Wlutym ceny mieszkań w największych polskich miastach znowu wzrosły. Co więcej był to najdynamiczniejszy wzrost od ponad 5 lat. Wciąż jednak jesteśmy daleko od ożywienia na rynku. Wraz z rosnącą przeciętną ceną znacznie spadła bowiem też liczba zawieranych transakcji.
(CC BY-NC-SA Jajcus)
Nie cichną wciąż echa zakończenia programu dopłat do kredytów „Rodzina na swoim”. Choć ostatnie wnioski można było składać w grudniu ubiegłego roku, to w lutym zanotowaliśmy dynamiczny wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej mieszkań i spadek liczby zawieranych transakcji. Obie te zmiany należy wiązać z zakręceniem kurka z budżetowymi dopłatami do kredytów hipotecznych.
Tak dobrze, a tak źle
Przypomnijmy, że w ostatnim okresie obowiązywania dofinansowania, do programu kwalifikowały się głównie mieszkania najtańsze. Możliwość zainkasowania dopłat w kwocie kilkudziesięciu tysięcy złotych stymulowała potencjalnych beneficjentów do podjęcia decyzji o zakupie własnych „czterech kątów” lub wyboru lokalu z tańszej oferty rynkowej pomimo możliwości zakupu droższego lokum. W efekcie w ogólnej liczbie zawieranych transakcji większy udział zyskiwał segment popularny, co zaniżyło przeciętną cenę transakcyjną.
Od nowego roku o dopłaty nie można się już ubiegać, a więc zmienia się też struktura zawieranych transakcji. W styczniu wzrost cen mieszkań wyniósł względem grudnia 2,3 proc. – wynika z danych Home Broker i Open Finance. W lutym natomiast indeks zanotował dalszy wzrost o 3,2 proc. (miesiąc do miesiąca). To najwyższy wynik w historii tego badania, a więc od końca 2007 roku. Od dwóch miesięcy szybko topnieje więc przecena mieszkań w ujęciu rocznym. Jeszcze w grudniu można było mówić o tym, że mieszkania w największych miastach w ciągu roku zanotowały przecenę na poziomie 13,3 proc. Dziś jest to już tylko 7,2 proc.
W normalnych warunkach dane te należałoby odczytywać jednoznacznie pozytywnie. W otoczeniu taniejącego kredytu sugerowałyby one bowiem odbicie na rodzimym rynku nieruchomości. Problem jednak w tym, że mocno spada liczba zawieranych transakcji. Zagregowana dla okresów trzymiesięcznych była w lutym o 24,2 proc. niższa niż w grudniu ubiegłego roku. W tym wypadku także należy upatrywać wpływu zakończenia programu dopłat do kredytów, na który wiele osób próbowało się pod koniec zeszłego roku „załapać”. W efekcie dziś kupujących jest na rynku mniej niż w czwartym kwartale 2012 roku.
Nie cały jednak regres w tym zakresie jest wynikiem końca dopłat. Na powyższy wynik składają się też zmiany sezonowe. W lutym ruch na rynku mieszkaniowym jest przeważnie mniejszy niż pod koniec roku. Średni dla ostatnich 4 lat wskaźnik sugeruje jednak spadek obrotów o kilkanaście procent, a nie o jedną czwartą jak obecnie.
Tańszy pieniądz wzmocni popyt
W kolejnych miesiącach coraz ważniejszy dla rynku mieszkaniowego będzie jednak topniejący koszt kredytu hipotecznego. Jeszcze przed ostatnią obniżką stóp procentowych o 50 pkt. bazowych był on i tak na historycznie niskim poziomie. Jak wynika z najświeższej ankiety przeprowadzonej przez Home Broker wśród największych banków średnia marża kredytu zaciągniętego na 30 lat i kwotę 300 tys. zł przy 25-proc. wkładzie własnym wynosi niewiele ponad 1,5 proc.
Uwzględniając notowania stawki WIBOR 3M (z 8 marca) można szacować, że dziś przeciętny kredyt jest oprocentowany na niespełna 5 proc. w skali roku. Jeszcze w sierpniu zeszłego roku na wyższym poziomie był notowany sam WIBOR, a 5 lat temu przeciętne oprocentowanie (WIBOR+marża) można było szacować na 7,1 proc. w skali roku. Zaciągając więc dziś kredyt na 30 lat i 300 tys. zł trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1605 zł miesięcznie. W sierpniu ubiegłego roku było to 1863 zł, a w marcu 2008 roku aż 2021 zł. Dziś miesięczna rata modelowego kredytu byłaby więc o prawie 416 zł niższa niż takiego samego długu zaciągniętego pięć lat temu.
