Odwrócona hipoteka ryzykowna nie tylko dla emeryta

14.01.2013
Fundusze hipoteczne oferują emerytom dodatkowe emerytury w zamian za prawo własności do ich mieszkania. To tak zwana odwrócona hipoteka. KNF zwraca uwagę na ryzyko utraty mieszkania w przypadku upadłości funduszu. Odwrócona hipoteka może okazać się ryzykowna także dla systemu finansowego i dla samych funduszy.

(CC By NC ND Andrea Grimaudo)


Na problem ryzyka odwróconej hipoteki należy spojrzeć z dwóch stron. Po pierwsze klientami są ludzie szczególnie podatni na manipulację oraz często znajdujący się w trudnej sytuacji majątkowej. Nie da się ukryć, że sytuacja ta jest przez firmy oferujące produkty podobne do odwróconej hipoteki nadużywana. Fundusz Hipoteczny DOM przez dwa lata rozwieszał ulotki przypominające obwieszczenie urzędowe informujące, że osobom starszym przysługuje renta hipoteczna. Pięć zapisów umownych tej samej firmy zostało zakwestionowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Niewątpliwie osobom szczególnie narażonym na finansowe nadużycia należy się szczególna ochrona.

Łatwo wzbudzić negatywne emocje

Jednocześnie przekazy medialne serwują odbiorcom niepokojące informacje. Po pierwsze starają się przekonać nas, że renta hipoteczna jest dla klientów bardzo niekorzystna. Możemy przeczytać, że „FHD oferuje 65-latkowi za 50-metrowe mieszkanie warte 400 tys. zł dożywotnią rentę w wysokości 677 zł. Kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie dostanie 529 zł, czyli (…) w ciągu 20 lat – niespełna 127 tys. zł, czyli tylko jedną trzecią obecnej wartości mieszkania.”

Na pierwszy rzut oka wydaje się to łupieniem bezbronnych staruszków, jako, że oczekiwana długość życia 65-latki rzeczywiście wynosi około 20 lat. W publikacjach ostrzegających przed funduszami hipotecznymi pojawia się także  inna nuta. Otóż ze względu na przeniesienie prawa własności w przypadku upadku funduszu hipotecznego emeryci mogą stracić zarówno dom jak i znaczącą część swojej renty.

Prawo własności do mieszkania to jednak nie gotówka, którą można włożyć do walizki i uciec za granicę, zatem upadek musiałby wynikać z dużych strat funduszu. Skoro fundusze przejmują nieruchomości za bezcen to dlaczego miałyby one popaść w kłopoty? Przecież to złoty interes!

Być może straty te nie są takie niemożliwe tylko sposób liczenia wartości świadczeń i mieszkania jest nieprawidłowy. Część zastrzeżeń jest dość oczywista: nie można wprost porównywać i dodawać wpłat w różnych punktach w czasie, ponadto wypłaty funduszu są indeksowane o inflację. Zatem przedstawione wyliczenie ma sens tylko wtedy jeśli założymy, że przez najbliższe 20 lat będziemy mieli zerowe realne stopy procentowe, zaś realna wartość mieszkania oraz oczekiwana długość życia nie zmienią się w tym okresie. Wszystko to bardzo mało prawdopodobne.

Liczyć, pamiętając o upływie czasu

Zacznijmy od wartości pieniądza w czasie. Załóżmy, że w okresie najbliższych dwudziestu lat inflacja wyniesie średnio tyle co cel inflacyjny, czyli 2,5 proc., zaś stopa procentowa depozytów 5 proc.  przy istniejącym opodatkowaniu. Wtedy w momencie przejęcia mieszkania przez fundusz wartość wypłaconych świadczeń wyniesie już prawie 231 tysięcy złotych, czyli już 58 proc. dzisiejszej wartości mieszkania. Wszystko to przy założeniu dość niskich stóp procentowych. Obserwowane obecnie warunki rynkowe, czyli inflacja na poziomie 4 do 4,5 proc. i stopy depozytów około 6 proc. powodują, że wartość wypłaconych świadczeń wzrośnie do 75 proc. dzisiejszej wartości mieszkania.

Następnie należy się zastanowić ile mieszkanie będzie warte za 20 lat. Ostatni raport NBP o rynku nieruchomości wskazuje narastającą nadpodaż mieszkań co może spowodować dalszą korektę na tym rynku, w większej niż dotychczas skali. Obserwowane już spadki nominalne ceny metra kwadratowego są pogłębiane przez dość wysoką inflację. Deweloperzy inicjują tymczasem nowe inwestycje, a rynek może już za kilka lat być nasycony mieszkaniami.

