Mongolia. Daleko, ale jeszcze tanio.

15.04.2014
Krajem uznawanym za posiadający jeden z najbardziej perspektywicznych rynków nieruchomości na świecie została Mongolia. Znalezienie złóż wielu surowców zaowocowało wzrostem PKB, przyciąga inwestorów.
Mongolia. Życie poza Uanbator (CC By NC Ekaterina Didkovskaya)

Mongolia. Życie poza Uanbator (CC By NC Ekaterina Didkovskaya)

Mongolia. Życie poza Uanbator (CC By NC Ekaterina Didkovskaya)

Mongolia to kraj, którego rynek nieruchomości firma Property Frontiers wskazała w tym roku jako jeden z najbardziej perspektywicznych na świecie. W kraju do tej pory stricte nomadyczym, gdzie przeciętne PKB per capita wynosi 3,1 tys. dol. znaleziono surowce warte 1 500 mld dol. (0,5 mln dol. na Mongoła). W efekcie prowadzonych inwestycji w pierwszej połowie 2013 roku PKB Mongolii wzrosło o 11 proc. Równolegle dynamicznie rosną wynagrodzenia ludności, a popyt na nieruchomości wzmocniono wprowadzając stałe oprocentowanie na poziomie 8 proc. w skali roku.

Ten dynamicznie rosnący rynek wewnętrzny docenił Louis Vuitton wchodząc na rynek mongolski ponad 3 lata wcześniej niż do Warszawy.

Wakacyjne inwestycje

Mongolia czy Włochy – kupując dom trzeba wiedzieć co może pójść nie tak.  Rynek „drugich domów” zaczyna Polaków interesować wprost proporcjonalnie do wzrostu słupka rtęci na okiennym termometrze. Wciąż jednak jest to luksus, na który stać niewiele osób.

Może więc dacza w Mongoli? Jeszcze nie jest drogo.

Ci, którzy decydują się na takie zakupy najczęściej wybierają rynek krajowy. Zakup za granicą niesie za sobą dodatkowe obowiązki i ryzyka.  Ryzyko może być związane z kwestiami prawno – administracyjnymi wynikającymi z różnic w procesie nabywania nieruchomości. Przykładowo, jak wynika z danych portalu Global Property Guide, w Mongolii ziemia jest własnością państwa. Prawo do gruntu można nabyć na zasadzie dzierżawy lub prawa zbliżonego do naszego użytkowania wieczystego, choć niepodlegającego sprzedaży. Trudności w nabywaniu ziemi Polacy mieliby też w Tajlandii i Indonezji, a do niedawna również w Bułgarii. Co ciekawe w Indonezji minimalna kwota, za jaką cudzoziemiec może kupić nieruchomość to około 393 tys. zł (równowartość 1,5 mld indonezyjskich rupii, co w warunkach indonezyjskich jest dużą kwotą).

W Turcji natomiast przy zawieraniu transakcji nie jest potrzebny notariusz, ale do zawarcia każdej transakcji niezbędne jest uzyskanie zgody od dowództwa armii, na które trzeba czekać od 3 do 6 miesięcy. Pozwolenie od władz niezbędne jest też dla cudzoziemca, który na Bermudach chciałby kupić parcelę większą niż 2 ha. A w Trinidadzie i Tobago pozwolenie potrzebne jest w przypadku nabycia działki większej niż 0,4 ha na cele mieszkaniowe.

Trudno o kredyt w raju na ziemi

Otoczenie prawno-administracyjne nie jest jedynym obszarem, który może zaskoczyć nabywcę nieruchomości poza granicami kraju. Szczególnie w przypadku bardziej egzotycznych rynków zakup z wykorzystaniem kredytu hipotecznego może wiązać się z kolejnymi zaskoczeniami. Po pierwsze może się okazać, że osiąganie dochodów nad Wisłą nie będzie źródłem wiarygodnym dla banku zagranicznego. Z drugiej strony oferta hipoteczna banku zagranicznego może być mniej atrakcyjna niż pożyczka zaciągnięta w Polsce.

Na przykład w Brazylii oprocentowanie kredytu wynosiło w połowie 2013 roku 12 proc. – wynika z danych Brazylijskiego Banku Centralnego. Podobnie jest w Mongolii, gdzie bank centralny zdecydował się obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych do poziomu 8 proc. (z 18,5 proc. w 2008 roku) – wynika z danych Mongolian Properties.

Zakup nieruchomości poza granicami kraju, o ile nie będzie finansowany gotówką lub kredytem zaciągniętym za granicą, można oczywiście sfinansować zadłużając się nad Wisłą. Służyć może do tego celu pożyczka hipoteczna, czyli produkt droższy niż hipoteczny kredyt, ale zabezpieczony na hipotece nieruchomości rodzimej, a nie zagranicznej.

Bardzo ważną kwestią, jakiej trzeba być świadomym w przypadku zakupu nieruchomości zagranicznej, jest też ryzyko walutowe. W okresach, gdy złoty jest słaby, przeliczony na złote czynsz wynajmu oraz wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą, rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku umocnienia złotego.

Przykład? Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 roku, to faktycznie ulokowałby w niej 336 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny takiego inwestora cieszyć. W lutym 2004 roku euro kosztowało już ponad 4,91 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 491 tys. złotych. Gdyby hipotetyczny inwestor dokonał zakupu na początku 2004 roku przy kursie 4,91 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę. Zakładamy jednak, że wartość nieruchomości wyrażona w euro była stała i wynosiła 100 tys. euro.

