Podwyżki stóp utrudnią życie deweloperom

21.02.2017
Nawet o 30 proc. może spaść sprzedaż nowych mieszkań w perspektywie dwóch lat. Taki może być efekt podwyżek stóp procentowych oraz końca programu dopłat do kredytów.


Wyniki sprzedaży deweloperów osiągnęły historyczne maksimum. W 2016 roku firmy te znalazły nabywców na 62 tysiące nowych lokali – wynika z szacunków firmy doradczej REAS dla zaledwie 7 rodzimych miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź). O połowę gorsze wyniki sprzedaży zanotowano w roku 2013, gdy nie obowiązywał żaden program dopłat do kredytów. Niespełna 31 tys. mieszkań znalazło ponadto nabywców w roku 2012, kiedy co prawda działał jeszcze program dopłat „Rodzina na swoim”, ale za to podstawowa stopa procentowa była na poziomie nawet ponad trzy razy wyższym niż obecnie.

Bez dopłat byłaby flauta

Nie powinno ulegać wątpliwości, że dobre wyniki sprzedaży – szczególnie w ostatnim kwartale – są pokłosiem programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, niskiego oprocentowania takich długów oraz skromnych odsetek od lokat, które każą szukać alternatywnych sposobów lokowania kapitału.

Tylko dzięki dopłatom do kredytów w styczniu 2017 roku Polacy kupili około 15 tysięcy mieszkań – to wynik rekordowy. Nie należy mieć przy tym złudzeń – stosowne umowy przedwstępne lub rezerwacyjne kupujący zawarli wcześniej, a jedynie ze złożeniem wniosków kredytowych zwlekali do stycznia. Pośpiech był wskazany, ponieważ pieniędzy było na tyle mało, że pula środków przewidzianych w budżecie na cały ten rok wyczerpała się w ciągu miesiąca.

Nie ma jeszcze danych, ale można zachowawczo założyć, że połowa transakcji dotyczyła mieszkań nowych. Dodając do tego fakt, że w siedmiu największych miastach buduje się ponad połowa (52 proc.) deweloperskich lokali, to można zaryzykować stwierdzenie, że dzięki kolejnej transzy dopłat deweloperzy z największych rynków pod koniec roku sprzedali około 3,9 tys. lokali. To pokazuje jak ważnym składnikiem wyników sprzedaży firm budujących mieszkania były transakcje zawarte dzięki programowi „Mieszkanie dla młodych”. W całym czwartym kwartale deweloperzy z największych miast sprzedali 18 tys. mieszkań. Był to wynik o 25 proc. wyższy niż kwartał wcześniej i o tyle samo wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Trzeba zaznaczyć, że nie wiadomo jaka część nabywców mieszkań nie kupiłaby w ogóle lokum, gdyby nie otrzymała dopłaty. Również nie wiadomo jaka część nabywców nowych lokali wybrałaby tańszą alternatywę w postaci mieszkania z drugiej ręki, gdyby nie dostała pieniędzy z budżetu.

Biorąc jednak pod uwagę cały rok 2016 można oszacować, że z 62 tysięcy mieszkań sprzedanych przez deweloperów w siedmiu miastach aż 15-20 proc. wiązało się z wypłatą z programu „Mieszkanie dla młodych. Dla deweloperów informacja, że z około 2,7 mld zł przewidzianych pierwotnie na dopłaty do kredytu do końca 2018 roku zostało zaledwie ponad pół miliarda, nie jest najlepsza. Warto też pamiętać, że program dopłat stymuluje sprzedaż nie tylko najtańszych lokali. Wiadomo przecież, że część kupujących nowe mieszkania wykorzystuje do zakupu pieniądze ze sprzedaży dotychczasowego lokum, które już może kwalifikować się do dopłat.

Droższy pieniądz zaboli deweloperów potrójnie

Eldorado nie będzie też trwało wiecznie z innego powodu. Wraz z wyczerpującą się budżetową kroplówką, ręka w rękę idą też komunikaty o możliwych podwyżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Jeśli faktycznie do nich dojdzie, może to oznaczać kolejne problemy dla firm budujących mieszkania. Po pierwsze deweloperzy korzystają powszechnie z finansowania bankowego. Droższy kredyt oznacza wyższy koszt finansowania działalności.

Przy okazji wzrostu kosztu kredytu topnieć będzie też grono potencjalnych nabywców. To w oczywisty sposób może oznaczać niższy popyt na mieszkania. Na koniec najważniejsze – przy wyższych stopach procentowych wyżej oprocentowane będą też lokaty. Jest to o tyle ważne, że obecnie na konta deweloperów trafia rekordowa kwota gotówki. Wiąże się to z zakupami inwestycyjnymi. W otoczeniu rachitycznie niskiego oprocentowania lokat (wg NBP w grudniu 2016 roku przeciętne oprocentowanie lokat spadło do najniższego poziomu w historii – 1,49 proc.) sporo osób wybiera zakup mieszkań na wynajem, aby pieniądze zainwestować w sposób bardziej efektywny. Gdy bankowe depozyty zaczną oferować atrakcyjniejszy procent, obecna rzeka gotówki płynącej do biur sprzedaży deweloperów, zacznie powoli wysychać.

Biorąc pod uwagę notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe (FRA z 12 lutego 2017 r.) widać, że gracze rynkowi w perspektywie 2 lat spodziewają się podwyżek stóp procentowych o około 0,75 – 1 pkt. proc. Załóżmy więc na chwilę, że te prognozy faktycznie się ziszczą. Co to może oznaczać dla deweloperskiego biznesu?

Kapryśna gotówka może zmienić kierunek

Prognozowanie zmian na tym rynku nie jest proste. Stosowne dane o wynikach sprzedaży deweloperów i finansowaniu zakupów mieszkań są bowiem udostępniane przez NBP jedynie od początku 2012 roku. To krótki okres pokazujący wyłącznie efekty luzowania ilościowego. Do poniższych obliczeń należy więc podejść z rezerwą, ponieważ założono, że przy drożejącym kredycie popyt na mieszkania automatycznie zacznie się kurczyć, tak, jak wcześniej rósł przy taniejącym długu.

Identyczne uproszczenie zastosowane zostało w przypadku oddziaływania oprocentowania lokat na skłonność Polaków do zakupu mieszkań na wynajem. Linia trendu w obu przypadkach oszacowana została metodą najmniejszych kwadratów. W obu też przypadkach najlepiej dopasowany był trend wielomianowy (współczynniki determinacji w okolicach 85 proc.). Efekt?

W horyzoncie prognozy – do 4 kwartału 2018 roku popyt na kredyty mieszkaniowe powinien coraz szybciej maleć. Wyraźnie powinno to zacząć być widoczne dopiero na przełomie lat 2017/2018. Na koniec 2018 roku wielkość popytu wspierana kredytem powinna wrócić do poziomów z lat 2014 – 2015. To może oznaczać spadek przychodów deweloperów z tego źródła o około 10 – 15 proc.

Znacznie ważniejsze dla kondycji firm budujących mieszkania jest jednak popyt generowany przez nabywców gotówkowych. Wbrew pozorom aż 60 – 65 proc. przychodów deweloperów pochodzi właśnie od nabywców, którzy nie zadłużają się w bankach w celu zakupu mieszkania. W tym wypadku perspektywa najbliższych lat także nie maluje się przed deweloperami kolorowo. Pod koniec 2018 roku powinni się oni spodziewać wyraźnie niższego popytu ze strony klientów gotówkowych niż obecnie. Spadek można oszacować około 20-25 proc. – oczywiście zakładając, że zadziała opisywany mechanizm spadku popytu w związku z drożejącym pieniądzem.

Sumując oba wpływy – malejącego popytu ze strony nabywców gotówkowych przy rosnącym oprocentowaniu lokat oraz malejącego popytu wraz z drożejącym kredytem – można dojść do wniosku, że popyt na nowe mieszkania może być pod koniec 2018 roku o około 20 proc. niższy niż dwa lata wcześniej.

Ponieważ podaż mieszkań oferowanych przez deweloperów jest bliska rekordów, załamanie popytu może prowadzić do nadmiernego wydłużenia się czasu potrzebnego na upłynnienie lokali. Byłoby tak, gdyby do spadku popytu doszło skokowo. Horyzont prognozy sięga jednak końca 2018 roku, czyli na ewentualne dostosowania firmy budujące mieszkania mają dużo czasu. Zagrożenia nie należy jednak lekceważyć.

W międzyczasie dojdzie przecież także do opisanego na początku spadku popytu w związku z wyczerpaniem się środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych”. W najczarniejszym dla deweloperów scenariuszu nabywcy mieszkań będą więc mogli w 2018 roku liczyć na większą niż dziś uległość negocjacyjną pracowników biur sprzedaży.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły