Od 2009 roku trwa tendencja polegająca na powolnym spadku cen mieszkań. Może się już jednak wyczerpywać. Powrócenie rynku do poziomu równowagi, czyli budowy ok. 130 tys. mieszkań rocznie może zając jeszcze dwa-trzy lata z powodu zbędnych interwencji państwa – wynika z raportu o rynku nieruchomości przygotowanego przez NBP.
Fot. CC BY-NC-SA by spesialsnorre
„Podstawowym problemem polskiej polityki mieszkaniowej jest jej koncentracja na mieszkaniach własnościowych i kredytach hipotecznych. Kredyty te są dostępne w Polsce dla około 40 proc. gospodarstw domowych, które spełniają wymogi dochodowe. Doświadczenia (np. ostatniego kryzysu w USA lub w Hiszpanii) z nadmiernym oferowaniem własnościowych mieszkań osobom o niskich dochodach prowadziły zazwyczaj do problemów społecznych oraz kłopotów sektora bankowego” – piszą analitycy NBP w opublikowanym 10 września raporcie „Rynek nieruchomości w 2012 r”.
Dodają też, że nadmierny, czyli przekraczający 30 proc. aktywów udział kredytów hipotecznych w aktywach banków staje się zagrożeniem dla ich stabilności. Banki ograniczają także kredyty dla deweloperów, którzy zmuszeni są do poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania. W 2012 roku ich zadłużenie w obligacjach wzrosło z 1 mld zł do 1,9 mld zł. Doświadczenie inwestorów na rynku Catalyst pokazuje, że czasem te obligacje są spłacane, a czasem nie, więc muszą dawać odpowiednią premię za ryzyko.
Nic nie wskazuje na to, żeby sytuacja finansowa branży budowlanej szybko się poprawiła. 2013 rok upływa pod znakiem niskiego popytu na mieszkania. W 2012 roku formalnie zakończył się program dopłat Rodzina na Swoim, a kolejny program – Mieszkanie dla Młodych, ma ruszyć w 2014 roku. Powstał klincz – deweloperzy mają wciąż dużo mieszkań, ale nie chcą obniżyć cen. Kupujący, mimo niskich stóp procentowych, przekładają decyzję o zakupie na przyszły rok, bo czekają na rządowe dopłaty.
Raport NBP na przykładzie Warszawy pokazuje jednak, że deweloperzy są sami winni obserwowanej od 2009 roku powolnej obniżce cen, bo zbyt długo je usztywniali. „Gdyby szybko urealnili ceny, rynek znacznie szybciej wróciłby do poziomu równowagi, a zasób niesprzedanych mieszkań względnie szybko zostałby sprzedany” – diagnozują autorzy na podstawie opracowanego modelu ekonomicznego.
– Oczywiście natychmiastowa obniżka cen też nie byłaby dobra, bo położyłaby banki udzielające kredytów mieszkaniowych, ale ceny powinny być bardziej elastyczne niż były. Do cen z poziomu lat 2005-2006 doszliśmy dopiero teraz, po sześciu latach od bańki, a powinniśmy dojść przynajmniej trzy lata temu – tłumaczy prof. Jacek Łaszek, szef zespołu ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP, nadzorujący pracę nad raportem.
Deweloperzy zostali więc z niesprzedanymi mieszkaniami, bo za wolno obniżali ceny, a nierównowagę dodatkowo pogłębiło państwo, które zaczęło ingerować w rynek. Program Rodzina na swoim, który wszedł w życie jeszcze w 2006 roku, po pierwszym uderzeniu kryzysu finansowego, szybko przekształcono w „program szerokich, nieukierunkowanych subsydiów budżetowych, nierozwiązujący problemów społecznych oraz zakłócający funkcjonowanie sektora mieszkaniowego”. W kwietniu 2012 roku weszła też w życie tzw. ustawa deweloperska mająca lepiej zabezpieczać interesy klientów, która skutkowała szybszym oddaniem wielu mieszkań, aby zdążyć przed jej obowiązywaniem. W 2012 roku weszły też w życie rekomendacje S i T, które zaostrzają warunki przyznawania kredytów hipotecznych.
