(©Envato)
Subiektywnie i emocjonalnie podejmuje się wiele decyzji mieszkaniowych, czasem pewne adresy powodują niechęć i brak zainteresowania. Niskie ceny zachęcają, ale wysoki poziom zaniedbania, brak bezpieczeństwa odstraszają. Potrzebny jest impuls, czasem kilka osób, które inaczej spojrzą na ten zdegradowany fragment miasta, dostrzegą jego potencjał. To nie flipperzy, to gentryfikatorzy. Procesy gentryfikacji są w ostatnich dziesięcioleciach powszechne, ich początków upatruje się w przemianach przestrzeni miejskich państw Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych w latach 60. i 70. XX w. Na skutek zróżnicowanych przyczyn społeczno-ekonomicznych rozpoczęła się wymiana mieszkańców ulic i dzielnic zdegradowanych, często otoczonych „złą sławą”. Bardziej zamożni, wykształceni, młodsi zajmowali miejsce osób o niższym statusie społecznym i materialnym, często należących do mniejszości etnicznych. Opisy zjawisk zachodzących w Londynie, Waszyngtonie, Filadelfii, Chicago czy Nowym Jorku zapoczątkowały serię analiz dotyczących istoty gentryfikacji, jej źródeł i konsekwencji. Należy przy tym od razu zauważyć, że nie ma jednego schematu gentryfikacji ani typu obszaru, na którym może (lub nie) pojawić się omawiany proces. Uwagę zarówno badaczy, jak i polityków przyciąga konflikt, który pojawia się między nowymi gospodarstwami domowymi, które przynoszą ze sobą własny porządek i zasady oraz kapitał a dotychczasowymi mieszkańcami. Co istotne, zmiany społeczno-ekonomiczne w tej przestrzeni powodują, że część „rdzennych” gospodarstw domowych jest całkowicie wypierana z okolicy, w której mieszkali od dawna. Przede wszystkim wynika to ze wzrostu cen i czynszów nieruchomości, ale także wzrostu kosztów życia. Dotychczasowi mieszkańcy szukają więc nowego miejsca zamieszkania, często nie wracają do wyremontowanych, ale droższych zasobów w przypadku rewitalizacji.
Przyczyn gentryfikacji można poszukiwać w przemianach gospodarczych, społecznych i kulturowych. W latach 70. zaczęła się wyraźnie zmieniać struktura rynku pracy, robotnicy utracili dotychczasowe znaczenie wśród mieszkańców miast. Ze względu na wzrost udziału usług, także tych wyższego rzędu, w rozwoju gospodarczym, znaczenia nabrała nowa klasa średnia. Istotnym czynnikiem był także rozwój „zawodów kreatywnych”, pojawienie się grupy ludzi, która starała się być w centrum wydarzeń, inicjowała i angażowała się w aktywność w przestrzeni miejskiej. Członkowie tej grupy chcieli mieszkać w centrum, poszukiwali nowych możliwości m.in. zwracali uwagę na tanie, często zdegradowane przestrzenie. Można je było wykorzystać na działalność artystyczną, ale także jako miejsce zamieszkania. Luka w rencie gruntowej przyciągała także zamożnych inwestorów, którzy widzieli szansę na wzrost wartości nieruchomości.
Ten pierwszy wymiar procesów gentryfikacji zaczął ewoluować w kolejnych latach wraz z dołączaniem się nowych obszarów, na których te procesy były widoczne. Unikalne uwarunkowania instytucjonalne w poszczególnych państwach, różnice w rozwoju społeczno-gospodarczym, poziomie kapitału społecznego spowodowały konieczność poszerzenia zakresu analiz, dodawania nowych czynników i podmiotów. Zaczęto uważać, że procesy gentryfikacji są jednym z etapów przemian przestrzeni miejskich. Procesy te są jednak zróżnicowane i nie można „przenieść” wyjaśnienia przyczyn i spodziewanych rezultatów w sposób bezpośredni z jednego studium przypadku na inne. Z biegiem czasu ugruntowały się opinie, że nie można ograniczać procesów gentryfikacji jedynie do obszarów miejskich, wieś także może ich doświadczać.
Przekształcenia polityczno-gospodarcze w Europie w latach 90. spowodowały pojawienie się grupy państw postsocjalistycznych. Ich ścieżki rozwojowe były specyficzne, różne od gospodarek rynkowych. Przyczyny i rezultaty coraz powszechniejszych procesów gentryfikacji często odbiegały od przypadków obserwowanych w Europie Zachodniej czy Stanach Zjednoczonych, na pewno inna była skala samej gentryfikacji i jej punktowość. Choćby rozmaite sposoby przeprowadzenia i odmienne rezultaty prywatyzacji i reprywatyzacji w poszczególnych państwach przełożyły się na zróżnicowane uwarunkowania instytucjonalne gentryfikacji.
