Mieszkanie+ trzy razy tańsze niż rynkowy najem

12.09.2017
60 proc. średniej krajowej pensji musi wydać warszawiak na najem mieszkania z jedną sypialnią. To dwa razy więcej niż w Zurychu, Berlinie i Brukseli. Rząd chce, by ten problem rozwiązał program Mieszkanie+, i tnie koszty najmu nawet o dwie trzecie. Efekty trudno jednak przewidzieć.


Poznaliśmy już projekt rozporządzenia, które ma normować stawki za wynajem i wykup mieszkań budowanych w ramach programu Mieszkanie+. Chodzi o lokale, które będzie można wynajmować z opcją dojścia do własności. Mechanizm ma być taki, że przez 30 lat bycia lokatorem można co miesiąc płacić wyższy czynsz, aby powoli dochodzić do pełnego prawa własności.

W rozporządzeniu mowa jest o tym, że czynsz najmu bez stopniowego wykupu na własność ma być o 30 proc. niższy niż z wykupem. I tak na przykład w Warszawie projekt rozporządzenia zakłada, że zwykli najemcy w ramach Mieszkania+ zapłacą nie więcej niż 13,43 zł za mkw. Pięćdziesięciometrowe mieszkanie to wówczas koszt zaledwie 671,5 zł plus opłaty licznikowe. To zaskakująco mało, mniej nawet niż w zapowiedziach. Rynkowa stawka jest ponad trzykrotnie wyższa i wynosi 42 zł za mkw. miesięcznie (co daje 2100 zł za 50 mkw.) – wynika z uzasadnienia do projektu rozporządzenia.

W gronie miast wojewódzkich najmniejsze różnice między stawkami mają obowiązywać w Olsztynie, a i tak najem w ramach Mieszkania+ ma być ponad dwukrotnie tańszy niż aktualna oferta rynkowa. Największa przepaść będzie w Lublinie, gdzie za najem płaci się dziś około 35 zł za mkw. miesięcznie, a w ramach programu ma obowiązywać stawka 9,7 zł za mkw. miesięcznie, czyli ponad trzyipółkrotnie niższa. Dla porządku warto dodać, że wspomniane wyżej liczby nie uwzględniają opłat administracyjnych i licznikowych.

Zwykły najem jest jednak tylko jedną z opcji, z której można skorzystać w ramach Mieszkania+. Większą popularnością powinno cieszyć się rozwiązanie, w którym wraz z każdym płaconym czynszem najemca zbliża się do pełnej własności zajmowanego lokalu. W tym wypadku czynsz ma być wyższy o 42,9 proc. (czynsz bez opcji wykupu stanowi 70 proc. czynszu z wykupem). Rozwiązanie takie wciąż jednak jest bardzo atrakcyjne.

Spójrzmy na konkretne liczby zapisane w projekcie rozporządzenia. Wynika z nich, że wynajem z powolnym dochodzeniem do własności ma kosztować w Warszawie maksymalnie 19,18 zł za mkw. miesięcznie. W przypadku pięćdziesięciometrowego lokum daje to 959 zł plus opłaty.Preferencyjny najem bez konkurencji

W przypadku zakupu na rynku byłaby to bez porównania wyższa kwota, a do tego wymagania stawiane przed nabywcą są znacznie większe. Aby stać się właścicielem, trzeba dysponować skorym wkładem własnym (najlepiej przynajmniej 20 proc. ceny lokalu). Do tego dodać należy koszty transakcyjne i związane z zaciągnięciem kredytu (około 8 proc. wartości nieruchomości), a sam lokal trzeba wyposażyć, wykończyć lub przynajmniej odświeżyć. W efekcie za pięćdziesięciometrowy lokal przyszłoby w Warszawie zapłacić około 367,4 tys. zł (dane NBP). Samej gotówki na wkład własny przydałoby się więc prawie 73,5 tys. zł. Do tego koszty zakupu pochłonęłyby dodatkowe 29,4 tys. zł, a odświeżenie przynajmniej 25 tys. zł.

Załóżmy jednak utopijnie, że nabywca, tak jak najemca w ramach programu Mieszkanie+ nie potrzebuje gotówki. Do kalkulacji przyjmujemy, że wszystkie potrzebne pieniądze pożyczane są od banku na bardzo atrakcyjny procent charakterystyczny dla zaciąganych obecnie długów hipotecznych. W czerwcu RRSO takich długów opiewało na 4,57 proc. – wynika z danych NBP. Przy takich założeniach raty kapitałowe i odsetkowe 30-letniego długu pochłonęłyby w przypadku pięćdziesięciometrowego lokum 778,4 tys. zł. Po podzieleniu na 360 miesięcy daje to stawkę miesięczną na poziomie 43,24 zł za mkw., czyli ponad dwa razy mniej niż w ofercie Mieszkania+.

I w tym wypadku oferta jest bezkonkurencyjna, bo nawet w opcji z wykupem preferencyjny najem jest wyraźnie tańszy niż najem na zasadach rynkowych. Znowu w gronie miast wojewódzkich dysproporcje byłyby spore, ale nawet w Katowicach oferta rynkowa jest o ponad połowę droższa niż zapowiadane stawki preferencyjnego najmu z dojściem do własności (14,68 zł za mkw. miesięcznie wobec 22,23 zł za mkw. miesięcznie w ofercie rynkowej). Na drugim biegunie jest Kraków i Gdańsk, gdzie oferta rynkowa wiąże się z kosztem o ponad 130 proc. wyższym niż to, co projektuje rząd.

