Klienci będą szukać tańszych mieszkań

12.01.2012
Niewielki wzrost liczby zawieranych transakcji oraz cen mieszkań w grudniu, to efekt obaw nabywców przed noworocznymi ograniczeniami w udzielaniu kredytów wynikających z nowelizacji rekomendacji S. W 2012 r. osłabi ona popyt przez co jeszcze większą popularnością cieszyć się mogą tanie projekty deweloperskie i mieszkania w „wielkiej płycie”.

Małe mieszkania są bardziej popularne (By NC SA kenny_lex)


Grudzień był ostatnim miesiącem, w którym zdolność kredytowa nabywcy mieszkania była liczona dla okresu, na jaki chciałby on się faktycznie zadłużyć. Rekomendacja S wprowadziła od stycznia wymóg, że nabywcy mieszkań, nawet ubiegając się o finansowanie hipoteczne na 50 lat, muszą być w stanie spłacić kredyt maksymalnie w 25 lat. Dodatkowo osoby, które chciałyby zadłużyć się w walutach obcych mogą przeznaczyć maksymalnie 42 proc. swojego dochodu netto na obsługę miesięcznej raty.

Najbogatsi pożyczą nawet o połowę mniej

W efekcie ograniczona została zdolność kredytowa przeciętnej polskiej rodziny. W przypadku osób, które chciałyby się zadłużyć w rodzimej walucie, ograniczeniu ulegnie tylko okres zadłużenia, który brany jest pod uwagę przy badaniu zdolności kredytowej (25 lat). Dotyczy to dużej liczby kredytobiorców, gdyż zgodnie z danymi Home Broker najczęściej dług hipoteczny jest w Polsce zaciągany na 30 lat. Można więc oszacować, że ta grupa kredytobiorców może od stycznia pożyczyć o niecałe 7 proc. mniej niż w grudniu. Jest to relatywnie niewielka różnica. W przypadku przeciętnej wielkości kredytu można ją zniwelować otrzymując podwyżkę rzędu 100 – 200 zł miesięcznie.

Gdyby jednak przyjąć, że kredytobiorca chciałby zadłużyć się w rodzimej walucie na 50 lat, to w styczniu mógłby on pożyczyć o niecałe 18 proc. mniej niż w grudniu. Jeszcze gorzej jest w przypadku wspólnej waluty. W styczniu potencjalny dług byłby mniejszy o 31 lub 47 proc. niż w grudniu. Wszystko zależy od tego jak wysokimi zarobkami legitymowałby się potencjalny kredytobiorca.

Dotychczas osoby zarabiające poniżej średniej mogły wydać 50 proc. dochodu netto na ratę kredytu. Reszta mogła przeznaczyć na ten cel aż 65 proc. dochodu. Teraz w przypadku kredytów walutowych obowiązuje jeden próg – 42 proc. dochodu i to niezależnie od jego wysokości. Jak więc widać nowelizacja rekomendacji S najmocniej dotknęła osoby, które chciałyby się zadłużyć w zagranicznej walucie i do tego zarabiają więcej niż średnia krajowa.

(Opr. DG)

Styczniowe ograniczenia katalizatorem grudniowych transakcji

Nie powinno więc dziwić, że w grudniu zawarto więcej transakcji na rynku wtórnym niż miesiąc wcześniej. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w ostatnim miesiącu 2011 roku nabywców znalazło o 7,4 proc. więcej lokali niż w listopadzie. Był to więc pierwszy od czterech miesięcy okres wzrostu rynku mieszkaniowego. Liczba zawieranych transakcji wzrosła pomimo okresu świątecznego. Warto jednak zauważyć, że kolejny miesiąc nie musi już przynieść tak pozytywnych danych. Nie będzie działał efekt obaw przed wprowadzeniem rekomendacji S, a ponadto pierwszy kwartał charakteryzuje się sezonowym spadkiem aktywności na rynku mieszkaniowym.

(Opr. DG)

W grudniu wzrostowi liczby zawieranych transakcji towarzyszył też kosmetyczny wzrost cen. W stosunku do listopadowego poziomu nie przekroczył on 0,2 proc. Tym samym przerwany został okres sukcesywnego obniżania się poziomu cen, który zapoczątkowany został w lipcu 2011 roku. Perspektywa ograniczenia zdolności kredytowej potencjalnych nabywców oraz wciąż duża niepewność co do przyszłości nie pozwala przewidywać kontynuacji wzrostów w kolejnych miesiącach.

Bilans roku 2011 lepszy niż 2010 r.