Analizując gentryfikację polskich miast, należy wyodrębnić pięć czynników, które wpływają na ten proces: inwestycje wtórne, czyli rewitalizacja, inwestycje w nowe projekty mieszkaniowe, prywatyzacja i reprywatyzacja jako wyzwalacze przemian własnościowych, czynnik społeczno-demograficzny oraz komercjalizacja przestrzeni.
Pięć czynników wpływa na proces gentryfikacji polskich miast: inwestycje wtórne, czyli rewitalizacja, inwestycje w nowe projekty mieszkaniowe, prywatyzacja i reprywatyzacja jako wyzwalacze przemian własnościowych, czynnik społeczno-demograficzny oraz komercjalizacja przestrzeni.
Specyficzne dla wielu miast w okresie socjalistycznym były przemiany części centralnych, ale nie w kierunku wzrostu prestiżu i jakości zasobu, a wręcz przeciwnie – często władza socjalistyczna nie finansowała odnowy części historycznych, śródmiejskich, a koncentrowała się na wspieraniu budownictwa mieszkaniowego w wybranych lokalizacjach. Szczególnie od lat 70. widać było rozrost budynków wielkopłytowych na obrzeżach miast. Bardziej zamożni, młodzi i aktywni wybierali często nową zabudowę jako wyższy standard życia. Oznaczało to, że część gospodarstw domowych zamieszkujących centrum stawała się „problematyczna”, uzależniona od pomocy władzy publicznej, a zasoby mieszkaniowe zdegradowane. W nowym porządku społeczno-gospodarczym niezbędna stała się odnowa tych obszarów śródmiejskich.
Rewitalizacja czy rozbudowane działania remontowe w odniesieniu do większego obszaru mają przede wszystkim publiczne źródła finansowania. Wymagają decyzji politycznych co najmniej na szczeblu lokalnym, a często na regionalnym lub krajowym. Jest to więc proces odgórny, rozciągnięty w czasie, oparty na założeniach i przewidywaniach stworzonych głównie przez teoretyków i polityków. Nie zawsze początkowa wizja daje się zrealizować, a skutki mogą odbiegać od oczekiwanych.
W Polsce szczególne znaczenie dla procesów rewitalizacji mają uwarunkowania prawne, które jasno wskazują, że skorzystanie z funduszy unijnych na rewitalizację oznacza brak możliwości wydatkowania ich wprost na odnowę prywatnego zasobu mieszkaniowego, nie wolno także szybko komercjalizować zrewitalizowanych powierzchni mieszkalnych. Przekłada się to na bardzo fragmentaryczne działania i efekty – obok kilku zrewitalizowanych kamienic komunalnych mogą istnieć zdegradowane i nieremontowane zasoby prywatne. To jest potencjalna zachęta dla inwestorów, ale gminy mają prawo pierwokupu nieruchomości na obszarze poddanym rewitalizacji. Wobec tego, to od decyzji samorządu lokalnego zależy realizacja komercyjnych inwestycji. Jeśli gmina korzysta z pierwokupu blokuje prywatne inwestycje. W tych uwarunkowaniach modelowa gentryfikacja polegająca na wykupie tanich zasobów mieszkaniowych i poddaniu ich zabiegom remontowym przez podmioty prywatne ma charakter punktowy, najczęściej związany z działaniami strony publicznej, prowadzącymi do zmiany jakości zasobu mieszkaniowego w sąsiedztwie, poprawy bezpieczeństwa, estetyki oraz nieskorzystania z prawa pierwokupu przez gminę.
Częstym zjawiskiem jest relokacja mieszkańców zrewitalizowanych zasobów, bowiem wyprowadzani do lokali zamiennych nie wracają do odnowionego zasobu, nie „pasują” do nowego wizerunku (nie wracają np. zadłużone czynszowo gospodarstwa domowe). To oczywiście sprzyja gentryfikacji w postaci wprowadzenia do odnowionych mieszkań bardziej zamożnych najemców, ale wyłącznie komunalnych – ze względu na brak możliwości bezpośredniej komercjalizacji.
Kolejnym czynnikiem wywołującym gentryfikację są nowe projekty inwestycji mieszkaniowych, często o charakterze brownfields, czyli lokowane na obszarach wcześniej zagospodarowanych lub dogęszczające zabudowę mieszkaniową. Zachętą do inwestycji są stosunkowo niskie ceny gruntu w dogodnej lokalizacji. Ryzyko deweloperów wynika z potencjalnej niechęci strony popytowej do zamieszkiwania w sąsiedztwie ulic o niskim prestiżu, niebezpiecznych lub za takie uznawanych. Potencjalnych nabywców z klasy średniej mają przekonać ogrodzenia, systemy bezpieczeństwa i konkurencyjne ceny. W efekcie tworzone są enklawy, odgrodzone w sensie i fizycznym i społecznym od otaczającej przestrzeni i jej mieszkańców. Wzrost cen gruntu i powierzchni mieszkalnej może wynikać ze wzrostu atrakcyjności lokalizacji powiązanego z kolejnymi projektami inwestycyjnymi, pojawieniem się nowych funkcji przestrzeni wraz z zamożniejszymi mieszkańcami.
Dobrym przykładem połączenia wyżej wskazanych czynników są okolice łódzkiej Manufaktury, które przez lata nie znajdowały dość odważnych deweloperów aby lokować nowe projekty mieszkaniowe w tym rejonie, pomimo istnienia wielkiego centrum handlowego. Dopiero rewitalizacji okolicznych kwartałów i zapowiedź dalszych działań zmieniających tę część miasta spowodowały napływ wielu nowych inwestycji deweloperskich. Obecnie poziom cen mieszkań jest tam na wysokim poziomie, a lokalizacja uchodzi za prestiżową.
Okolice łódzkiej Manufaktury przez lata nie znajdowały dość odważnych deweloperów aby lokować tam nowe projekty mieszkaniowe, pomimo istnienia wielkiego centrum handlowego. Dopiero rewitalizacji okolicznych kwartałów i zapowiedź dalszych działań zmieniających tę część miasta spowodowały napływ wielu nowych inwestycji deweloperskich. Obecnie poziom cen mieszkań jest tam wysoki.
Specyficzne sposoby zmiany właściciela w postaci prywatyzacji i reprywatyzacji także mogą doprowadzić do gentryfikacji, aczkolwiek polskie uwarunkowania prawne odsuwają ten proces w czasie i powodują silną fragmentację. Sprzedaż mieszkań komunalnych ich najemcom z wysoką bonifikatą była przez lata sposobem na pozbycie się zasobów mieszkaniowych przez gminy. Nowi właściciele mogli sprzedać mieszkania od razu, ale groziła im sankcja w postaci zwrotu bonifikaty, jeśli dokonali tego przed upływem 5 lat od wykupu, więc najczęściej czekali ze sprzedażą. W wypadku niezamożnych gospodarstw domowych, część pozostawała nadal najemcami gminnymi, ale z upływem lat było ich coraz mniej. Wzrost atrakcyjności lokalizacji wynikający często z centralnego położenia, działań remontowych, nowych funkcji powodował zainteresowanie nowych, bardziej zamożnych nabywców, często pracujących w pobliżu. Prywatyzacja całych budynków z najemcami była blokowana koniecznością przedstawienia możliwości wykupu poszczególnym najemcom i zdarzała się sporadycznie. Natomiast całe budynki mieszkalne były przekazywane nowym właścicielom w efekcie reprywatyzacyjnych spraw sądowych, wygrywanych przez byłych właścicieli lub ich spadkobierców. W przypadku wcześniejszej prywatyzacji części lokali w odzyskiwanym budynku, sprawa bardzo się komplikowała. Jednak sama reprywatyzacja nie oznaczała pełnej swobody nowych właścicieli. Obostrzenia prawne związane z ochroną najemców powodowały, że to oni zamiast gminy stawali się stronami umów najmu i mogli wypowiedzieć stosunek prawny tylko na warunkach określonych przez przepisy. Proces pozbywania się lokatorów – wcześniej komunalnych – był bardzo rozciągnięty w czasie. Zdarzały się próby działań niezgodnych z obowiązującymi normami współżycia społecznego i regulacjami prawnymi, o czym donosiły media. Nowi właściciele dążyli do pozyskania najemców o wyższym statusie materialnym, ponieważ takie gospodarstwa domowe mogły płacić wyższe czynsze, czasem właściciele sprzedawali lokale po cenach rynkowych.
Osobną przyczyną gentryfikacji, często występującą w powiązaniu z innymi, jest czynnik demograficzno-społeczny, czyli pojawienie się i aktywne zainteresowanie konkretnymi lokalizacjami grupy podmiotów o określonych cechach i potrzebach. Chęć zamieszkiwania na danym obszarze może wynikać z wykonywanego zawodu, wymagającego wykorzystywania większych przestrzeni, np. o charakterze artystycznym, konieczności przebywania w centrum miasta ze względów zawodowych. Ta grupa inicjatywna tworzy klimat zainteresowania konkretną lokalizacją i w ten sposób przyciąga kolejne podmioty, wydaje się, że dobrym przykładem jest warszawska Praga.
Ostatni czynnik wywołujący gentryfikację to komercjalizacja przestrzeni, czyli stworzenie nowych funkcji, wykreowanie grona zamożnych odbiorców oferowanych tam usług. Postrzeganie danej lokalizacji jako pożądanej ekonomicznie dla działalności gospodarczej może wywołać zainteresowanie lokowaniem obiektów mieszkalnych lub konwersją przestrzeni o innej funkcji na mieszkaniową.
dr hab. Magdalena Załęczna, prawniczka i ekonomistka, pracuje w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.
Artykuł pochodzi z 21.wydania kwartalnika „Obserwator Finansowy” – czerwiec-sierpień 2025 r.
Polska chce zablokować umowę o wolnym handlu z krajami Ameryki Południowej. Powodem są głównie obawy rolników o konkurencyjność ich produktów. W jaki sposób realizacja umowy z Mercosur może wpłynąć na unijne rolnictwo i jakie mogą być też jej inne skutki?