Stawki będą się zmieniać

Jeśli te liczby będą miały odzwierciedlenie w rzeczywistości, rządowa propozycja wydaje się bezkonkurencyjna wobec obowiązujących rynkowych stawek zarówno za zakup, jak i za najem. Oczywiście trzeba zdawać sobie sprawę, że do wyżej wymienionych kwot trzeba też dodać opłaty administracyjne, za ogrzewanie, media itd. Trzeba też mieć świadomość, że stawki te będą waloryzowane i co roku zatwierdzane na poziomie rządowym.

Proponowany mechanizm ma pewne przewagi nad stosowanym w programie Mieszkanie dla młodych, gdzie maksymalna cena, jaką można zapłacić za mieszkanie, zależy od obwieszczeń wojewodów na temat kosztu odtworzenia 1 mkw. mieszkania. Problem w tym, że ci mają dużą dowolność i pole do własnych analiz w trakcie określania tego wskaźnika.

W przypadku nowego programu rządowego pod uwagę wzięta będzie informacja o cenach gruntów budowalnych, kosztach budowy i poziomie wynagrodzeń. Rozporządzenie sugeruje ponadto, że wciąż mechanizm ustalania limitów będzie niesprawiedliwy dla Trójmiasta. Wskaźniki mają być najwyższe w Gdańsku, a w sąsiednich gminach – np. w Gdyni i Sopocie obowiązywać będą niższe.

Albo eksmisje, albo niższa cena

Wiele mówi się też o tym, że najemcom, którzy nie będą płacić czynszu, grozić będzie eksmisja na bruk. Taka ma być konsekwencja wprowadzenia formuły tzw. najmu instytucjonalnego – na wzór działającego dziś najmu okazjonalnego. Pamiętajmy jednak, że nie będzie działo się to z dnia na dzień. Najpierw najemca będzie musiał np. przez trzy miesiące zalegać z czynszem, a poza tym jeśli korzystał z opcji wykupu mieszkania, najpierw należności czynszowe będą pochłaniały odłożony na wykup kapitał, co może dać kolejne miesiące poduszki finansowej.

Trzeba mieć też świadomość, że gdyby nie mechanizm eksmisji, niezbędne byłoby podniesienie czynszów tak, aby w przypadku problemów finansowych jednych najemców znaleźć pieniądze na utrzymanie nieruchomości i spłatę kredytów zaciągniętych na budowę w kieszeniach innych najemców, a do tego trudniej byłoby pozyskać pieniądze na realizację programu.

Martwić może też fakt, że stawki są na tyle atrakcyjne, że mogą kusić do niezgodnego z rzeczywistością zaniżania dochodów tak, aby spełniać wymagania programu. Jest to tym bardziej niepokojące, że filozofia programu zakłada, że jeśli ktoś już zostanie najemcą taniego M, to sytuacja majątkowa uczestnika programu nie będzie w przyszłości weryfikowana. Istnieje więc poważne ryzyko, że część mieszkań budowana z mniejszym lub większym publicznym wsparciem będzie służyła osobom, które de facto stać na własne „M” kupione za cenę rynkową.

Potencjalną grupą, która może stracić w przypadku powodzenia programu Mieszkanie+, są też inwestorzy, którzy kupili w Polsce lokale z myślą o ich wynajmie. Jeśli na rynek co roku napływać będzie kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy nowych i tanich nieruchomości, można spodziewać się obniżek czynszów rynkowych (ale również wzrostu jakości świadczonych usług).

Czeka nas więc bardzo ciekawy i odważny eksperyment, którego wyniki trudno dziś przewidzieć. Istnieją zarówno szanse, jak i zagrożenia. Wiele z nich najpewniej ujawni się dopiero w trakcie stosowania uchwalonego już prawa. Problem, który Mieszkanie+ ma rozwiązać, wymaga jednak zdecydowanych działań i łamali sobie nad nim głowę rządzący nie tylko w okresie po przemianach ustrojowych.

Szczególnie nie do pozazdroszczenia jest sytuacja ludzi młodych. Najem jest dziś w Polsce rozwiązaniem tańszym niż zakup z wykorzystaniem kredytu, a o dług bankowy trudno w obliczu wymagania 20-proc. wkładu własnego, który narzuciła Komisja Nadzoru Finansowego. Z szacunków wynika ponadto, że 40 proc. społeczeństwa zarabia za mało, aby mieszkanie kupić, oraz za dużo, aby dostać lokal od gminy.

Zły stan rodzimego rynku potwierdzają też statystyki portalu numbeo.com, z których wynika, że na wynajem mieszkania z jedną sypialnią trzeba w Warszawie wydać 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia netto (w II kwartale wynosiło ono 4220,69 zł brutto, czyli ok. 3 tys. zł netto).

Nie jest to wynik odbiegający od europejskiej średniej (61 proc.) i znacznie niższy niż w Kijowie i Kiszyniowie, gdzie miesięczne wynagrodzenie nie wystarczy na wynajem. Bez wątpienia wolelibyśmy porównywać się jednak z europejską czołówką niż ogonem.

I tak na przykład w Zurychu, Berlinie, Helsinkach, Brukseli, Atenach i Wiedniu wynajem mieszkania w centrum miasta pochłania jedynie 30-40 proc. miesięcznego wynagrodzenia netto.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły