Ceny mieszkań spadają, ale zaczęły się już zbliżać do punktu równowagi. W kraju znowu buduje się też coraz więcej nowych lokali – wynika z opublikowanej dzisiaj przez NBP analizy rynku nieruchomości.
W I kwartale utrzymała się tendencja stabilizacji popytu przy jednoczesnym wzroście podaży. Główne fundamentalne zmiany w porównaniu do okresu przed kryzysem wpływające na ograniczenie popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych dotyczyły zmiany struktury finansowania transakcji. W chwili obecnej dominują kredyty złotowe podczas gdy przed kryzysem większość stanowiły kredyty walutowe. Istotnym czynnikiem kształtującym sytuację na rynku mieszkaniowym jest fakt, że ustabilizowała się dotychczas rosnąca liczba zawieranych małżeństw. Jednocześnie wysoka cena mieszkania w połączeniu z niskimi kosztami budowy oraz dostępnością terenów budowlanych stymulowała deweloperów do nowych inwestycji. To przekładało się na wzrost podaży nowych mieszkań. Konsekwencją zmian po stronie popytu i podaży jest utworzenie nowego punktu równowagi rynkowej, co wywoływało średniookresowo presję na dalsze spadki cen mieszkań.
W I kw. 2011 r. zaobserwowano dalszy wzrost liczby rozpoczynanych projektów deweloperskich, co było konsekwencją wysokich cen mieszkań i wysokiej rentowności projektów mieszkaniowych w największych miastach Polski. Powodowało to, zwłaszcza na rynkach z najwyższymi cenami mieszkań, rosnącą konkurencję o kupującego i dalszą presję na spadek cen. Ponadto analiza firm deweloperskich wykazała, że na ogół z sukcesem przeprowadzały one restrukturyzację kosztów dostosowując się do nowej sytuacji rynkowej, a środków na realizację nowych inwestycji poszukiwały bezpośrednio na rynku kapitałowym.
Czynnikiem negatywnie oddziałującym na przywracanie równowagi i restrukturyzację sektora deweloperskiego były w niektórych miastach, a zwłaszcza w Warszawie, zbyt wysokie progi programu Rodzina na swoim. Powinny one podążać za cenami na poziomie poniżej mediany, aby być możliwie neutralne dla rynku. Tak jednak nie było.
Widocznej zmianie uległa polityka kredytowa banków. Przy podobnej skali udzielonego kredytu jak w latach ubiegłych wyraźnie zmniejszał się udział dużych miast. Z punktu widzenia sektora bankowego oznaczało to większą dywersyfikację ryzyka, ale też i większe koszty z uwagi na mniejszą wysokość przeciętnego kredytu. Dla rynków deweloperskich w największych miastach może to oznaczać jeszcze większą presję na spadek cen, którego, w przypadku kontynuacji tej tendencji, nie będzie w stanie powstrzymać rządowy program Rodzina na Swoim.
Pełna wersja raportu na stronie Narodowego Banku Polskiego.