2014 rok zapowiada się równie ciekawie za sprawą programu Mieszkanie dla Młodych. Eksperci NBP dostrzegają, że jest on mniej złym rozwiązaniem niż Rodzina na Swoim, ze względu na formułę dotacji grantowej zamiast odsetkowej, mniejszą skalę i ograniczenie dopłat do osób młodych. Nadal jednak brak tam kryterium dochodowego oraz ostrzejszego ograniczenia dopuszczalnego standardu mieszkania. Oznacza to, że subsydia „w znacznej mierze dofinansują te gospodarstwa domowe, które zakupiłyby mieszkania nawet bez wsparcia z budżetu państwa”. A przypomnijmy, że kredyty są w Polsce dostępne dla 40 proc. gospodarstw domowych. Co z pozostałymi?
Niestety nie mogą skorzystać z taniego najmu mieszkań, bo w Polsce jest ich za mało. W 2011 roku mieszkania przeznaczone pod najem stanowiły tylko 18 proc., a mieszkania wynajmowane po preferencyjnej zredukowanej stawce stanowiły jeszcze mniejszy odsetek – 14,5 proc.
– Budujemy ten zasób mieszkań własnościowych, ale w ogóle nie mamy segmentu mieszkań na wynajem: ani socjalnego, ani komunalnego, ani tego rynkowego. Proponowany przez BGK Fundusz Mieszkań na Wynajem także niewiele zmieni – ocenia prof. Łaszek.
Pocieszające jest to, że na rynek najmu mogą powrócić prywatni inwestorzy, bo mimo tego, że ustawa o ochronie lokatorów jest dla nich boleśnie asymetryczna, to stopy zwrotu z najmu zaczynają się robić coraz bardziej atrakcyjne szczególnie w porównaniu do stopy zwrotu z depozytów bankowych. Najem jest także atrakcyjniejszy od inwestowania w bony skarbowe, choć jak przypominają autorzy raportu – dopiero od 2011 roku, a powinno to być normą.
Podstawowym czynnikiem, który spowoduje jednak, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym przestaną się poruszać wyłącznie w dół może być wyższy wzrost gospodarczy. Z badań wynika bowiem, że największy wpływ na ceny mieszkań obok wielkości miasta ma też lokalna stopa bezrobocia. Im ono niższe tym mieszkania droższe.
Dlatego w 2012 roku obserwowaliśmy jeszcze spadki cen transakcyjnych. W przypadku rynku pierwotnego najsilniejszy bo aż 10 proc. zanotowano w Warszawie. W Łodzi było to 9 proc, W Bydgoszczy i we Wrocławiu 8 proc. W sumie średnioroczna cena transakcyjna na rynku pierwotnym w 16 miastach wojewódzkich, objętych badaniem NBP w 2012 r. była o ok. 3 proc. niższa niż w roku poprzednim, natomiast na rynku wtórnym była o ok. 5 proc. niższa. Wydłużył się też o tydzień średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym i w 2012 roku wyniósł 146 dni.
– Żeby ten rynek się ustabilizował potrzeba jeszcze dwóch-trzech lat, choć naprawdę bardzo wiele zależy od regulacji. Mamy w Polsce mniej więcej tyle mieszkań ile potrzeba, więc ze względów odtworzeniowych, albo wymiany powinno powstawać 130 tys. lokali rocznie. I tyle by powstawało, gdyby nie politycy, którzy decydują, że bardziej woleliby np. 180 tys. i mamy to co mamy – podsumowuje prof. Łaszek.
Pełny raport z rynku nieruchomości w 2012 roku z podziałem na 16 miast wojewódzkich można znaleźć na stronach NBP.
Przedstawiane przez organy nadzoru makroostrożnościowego twierdzenia o przeszacowaniu cen nieruchomości – na przykład w Szwecji – oparte na współczynniku cen nieruchomości do dochodów są często przesadzone. W niniejszym artykule dowodzimy, że dla określenia czynników fundamentalnych kształtujących ceny nieruchomości mieszkaniowych konieczne jest uwzględnienie zrównoważonego poziomu stóp procentowych, lecz żadna konkretna miara przeszacowania lub niedoszacowania nie jest zadowalająca. Do miar tych należy współczynnik kosztów użytkowania do dochodów. Zamiast nich dla potrzeb przeprowadzenia oceny opartej na dowodach wymagane są strukturalne modele empiryczne rynku mieszkaniowego i rynku kredytowego.
Subsydiowanie strony popytowej na rynku nieruchomości zawsze podnosi ceny. Problemy mieszkaniowe trzeba rozwiązywać subsydiując stronę podażową – twierdzi prof. David Berger z Duke University, w rozmowie z „Obserwatorem Finansowym”.
Mieszkania w Polsce drożeją w ujęciu nominalnym i realnym, ale ten drugi sposób liczenia wskazuje, że daleko jeszcze do kryzysowego poziomu przewartościowania. Wraz z przyszłymi obniżkami stóp zaczniemy prawdopodobnie nowy, trzeci już cykl na rynku nieruchomości.
Unia Europejska jako pierwsza na świecie wdrożyła kompleksowe przepisy regulujące sztuczną inteligencję. Czy AI Act wystarczy, by zapewnić bezpieczeństwo obywatelom, a jednocześnie nie zahamować innowacji? – Na pewno to dobry krok, ale wciąż brakuje nam technologicznego przywództwa – mówi dr Michał Nowakowski, radca prawny i ekspert ds. etyki AI.
Sztuczna inteligencja może nie tylko przejąć wiele zadań wykonywanych przez ludzi, ale też radykalnie zmienić fundamenty globalnego ładu. W optymistycznym scenariuszu oznaczać to może „w pełni zautomatyzowany luksusowy komunizm”. Jednak jeszcze bardziej prawdopodobne są mroczne wizje: podział ludzkości na kasty, neokolonializm technologiczny, ekstremalne nierówności czy cyfrowe dyktatury zarządzane przez ogólną sztuczną inteligencję. Utopia może łatwo przerodzić się w dystopię – przestrzega prof. Jakub Growiec, doradca ekonomiczny w Departamencie Analiz i Badań Ekonomicznych NBP i wykładowca SGH.
Głównym tematem tegorocznego sympozjum w Jackson Hole, organizowanego przez Bank Rezerwy Federalnej w Kansas City, była sytuacja i aktualne trendy na rynku pracy. Nie zabrakło tam również innych tematów, w tym prezentacji dotyczącej reguły Taylora, z której można się było dowiedzieć, dlaczego trudno jest opisywać i intepretować politykę pieniężną za pomocą prostych matematycznych formuł.
Rezerwa Federalna Stanów Zjednoczonych (Fed) dokonała w ostatnim czasie kolejnego przeglądu swojej strategii polityki pieniężnej. W nowym dokumencie strategicznym potwierdzono główne założenia dotychczasowego podejścia Fed do prowadzenia polityki pieniężnej.
Autonomiczna sztuczna inteligencja w ciągu kilku lat zrewolucjonizuje wiele biznesów i branż, zmieni łańcuchy wartości firm i strukturę zatrudnienia. Nie powinna jednak być pozostawiona bez nadzoru.
Pomimo wyzwań gospodarczych i społecznych, coraz dłuższe życie otwiera również nowe możliwości ekonomiczne, które mogą przekształcić starzenie się społeczeństw z obciążenia w źródło wzrostu i rozwoju.