A jak kształtowała się sytuacja na rynku mieszkaniowym w całym 2011 roku na tle roku wcześniejszego? Przede wszystkim spadły ceny. W największych miastach są one teraz o 5 proc. niższe niż 12 miesięcy temu. Dodając do tego rosnące wynagrodzenia i zatrudnienie (wg GUS w listopadzie wzrosły one odpowiednio o 4,4 i 2,5 proc.) nie powinien dziwić wzrost liczby zawieranych transakcji. Co prawda jego dynamika była pod koniec 2011 roku negatywna, ale zgodnie z szacunkami Home Broker w 2011 roku w największych miastach sprzedanych zostało kilkanaście procent więcej mieszkań używanych niż w 2010 roku.

Zyskać mogą deweloperzy i właściciele wielkiej płyty

Co przyniesie przyszłość? Przede wszystkim za rok mieszkania powinny być tańsze. Doradcy Home Broker spodziewają się, że w perspektywie 12 miesięcy przeciętne „M” w dużym mieście straci na wartości ponad 4 proc. Jest to jednak prognoza ogólna bez podziału na poszczególne segmenty rynku. Bez wątpienia mocniej na przecenę będą narażone nieruchomości najdroższe – domy w miastach i lokale o podwyższonym standardzie. Popyt na nie spadnie wprost proporcjonalnie do ograniczenia możliwości zadłużania się.

Większą popularnością powinien cieszyć się przystępny cenowo segment mieszkań deweloperskich. Dotychczas rosnąca konkurencja w tym segmencie doprowadziła do sporej przeceny. Nie jest wykluczone, że będzie ona kontynuowana. Ponadto bezpieczeństwo zakupu nowego mieszkania może wzrosnąć od kwietnia, kiedy to w życie wejdzie ustawa, która m.in. będzie chronić nabywców mieszkań przed skutkami upadłości dewelopera. Obecnie prawie co trzeci lokal sprzedany przez Home Broker pochodzi z rynku pierwotnego.

Na popularności może też zyskać „wielka płyta”. Dziś przypada na nie w największych miastach jedna na cztery transakcje. Atutem betonowych bloków jest cena – w przeliczeniu na metr niższa o kilkanaście procent od średniej dla rynku wtórnego. Każdy metr w „wielkiej płycie” jest tańszy, a na dodatek kupując mieszkanie w betonowym bloku trzeba tych metrów kupić mniej. Przykład? Mieszkanie dwupokojowe ma w nowym budownictwie przeciętnie 52 m kw., a w wielkiej płycie są to 43 metry. Nie można jednak zapomnieć, że wśród kupujących grupa osób unikających betonowych bloków jest spora i rośnie ona wraz z bogaceniem się polskiego społeczeństwa. Wiele osób mając do wyboru za tę samą cenę wielką płytę i nowy blok w mniej atrakcyjnej lokalizacji wybierze to drugie rozwiązanie.

(Opr. DG)

W kolejnym roku prym wciąż wieść powinny obecnie najpopularniejsze lokale dwupokojowe. W 2011 stanowiły one ponad połowę lokali, które znalazły nabywców. Aż 62 proc. doradców Home Broker spodziewa się, że w kolejnym roku popyt na dwa pokoje będzie jeszcze większy. Za jego niezmiennością opowiada się co trzeci doradca, a tylko 6 proc. z nich wróży spadek udziału lokali dwupokojowych w ogólnej liczbie zawieranych transakcji.

Identyczne odpowiedzi uzyskały kawalerki, które zgodnie z opinią większości respondentów powinny być w kolejnym roku popularniejsze niż obecnie. Teraz udział kawalerek w rynku jest umiarkowany. W bieżącym roku były one przedmiotem 19,8 proc. transakcji. Dla porównania mieszkania trzypokojowe uczestniczyły w 22,9 proc. transakcji. Respondenci spodziewają się, że w 2012 roku udział tego segmentu w całym rynku spadnie. Odpowiedziało tak 56 proc. badanych.

W przypadku większych mieszkań doradcy Home Broker spodziewają się realizacji jeszcze czarniejszego scenariusza. Obecnie zaledwie jedno mieszkanie na 25 ma przynajmniej cztery pokoje. Aż trzy czwarte badanych uważa, że w 2012 r. udział największych mieszkań w rynku spadnie. Takie przewidywania to efekt obaw o spadek zdolności kredytowej Polaków. Im będzie ona niższa, tym mniej osób będzie mogło pozwolić sobie na zakup dużego lokalu. W efekcie ten segment rynku będzie bardziej narażony na korektę cen.

(Opr. DG)

Autor jest analitykiem rynku nieruchomości Home Broker


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test