(infografika Darek Gąszczyk)

(infografika Darek Gąszczyk)

Waluta decyduje o wyniku

Warto więc w tym miejscu zwrócić uwagę na fakt, że kurs walutowy często potrafi przekuć wzrost cen nieruchomości w stratę inwestora. I tak na przykład w Wielkiej Brytanii od początku 2004 roku do trzeciego kwartału 2013 roku ceny nieruchomości wzrosły o 17 proc. Teoretycznie taki zysk mógłby zrealizować potencjalny inwestor, który w roku akcesji Polski do UE kupił przeciętną nieruchomość „na Wyspach”.

Problem jednak w tym, że w międzyczasie rodzima waluta wyraźnie umocniła się wobec brytyjskiej. W efekcie pomimo możliwości sprzedania nieruchomości za cenę o 17 proc. wyższą, po przeliczeniu tej kwoty na złotówki, rodzimy inwestor dostałby aż o 18 proc. mniej niż pierwotnie zainwestował.

(infografika Darek Gąszczyk)

(infografika Darek Gąszczyk)

Ciekawy jest też przypadek Hiszpanii. Tam od początku 2004 roku do trzeciego kwartału 2013 roku ceny nieruchomości spadły o 8 proc. Polski inwestor straciłby jednak więcej, bo w międzyczasie złotówka osłabiła się wobec euro. Zakup przeciętnej nieruchomości w 2004 roku przyniósłby do trzeciego kwartału 2013 roku stratę na poziomie 19 proc.

Zupełnie inaczej sytuacja wyglądała z punktu widzenia brytyjskiego inwestora, który w tym czasie zainwestował na hiszpańskim rynku. W międzyczasie funt brytyjski osłabił się bowiem do wspólnej waluty o około 23 proc. (w 2004 roku płacono 0,66 funta za euro, a pod koniec 2013 roku za jednostkę wspólnej waluty otrzymywało się 0,83 funta). W efekcie Brytyjczyk, który w 2004 roku kupił nieruchomość w Hiszpanii, pomimo spadku jej wartości (wyrażonego w euro), po sprzedaży domu i zamianie otrzymanej kwoty na funty osiągnąłby zysk na poziomie około 13 proc.

(infografika DG/ CC BY-SA by timeyres)

(infografika DG/ CC BY-SA by timeyres)

Wybór roku 2004 jako bazy nie jest przypadkowy – wtedy to bowiem złoty był relatywnie słaby do wszystkich głównych walut. Za dolara płacono prawie 4 złote, za euro niemal 5 złotych, a funta szterlinga ponad 7 złotych. Inaczej sytuacja wyglądała w przypadku szwajcarskiej waluty. Za tę, zgodnie z szacunkami NBP płacono w pierwszym kwartale 2004 roku przeciętnie 3,06 zł. Dla porównania na początku lutego 2014 roku było to to ponad 3,40 zł za franka.

Jeśli w 2004 roku ktoś kupił nieruchomość w Szwajcarii, to sprzedając ją dziś powinien zyskać nie tylko na wzroście wartości nieruchomości, ale też różnicy kursowej. Od początku 2004 roku do końca 2013 roku ceny nieruchomości w Szwajcarii wzrosły o 35 proc. Jeśli jednak hipotetyczny inwestor kupiłby w 2004 roku nieruchomość w Szwajcarii i sprzedał ją pod koniec 2013 roku, to jego zysk byłby jeszcze wyższy. W międzyczasie złotówka osłabiła się bowiem wobec szwajcarskiej waluty, co pozwoliłoby potencjalny 35-proc. zysk podnieść do poziomu 50 proc.

(infografika DG/ CC BY-SA by timeyres)

(infografika DG/ CC BY-SA by timeyres)

Spread ważniejszy niż zwykle

Trzeba oczywiście podkreślić, że pojedynczy inwestor nie ma realnego wpływu na bieżący kurs walutowy. Dokonując więc większej transakcji i chcąc uniknąć zakupu na „lokalnej górce” lub sprzedaży „w lokalnym dołku” warto uśredniać kurs. Polega to po prostu na rozłożeniu transakcji na kilka transz.

Ważniejszy z punktu widzenia inwestora powinien być jednak nie moment zakupu (na aktualny kurs nie ma on wpływu), ale raczej miejsce zakupu. I tak na przykład w bankach przeciętny spread (a więc różnica między kursem sprzedaży i zakupu) na głównych walutach, wynosił w bankach około 5-6 proc. – wynika z badania przeprowadzonego przez Lion’s Bank 24 lutego.

Dla porównania w kantorach było to około 1 proc., a w zyskujących na popularności kantorach internetowych nawet poniżej 1 proc. Jeśli więc inwestor chciałby z jednej strony kupić 100 tys. euro, to w banku zapłaciłby za to około 428,5 tys. zł, w kantorze około 417,7 tys. zł, a w kantorze internetowym 416,4 tys. zł. Gdyby za kilka lat inwestor chciałby z tej inwestycji wyjść i co mało prawdopodobne trafiłby na identyczne warunki rynkowe, to za 100 tys. euro otrzymałby 402 tys. złotych w banku, 414,3 tys. zł w kantorze i 413,5 tys. zł w kantorze internetowym.

W efekcie z tytułu korzystania z banku poniósłby koszt spreadu na poziomie 26,6 tys. zł, w kantorze 3,4 tys. zł, a w kantorze internetowym jedynie 2,9 tys. zł.

(infografika Darek Gąszczyk)

(infografika Darek Gąszczyk)

Bartosz Turek, Lion’s Bank.

 

(infografika Darek Gąszczyk)
(infografika Darek Gąszczyk)
(infografika DG/ CC BY-SA by timeyres)
(infografika DG/ CC BY-SA by timeyres)
(infografika Darek Gąszczyk)

Tagi


Artykuły powiązane