Kraj byłego bloku wschodniego, który – podobnie jak my – zaczął dynamicznie się rozwijać po upadku komunizmu to Rumunia. Dziś ma apetyt na znacznie więcej, ale czy wystarczy jej sił i ambicji, by sięgnąć po więcej?
Podczas pandemii inflacja CPI w ujęciu rocznym w Stanach Zjednoczonych gwałtownie wzrosła, osiągając w czerwcu 2022 r. maksimum na poziomie 9 proc. W artykule przekonujemy, że ten wzrost inflacji można wyjaśnić w ramach metodologicznych, w których inflacja zależy od trzech czynników: długoterminowych oczekiwań, stopnia zacieśnienia rynku pracy mierzonego stosunkiem wakatów do bezrobocia oraz dużych zmian cen względnych w poszczególnych branżach, np. sektorze energetycznym i motoryzacyjnym.
Im dłużej europejskie rządy będą inwestowały w obronność, tym większe są szanse na znaczny wzrost innowacyjności i w długim horyzoncie czasowym na Starym Kontynencie zobaczymy efekt spin-off, czyli transferu technologii z sektora defence do sektorów cywilnych – uważa prof. Hubertus Bardt, dyrektor zarządzający IW Köln.
Swobodny dostęp do zdrowej i relatywnie taniej żywności wciąż nie jest czymś powszechnym w skali globu, i wymaga interdyscyplinarnego podejścia, współpracy państw i firm z organizacjami międzynarodowymi, a także zapewnienia odpowiedniego finansowania przedsiębiorstwom z branży rolnej – przekonują autorzy monografii „Współczesne wyzwania bezpieczeństwa żywnościowego”.
Pracownicy tracą pracę bezpowrotnie. Klienci zostają bez usług, na których polegali przez lata. Drużyny sportowe tracą sponsorów, a społeczności swoje instytucje, które były ich opoką. Wygrywa tylko private equity. Taki krajobraz USA maluje Megan Greenwell w książce „Bad Company”.
Polska chce zablokować umowę o wolnym handlu z krajami Ameryki Południowej. Powodem są głównie obawy rolników o konkurencyjność ich produktów. W jaki sposób realizacja umowy z Mercosur może wpłynąć na unijne rolnictwo i jakie mogą być też jej inne skutki?
Czy Polska rzeczywiście dokonała gospodarczego cudu? Ostatnie trzy i pół dekady pokazują, że odpowiedź może być tylko jedna – tak. Nowy numer kwartalnika „Obserwator Finansowy” to opowieść o sukcesie, który nie wydarzył się w naszej gospodarce sam, ale był efektem odwagi, determinacji i pracy całego społeczeństwa. A także o wyzwaniach, które dopiero przed nami.
Rosnące napięcia geopolityczne, demontaż globalnych łańcuchów dostaw, protekcjonizm, wojny handlowe i ekspansja sztucznej inteligencji coraz mocniej kształtują nowy, wielobiegunowy ład gospodarczy. Najnowszy numer kwartalnika Narodowego Banku Polskiego stawia pytania o przyszłość światowej gospodarki.
2014 rok zapowiada się równie ciekawie za sprawą programu Mieszkanie dla Młodych. Eksperci NBP dostrzegają, że jest on mniej złym rozwiązaniem niż Rodzina na Swoim, ze względu na formułę dotacji grantowej zamiast odsetkowej, mniejszą skalę i ograniczenie dopłat do osób młodych. Nadal jednak brak tam kryterium dochodowego oraz ostrzejszego ograniczenia dopuszczalnego standardu mieszkania. Oznacza to, że subsydia „w znacznej mierze dofinansują te gospodarstwa domowe, które zakupiłyby mieszkania nawet bez wsparcia z budżetu państwa”. A przypomnijmy, że kredyty są w Polsce dostępne dla 40 proc. gospodarstw domowych. Co z pozostałymi?
