Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Mieszkanie pod choinkę

Wydawałoby się, że pod koniec roku kupujemy raczej inne prezenty niż mieszkania, deweloperom tak jednak zależy na jak najlepszych wynikach sprzedaży, że kuszą promocjami. W efekcie najwięcej mieszkań sprzedaje się w ostatnim kwartale.
Mieszkanie pod choinkę

(infografika Dariusz Gąszczyk)

W IV kwartale wyraźnie rośnie liczba mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Potwierdzają to wyniki siedmiu firm deweloperskich notowanych na warszawskim parkiecie. W ostatnich trzech miesiącach roku sugerują one nawet 20-proc. wzrost. Gdyby bowiem uśrednić wyniki sprzedaży badanych firm z ostatnich pięciu lat, to okazałoby się, że na ostatni kwartał przypada po niemal 1,5 tys. podpisanych umów, podczas gdy średnia dla pozostałych kwartałów to poziomie 1239 sztuk kwartalnie. Dzieje się tak, mimo że Boże Narodzenie i pogarszająca się pogoda teoretycznie nie powinny sprzyjać zakupom.

Łatwiej o okazję

U podstaw tego paradoksu leży fakt, że pod koniec roku do swoich biur sprzedaży deweloperzy prześcigają się w rozmaitych akcjach promocyjnych, dzięki którym można zapłacić mniej za samo mieszkanie, jego wykończenie, komórkę lokatorską czy miejsce postojowe albo liczyć na inne prezenty – urządzenia AGD, wyposażenie kuchni, wakacyjną wycieczkę czy nawet samochód.

Taka hojność wynika po prostu z tego, że pod koniec roku działom sprzedaży i zarządom firm deweloperskich zależy na jak największej sprzedaży, aby móc pochwalić się przed właścicielami czy akcjonariuszami dobrymi wynikami. Podobny mechanizm działa zresztą także pod koniec wszystkich kwartałów, choć mniej intensywnie. Grudzień jest najważniejszy, bo wyznacza nie tylko koniec kwartału, ale też roku.

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

Zbliżające się Święta i duża mobilizacja deweloperów mogą okazać się przeszkodą na drodze do sprzedania mieszkania używanego. Ten segment rynku z dużym prawdopodobieństwem czeka okresowy spadek popytu. Może on potrwać do pierwszych miesięcy 2015 roku. Wszystko za sprawą wejścia w życie kolejnych zapisów rekomendacji S, która każe kredytodawcom wymagać od klientów przynajmniej 10-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania po 31 grudnia 2014 r. (obecnie wymagany jest wkład na poziomie 5 proc.). Biorąc pod uwagę, że kupując lokal używany, trzeba w dodatku ponieść o wiele wyższe koszty transakcyjne niż w przypadku mieszkania nowego, można się spodziewać zastoju na rynku lokali z drugiej ręki.

Rekomendacja przyspieszy decyzje

Ta sama rekomendacja jest też jedną z przyczyn, dla których deweloperzy nie muszą się nadmiernie martwić o wyniki sprzedaży w ostatnim kwartale 2014 r. Chęć uniknięcia bardziej restrykcyjnych regulacji kredytowych może część osób skłonić do zakupu przed końcem roku.

W sukurs tym zmianom idzie też rekordowo niski koszt kredytu hipotecznego przy stabilizacji cen mieszkań. Jak wynika z indeksu, który bada zmiany kosztu kredytu zaciągniętego na zakup przeciętnego mieszkania w dużym mieście, kupując dziś dwa pokoje, trzeba się liczyć z mniejszą miesięczną ratą kredytu niż na początku 2013 r. Wtedy to wspomniane badanie rozpoczęto, a miesięczna rata kredytu zaciągniętego na 50-m. mieszkanie była o 25,6 proc. wyższa niż w odczycie z listopada 2014 r.

Chcąc dziś kupić przeciętne 50-m. mieszkanie w Warszawie, trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie około 1,5 tys. zł (kredyt na 30 lat, wkład własny na poziomie 20 proc.). W Krakowie byłoby to o około 300 zł mniej, a w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku około 1 tys. zł miesięcznie. Na najniższe raty w gronie przebadanych miast można liczyć w Bydgoszczy, Łodzi i Katowicach, gdzie miesięczny koszt zakupu modelowego mieszkania oszacowano na około 700 zł miesięcznie.

 

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

Wysokość-raty-kredytu

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

Na tym nie koniec dobrych grudniowych wiadomości. Jak bowiem wynika z ankiety przeprowadzonej przez Lion’s House wśród 18 banków, zdolność kredytowa jest obecnie na najwyższym poziomie w historii. Trzyosobowa rodzina z dochodem w wysokości 5 tys. zł netto miesięcznie może dziś pożyczyć na mieszkanie 445 tys. zł (mediana dla długu zaciąganego na 30 lat). To aż o 43 tys. zł więcej niż w tym samym okresie przed rokiem i o 11 tys. zł więcej niż miesiąc wcześniej. Po raz pierwszy modelowa rodzina mogłaby ponadto liczyć na ponad 0,5 mln zł kredytu mieszkaniowego w aż czterech bankach.

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

(infografika: Dariusz Gąszczyk)

Bartosz Turek, Lion’s Bank

(infografika Dariusz Gąszczyk)
(infografika: Dariusz Gąszczyk)
(infografika: Dariusz Gąszczyk)
Wysokość-raty-kredytu
(infografika: Dariusz Gąszczyk)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Kategoria: Analizy
Od początku wojny w Ukrainie z polskiego rynku wyparowało aż dwie trzecie ofert. Czynsze podskoczyły od 20 do nawet 40 proc. Napływ uchodźców gwałtownie przyspieszył procesy, które i tak już następowały.
Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają