Przed nami sezonowe ożywienie na rynku nieruchomości

20.08.2014
Nominalne oprocentowanie lokat na poziomie 2-3 proc. w skali roku to powód, dla którego inwestorzy poszukują alternatywnych sposobów lokowania kapitału. Także dlatego od 22 miesięcy więcej osób inwestuje w fundusze, a deweloperzy w pierwszym półroczu sprzedali 40 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem.
(infografika Dariusz Gąszczyk)

(infografika Dariusz Gąszczyk)

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Dane opublikowane przez 10 deweloperów notowanych na giełdzie pokazują, że ich sprzedaż w pierwszym półroczu 2014 r. była o 40 proc. wyższa niż w analogicznym okresie roku 2013. Ma to też odzwierciedlenie w danych firmy doradczej REAS na temat liczby mieszkań, których sprzedaż prowadzą obecnie firmy budujące mieszkania. Raport za drugi kwartał pokazuje, że na sześciu największych rynkach na nabywców czeka 44 tys. mieszkań deweloperskich. Dla porównania dokładnie dwa lata wcześniej podaż mieszkań była rekordowo wysoka i wynosiła prawie 57 tys. Poza tym fakt, że na największych rynkach do sprzedania pozostało 44 tys. mieszkań, co odpowiada rocznej ich sprzedaży, sugeruje, że nie mamy dziś do czynienia ani z nadpodażą, ani z niewystarczającą podażą mieszkań na rynku pierwotnym.

Zniknął więc czynnik, który od 2012 roku negatywnie wpływał na poziom cen mieszkań. Te dziś pomimo spadku podaży i wzrostu popytu pozostają jedynie na niewielkim plusie. Dane publikowane przez Home Broker i Open Finance za czerwiec pokazują, że mediana cen mieszkań w największych miastach wzrosła w ciągu roku jedynie o 1,9 proc. W odróżnieniu od lat przedkryzysowych deweloperzy mają dużo inwestycji gotowych pod względem formalnym do rozpoczęcia budowy. Łatwo więc mogą dostosować oferty do zgłaszanego przez nabywców popytu. W latach 2005 – 2007 tak komfortowej sytuacji nie było i ułatwienie dostępu do kredytów trafiło na barierę braku mieszkań, co skutkowało dynamicznymi wzrostami cen.

Mieszkań nowych jest na sprzedaż wystarczająco dużo, aby zaspokajały popyt. Inaczej jest na rynku wtórnym. Brak jest wiarygodnych danych, ile mieszkań właściciele chcą sprzedać. Niewielką wartość mają tu liczby, które znaleźć można na największych portalach ogłoszeniowych, bo tam oferty często są duplikowane, mogą być nieaktualne, źle opisane lub dany portal może być mało popularny w danym mieście. Na portalu gumtree znaleźć można informację, że na sześciu największych rynkach na nowego nabywcę czeka 62,9 tys. mieszkań. Dla porównania portal oferty.net sugeruje podaż na poziomie 175 tys. lokali, a dom.gratka.pl 220,7 tys. mieszkań.

Już za miesiąc gorączka najmu

Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że wybór na rynku mieszkaniowym potencjalni nabywcy mają dziś spory. Mogą z niego skorzystać przygotowując się na zbliżający się wielkimi krokami sezonowy boom na studencki najem. Ci, którzy chcą z niego skorzystać, a nie mają jeszcze mieszkania, a tym bardziej doświadczenia na tym rynku, mają już niewiele czasu (około 6 tygodni). Jeśli ktoś na ten moment nie zdąży, sezonowe wzrosty popytu na najem obserwowane są także na przełomie roku oraz w sierpniu. Te dwa okresy w roku są czasem wzmożonego zmieniania miejsca pracy, a wraz z nim zamieszkania, przy czym ten drugi dotyczy w większym stopniu rodzin z dziećmi.

W obliczu rekordowo niskich stóp procentowych nie powinno dziwić, że wiele osób wybiera nieruchomości jako sposób lokowania kapitału. Skoro lokaty są obecnie oprocentowane na 2-3 proc., to dwukrotnie wyższy zwrot możliwy do osiągnięcia w przypadku wynajmu mieszkania jest kuszący, ale trzeba być świadomym, że zakup mieszkania na wynajem to dopiero początek inwestycji. Wszystkie obowiązki związane z zarządzaniem wynajmem mogą potem wymagać poświęcania przez właściciela od kilku do kilkunastu godzin miesięcznie w przeliczeniu na jeden lokal. Dopiero wtedy można przeważnie liczyć na roczny zysk „na rękę” w kwocie odpowiadającej około 4-5 proc. wartości nieruchomości. Przychód z wynajmu jest oczywiście znacznie wyższy i wynosi często 6-7 proc. wartości nieruchomości w skali roku (w Katowicach i Łodzi rentowności brutto są jeszcze wyższe). Od rentowności brutto (stosunek przychodu do wartości nieruchomości) do netto (stosunek zysku po opodatkowaniu do wartości nieruchomości) droga jednak długa. Od przychodu trzeba bowiem odjąć podatki, opłaty administracyjne oraz założyć, że przez pewien okres w roku (przeważnie 1-2 miesiące) lokal pozostaje niewynajęty.

(infografika Dariusz Gąszczyk)

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Bartosz Turek (Lion’s Bank)

 

 

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Tagi


Artykuły powiązane