(CC BY-NC by alexharries/DG)
Nawet jeśli dziś efektu tego nie widać, to spadek kosztu kredytu bez wątpienia wpłynie pozytywnie na skalę popytu na mieszkania. Szczególnie jest to prawdopodobne, biorąc pod uwagę, że już dziś wydatki związane z zakupem mieszkania na kredyt (nawet przy 100 proc. LtV) oraz jego utrzymaniem mogą być niejednokrotnie niższe niż wydatki związane z wynajęciem identycznego lokum.
Kredyt tańszy dziś po latach będzie droższy
Należy jednak mieć świadomość, że spadek oprocentowania kredytów hipotecznych realizowany jest przy rosnących marżach banków udzielających finansowania. Zgodnie z danymi Home Broker w sierpniu zeszłego roku (wtedy WIBOR zaczął maleć) przeciętna marża wynosiła 1,23 proc., a wstępne dane za marzec br. sugerują, że średnia marża wzrosła do poziomu 1,51 proc. Wzrost ten jest więc znacznie mniejszy niż spadek poziomu stawki WIBOR (trzymiesięczny w sierpniu był na poziomie ponad 5,1 proc., a dziś niespełna 3,5 proc.), ale to właśnie marża jest wartością stałą przez cały okres kredytowania.
W efekcie zmian trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może dziś pożyczyć od banku na 30 lat przeciętnie ponad 400 tys. zł, podczas gdy w sierpniu ubiegłego roku było to 362 tys. zł. – wynika z danych Home Broker. Po zdyskontowaniu przez rynek ostatniej decyzji o obniżeniu stóp procentowych można spodziewać się jeszcze większego wzrostu potencjalnej zdolności kredytowej.
Trzeba jednak pamiętać, że przez 30 lat trwania umowy kredytowej marża wyższa o 27 pkt. bazowych w przypadku długu na poziomie 300 tys. oznacza że do banku trzeba będzie oddać o około 15 – 17 tys. zł więcej. Niewykluczone więc, że opłacalne okaże się w przyszłości refinansowanie zaciągniętego dziś kredytu, gdy marże znowu spadną.
(CC BY money pictures/DG)
Bartosz Turek jest analitykiem rynku nieruchomości w Home Broker.
(CC BY-NC-SA Jajcus)
Symulacja-rat-kredytów CC BY-NC by alexharries
PrzeciÄtna-marża-kredytów-w-PLN CC by money pictures
W seriach wydawniczych Materiały i Studia NBP oraz NBP Working Papers został niedawno opublikowany raport przedstawiający wyniki najnowszych badań dotyczących mechanizmu transmisji polityki pieniężnej w Polsce. Z wielu wątków poddanych analizie wybraliśmy trzy, które streszczamy w niniejszym artykule. Rozpoczynamy od czynników wpływających na możliwie zmiany mechanizmu transmisji polityki pieniężnej. Następnie analizujemy siłę i opóźnienia, z jaką decyzje Rady Polityki Pieniężnej oddziałują na gospodarkę. W ostatniej części artykułu przyglądamy się bliżej funkcjonowaniu kanału kredytowego polityki pieniężnej w Polsce.
Subsydiowanie strony popytowej na rynku nieruchomości zawsze podnosi ceny. Problemy mieszkaniowe trzeba rozwiązywać subsydiując stronę podażową – twierdzi prof. David Berger z Duke University, w rozmowie z „Obserwatorem Finansowym”.
Jedną z kluczowych decyzji przy podpisywaniu umowy kredytu hipotecznego jest wybór formy oprocentowania. Zasadniczo konsument może wybrać stałe (FRM – Fixed-Rate Mortgage) lub zmienne (ARM – Adjustable-Rate Mortgage) oprocentowanie. Wybór ten jest ważny przede wszystkim z perspektywy społecznej.
Unia Europejska jako pierwsza na świecie wdrożyła kompleksowe przepisy regulujące sztuczną inteligencję. Czy AI Act wystarczy, by zapewnić bezpieczeństwo obywatelom, a jednocześnie nie zahamować innowacji? – Na pewno to dobry krok, ale wciąż brakuje nam technologicznego przywództwa – mówi dr Michał Nowakowski, radca prawny i ekspert ds. etyki AI.
Sztuczna inteligencja może nie tylko przejąć wiele zadań wykonywanych przez ludzi, ale też radykalnie zmienić fundamenty globalnego ładu. W optymistycznym scenariuszu oznaczać to może „w pełni zautomatyzowany luksusowy komunizm”. Jednak jeszcze bardziej prawdopodobne są mroczne wizje: podział ludzkości na kasty, neokolonializm technologiczny, ekstremalne nierówności czy cyfrowe dyktatury zarządzane przez ogólną sztuczną inteligencję. Utopia może łatwo przerodzić się w dystopię – przestrzega prof. Jakub Growiec, doradca ekonomiczny w Departamencie Analiz i Badań Ekonomicznych NBP i wykładowca SGH.
Głównym tematem tegorocznego sympozjum w Jackson Hole, organizowanego przez Bank Rezerwy Federalnej w Kansas City, była sytuacja i aktualne trendy na rynku pracy. Nie zabrakło tam również innych tematów, w tym prezentacji dotyczącej reguły Taylora, z której można się było dowiedzieć, dlaczego trudno jest opisywać i intepretować politykę pieniężną za pomocą prostych matematycznych formuł.
Rezerwa Federalna Stanów Zjednoczonych (Fed) dokonała w ostatnim czasie kolejnego przeglądu swojej strategii polityki pieniężnej. W nowym dokumencie strategicznym potwierdzono główne założenia dotychczasowego podejścia Fed do prowadzenia polityki pieniężnej.
Autonomiczna sztuczna inteligencja w ciągu kilku lat zrewolucjonizuje wiele biznesów i branż, zmieni łańcuchy wartości firm i strukturę zatrudnienia. Nie powinna jednak być pozostawiona bez nadzoru.
Pomimo wyzwań gospodarczych i społecznych, coraz dłuższe życie otwiera również nowe możliwości ekonomiczne, które mogą przekształcić starzenie się społeczeństw z obciążenia w źródło wzrostu i rozwoju.
Kraj byłego bloku wschodniego, który – podobnie jak my – zaczął dynamicznie się rozwijać po upadku komunizmu to Rumunia. Dziś ma apetyt na znacznie więcej, ale czy wystarczy jej sił i ambicji, by sięgnąć po więcej?
Podczas pandemii inflacja CPI w ujęciu rocznym w Stanach Zjednoczonych gwałtownie wzrosła, osiągając w czerwcu 2022 r. maksimum na poziomie 9 proc. W artykule przekonujemy, że ten wzrost inflacji można wyjaśnić w ramach metodologicznych, w których inflacja zależy od trzech czynników: długoterminowych oczekiwań, stopnia zacieśnienia rynku pracy mierzonego stosunkiem wakatów do bezrobocia oraz dużych zmian cen względnych w poszczególnych branżach, np. sektorze energetycznym i motoryzacyjnym.
Im dłużej europejskie rządy będą inwestowały w obronność, tym większe są szanse na znaczny wzrost innowacyjności i w długim horyzoncie czasowym na Starym Kontynencie zobaczymy efekt spin-off, czyli transferu technologii z sektora defence do sektorów cywilnych – uważa prof. Hubertus Bardt, dyrektor zarządzający IW Köln.
Swobodny dostęp do zdrowej i relatywnie taniej żywności wciąż nie jest czymś powszechnym w skali globu, i wymaga interdyscyplinarnego podejścia, współpracy państw i firm z organizacjami międzynarodowymi, a także zapewnienia odpowiedniego finansowania przedsiębiorstwom z branży rolnej – przekonują autorzy monografii „Współczesne wyzwania bezpieczeństwa żywnościowego”.
Pracownicy tracą pracę bezpowrotnie. Klienci zostają bez usług, na których polegali przez lata. Drużyny sportowe tracą sponsorów, a społeczności swoje instytucje, które były ich opoką. Wygrywa tylko private equity. Taki krajobraz USA maluje Megan Greenwell w książce „Bad Company”.
Polska chce zablokować umowę o wolnym handlu z krajami Ameryki Południowej. Powodem są głównie obawy rolników o konkurencyjność ich produktów. W jaki sposób realizacja umowy z Mercosur może wpłynąć na unijne rolnictwo i jakie mogą być też jej inne skutki?
Czy Polska rzeczywiście dokonała gospodarczego cudu? Ostatnie trzy i pół dekady pokazują, że odpowiedź może być tylko jedna – tak. Nowy numer kwartalnika „Obserwator Finansowy” to opowieść o sukcesie, który nie wydarzył się w naszej gospodarce sam, ale był efektem odwagi, determinacji i pracy całego społeczeństwa. A także o wyzwaniach, które dopiero przed nami.
Rosnące napięcia geopolityczne, demontaż globalnych łańcuchów dostaw, protekcjonizm, wojny handlowe i ekspansja sztucznej inteligencji coraz mocniej kształtują nowy, wielobiegunowy ład gospodarczy. Najnowszy numer kwartalnika Narodowego Banku Polskiego stawia pytania o przyszłość światowej gospodarki.
