwestycję na czas kryzysu. Tak przynajmniej wynika z badania instytutu Homo Homini wykonanego na zlecenie Deutsche Bank PBC. Dopiero na drugim miejscu znalazła się lokata bankowa, na którą przypadło 27 proc. odpowiedzi. Czynnik ten może złagodzić mniejszą skłonność do zadłużania się w celu zakupu nieruchomości, którą generuje obawa przed kryzysem.
Przynajmniej częściowo niepewność ta przełożyła się na obserwowaną w ostatnich 12 miesiącach 11-proc. przecenę mieszkań. Bardziej zasadne wydaje się jednak łączenie tego faktu np. z utrudnionym dostępem do relatywnie tańszego finansowania zakupu nieruchomości. Chodzi tu między innymi o limity cen mieszkań kwalifikujących do dofinansowania w programie „Rodzina na swoim”. Już pod koniec sierpnia roku zeszłego obniżono je w granicach od 29 do 43 proc.
Nie bez znaczenia była też nowelizacja rekomendacji S, która nie tylko utrudniła dostęp do finansowania w walutach obcych, ale obniżyła też możliwości pożyczkowe w złotym. Regulacja ta weszła w życie na początku bieżącego roku, przez co powinna być już zdyskontowana w cenach mieszkań. Przynajmniej po części powinno być też tak z czynnikiem podażowym, który w ostatnim czasie mocno zaważył na kierunku, w którym poruszały się ceny.
Chodzi tu o rekordową podaż mieszkań deweloperskich. Szczególnie dużą aktywnością odznaczały się tu firmy budujące mieszkania do końca kwietnia br. Dane GUS pokazują, że deweloperzy w kwietniu 2012 roku rozpoczęli budowy o ponad 70 proc. większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem, a w okresie styczeń – kwiecień progres wyniósł prawie 33 proc.
Wyniki te można wiązać z wejściem w życie tzw. „ustawy deweloperskiej”, która wobec inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po dniu wejścia w życie ustawy (koniec kwietnia) stawia wymaganie posiadania kosztownego rachunku powierniczego. Najnowsze dane GUS pokazują, że po wejściu w życie ustawy skłonność deweloperów do powiększania skali działalności znacznie zmalała, a wraz z nią presja na spadek cen. Potwierdzenia tego scenariusza trzeba jednak będzie szukać dopiero w kolejnych odczytach publikowanych przez urząd.
Podobnie nie muszą się ziścić pozytywne przewidywania, które wieszczą kontrakty terminowe na stopy procentowe. Zgodnie z notowaniami z 6 sierpnia za 9 miesięcy stawka WIBOR 3M (częsty składnik oprocentowania kredytów) może spaść z obecnych 5,11 proc. do 4,14 proc. czyli prawie o 1 pkt. proc. Gdyby tak się stało, a pozostałe czynniki pozostały stałe (np. banki nie skorzystałyby z okazji do podniesienia marż), przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego mogłoby spaść z dzisiejszego 6,5 proc. do 5,5 proc.
Taka zmiana znacznie podniosłaby zdolność kredytową przeciętnej rodziny. Gdyby przyjąć, że trzyosobowe gospodarstwo domowe osiąga dochód na poziomie 5 tys. zł i chciałoby zadłużyć się na 30 lat w rodzimej walucie, mogłoby dziś liczyć na kredyt o przeciętnej wartości 362 tys. zł. Gdyby oprocentowanie hipotecznego długu spadło o 1 pkt. proc., wartość kredytu mogłaby wynieść 398 tysięcy złotych, czyli o 36 tys. zł więcej.
(opr. DG/ CC BY-SA poplinre)
Podobnie pozytywnie na siłę popytu na rynku nieruchomości może też wpłynąć wynik zapowiadanej rewizji rekomendacji wydanych przez KNF. Warto jednak zauważyć, ze regulator ewentualne pola do liberalizacji widzi tylko w finansowaniu w rodzimej walucie.
Jeśli doszłoby to takich zmian, a kryzys nie zawitał na rodzimym rynku pracy, to banki nie powinny się raczej obawiać o brak popytu na kredyty hipoteczne. Potencjalny rynek jest bardzo duży. Już na podstawie danych GUS można oszacować, że brakuje około 1,2 mln mieszkań, aby zaspokoić podstawowe potrzeby Polaków. Ponadto nie można zapomnieć o tym, że obecny zasób mieszkaniowy podlega degradacji i z czasem wymagać będzie wymiany. Z danych GUS i Eurostat można wnioskować, że około 1 milion mieszkań jest w takim stanie technicznym (przeciekający dach, zawilgocone i zagrzybione ściany), że powinny zostać zastąpione one nowymi lub przynajmniej gruntownie wyremontowane.
(opr. DG/ CC BY-NC magnusfranklin)
W tym miejscu warto też zwrócić uwagę na inne dane Eurostat, które także pokazują, jak duży jest popyt potencjalny, który w sprzyjających warunkach gospodarczych i przy dostępności kredytów hipotecznych może zostać zgłoszony na rynku przez osoby dorosłe wciąż mieszkające z rodzicami. Takich osób w grupie wiekowej od 25 do 34 lat jest w Polsce aż 2570 tys., czyli 40,7 proc. osób w badanej grupie wiekowej. Nikłym pocieszeniem może być fakt, że wynik ten jest odrobinę lepszy niż średnia dla krajów nowej Unii. Dla porównania w krajach skandynawskich odsetek osób dorosłych mieszkających z rodzicami nie przekracza kilku procent.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