Ze względu na niż demograficzny w młodszych rocznikach popyt w najbliższych dekadach pozostanie umiarkowany, szczególnie, że starsze pokolenia będą zwalniały mieszkania zasilające rynek wtórny – w tym mieszkania oferowane przez fundusze hipoteczne. Do tego należy doliczyć 20-letnią amortyzację, często już dziś nie najnowszej nieruchomości oraz konieczność ich wyremontowania przed sprzedażą. Zmiennych oczywiście jest bardzo wiele i ceny zalezą także od lokalizacji, postępów urbanizacji itd.

Załóżmy jednak, że niekorzystne trendy demograficzne, starzenie się mieszkania oraz koszty jego przygotowania do sprzedaży doprowadzą do tego, że netto fundusz uzyska nominalnie tyle ile mieszkanie dziś jest warte. W ciągu 20 lat to spadek wartości o prawie 40 proc. Wielkość to nie mała, ale warto ją porównać ze spadkiem wartości mieszkań w tzw. wielkiej płycie, gdzie ceny są o 25 proc. niższe niż mieszkań nowych. Nie da się ukryć, że ten parametr jest kluczowy w ocenie zyskowności. Tylko założenie utrzymania realnej wartości mieszkań – choć mało prawdopodobne –  zmniejsza wartość wypłaconych świadczeń do 36 proc. wartości mieszkania.

Życie coraz dłuższe

Warto też przyjrzeć się parametrowi oczekiwanej długości życia. Obecnie jest on obliczany na podstawie zgonów w ostatnim roku. Są to niewątpliwie najświeższe dostępne dane, ale raczej mało wiarygodne. Oczekiwana długość życia rzędu 19,5 roku dla kobiety w wieku 65 lat nie oznacza, że tyle średnio będą żyły 65-latki. Znaczy raczej, że kobiety, które 19,5 roku temu miały 65 lat średnio żyły tak długo. Wybiegając w przyszłość możemy założyć, że długość życia w Polsce będzie zbiegała do obecnej średniej unijnej. Jeśli tak to do okresu wypłacania renty należy doliczyć półtora roku.

Jest to założenie bardzo konserwatywne nie biorące pod uwagę, że po pierwsze średnia unijna też może się podnosić, a po drugie średnia długość życia klientów funduszu może być większa niż w populacji gdyż dodatkowa renta może być przeznaczona na lepszą żywność czy leczenie, co przełożyć się może na dłuższe życie. Tylko tak nieznaczne wydłużenie średniej długości życia sprowadza wartość wypłat do dwóch trzecich wartości nieruchomości, zaś w scenariuszu nieco wyższych stóp procentowych i inflacji do 80 proc. wartości mieszkania.

Ta prosta analiza pokazuje, że fundusz hipoteczny to niezwykle ryzykowna instytucja. Wymaga sporego kapitału na start by mieć z czego wypłacać emerytury. Na koniec zaś uzyskuje ona prawo do zwykle dość starej nieruchomości na nieprzychylnym rynku. Inwestycja ta jest wystawiona na wielkie ryzyko rynkowe oraz stóp procentowych.

Trudno liczyć na duże zyski

Biorąc pod uwagę te fakty i proste wyliczenia wydaje się, że poziom świadczeń nie jest skandalicznie niski. Stawki wydają się dość zbliżone do uczciwych standardów. Nawet optymistycznie wyliczenie zysku według wartości dzisiejszej wynosi 53 proc. w horyzoncie inwestycji 21 lat. Oznacza to realny zysk rzędu 2,1 proc. rocznie – nieco lepiej niż dziś na lokacie, ale ciągle bardzo mało, uwzględniając ponoszone ryzyko. Nieuczciwe zachowania marketingowe czy niedozwolone klauzule należy piętnować, ale posądzanie funduszy w tym kontekście o kradzież jest grubą przesadą i nie w tym kierunku powinny chyba iść wysiłki regulacyjne.

Bardzo zasadne jest jednak w tym świetle ostrzeżenie przed upadkiem funduszy hipotecznych. Przy tak niskiej oczekiwanej stopie zwrotu wydaje się ono dość prawdopodobne, zwłaszcza w przypadku większych zawirowaniach na rynkach finansowych lub nieruchomości. Większość ryzyka spadnie wówczas na osoby w podeszłym wieku, które nie tylko stracą całość lub większość renty hipotecznej, ale także mieszkanie.

Dlatego konieczne jest zabezpieczenie klientów funduszy hipotecznych przede wszystkim w prawie własności lub poprzez prawo do dożywocia. Warunki umowy dotyczące prawa do zamieszkiwania w lokalu musza być utrzymane nawet w przypadku upadłości funduszu. Będzie to miało oczywiście wpływ na wysokość otrzymywanych świadczeń, ale koszt takiego dodatkowego ubezpieczenia wydaje się być konieczny.

OF


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test