Dziennikarz Obserwatora Finansowego, specjalizuje się w makroekonomii i finansach publicznych
(©Envato)
„Jesteśmy w pierwszej trójce w Unii Europejskiej. W 2024 r. więcej mieszkań oddawała tylko Francja. […] To co istotne z punktu widzenia dostępności to kwestia dostarczania ich przez sektor prywatny, czyli konsumentami są osoby, które chcą zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe na rynku bądź kupują mieszkania dla celów inwestycyjnych i wynajmują je również po cenie rynkowej. W związku z tym ten 1 proc. czy 2 proc. mieszkań, które dostarczane są przez sektor publiczny, są niewystarczające i tworzy to w konsekwencji lukę czynszową” – mówił prof. UEK Bartłomiej Marona podczas VII ogólnopolskiej konferencji naukowej „Budując przyszłość – nowe procesy, przekształcenia i trendy na rynku nieruchomości” zorganizowanej 7–8 kwietnia 2025 r. przez łódzki oddział okręgowy Narodowego Banku Polskiego i Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny Uniwersytetu Łódzkiego.
Luka czynszowa to zaś odsetek gospodarstw domowych, które mają zbyt niskie dochody, aby kupić lub wynająć nieruchomość na rynku, ale zbyt wysokie, aby w zaspokojeniu minimalnych potrzeb mieszkaniowych pomogło im państwo. Prof. SGH Adam Czerniak szacuje, że w 2022 r. luka ta dotykała 35 proc. gospodarstw domowych, a obecnie nawet więcej, zaś najwyższą mają samotni rodzicie oraz rodziny wielodzietne.
Deweloperzy mają monopol
O potrzebie większego udziału sektora publicznego w dostarczaniu mieszkań mówił także Dariusz Stachera z Banku Gospodarstwa Krajowego.
„Widziałem ostatnio prezentację unijną, która pokazywała na jak dużą albo niedużą powierzchnię mieszkania możemy sobie pozwolić za nasze dochody. Ta mapa Unii Europejskiej mocno koncentrowała swoje najciemniejsze kolory, niestety, na terytorium naszego kraju” – zauważył.
„Mamy wiele programów adresowanych do różnych grup. Dla mnie szczególnie bliski jest program kredytowy dla SIM-ów, TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych. Tutaj borykamy się z różnymi wyzwaniami. Najważniejszym jest dostępność środków z budżetu państwa. Bez dopłaty do oprocentowania takiego kredytu nie jesteśmy w stanie uruchomić programu społecznego budownictwa czynszowego. Obecnie mamy tak dużo wniosków kredytowych, że nie będziemy w stanie obsłużyć zgłoszonego popytu, nie dlatego, że jesteśmy za małym bankiem, tylko dlatego, że po prostu alokacja budżetowa jest niewystarczająca” – wyjaśniał Stachera.
Od lat niestety nie zmienia się też to, że około 97 proc. mieszkań w Polsce budują deweloperzy. Chwała im za to, ale gorzej, że państwo i samorządy nie stanowią tu żadnej konkurencji.
Rekordowa podaż, sztywne ceny
Na konferencji w Łodzi byli też obecni deweloperzy i wskazywali na zjawiska, które poruszają od lat, czyli rosnące koszty inwestycji i niestabilność warunków działania przez brak długofalowej polityki mieszkaniowej państwa.
„Budujemy 50–100 mieszkań rocznie, korzystamy z kredytów, to jest nasza dźwignia. […] Budujemy w Krakowie i Katowicach. Obecnie w Krakowie na obrzeżach trzeba zapłacić 4000 do 5000 zł za mkw. samej działki. Budowa to 7000 do 8000 zł. Na dzień dobry mamy więc 13 000 zł ma mkw. samej robocizny, nie wspominając o kredycie bankowym” – wymieniała Aneta Wątor, przedstawiciel małego dewelopera.
Jako minusy podała też to, że ma… coraz bardziej świadomych klientów, którzy zdają sobie sprawę o ile mogą negocjować ceny oraz fakt, że wielu z nich nie stać na mieszkania, bo „są gniazdownikami” i „nie chce się im usamodzielnić”.
„Powiedziała pani jakie macie koszty, ale jaką marżę planujecie?” – zapytał siedzący wśród słuchaczy prof. Ireneusz Dąbrowski, członek Rady Polityki Pieniężnej, ale nie uzyskał konkretnej odpowiedzi.
„Dwa lata temu był fantastyczny kredyt o stałym oprocentowaniu, ludzie rzucili się na niego, na nasze biura sprzedaży. Po prostu komitety kolejkowe i jechaliśmy. Potem się okazało, że skoro się tak sprzedaje to wszystkie ręce na pokład, odpaliliśmy banki ziemi, które mieliśmy, bo uwierzyliśmy, że tak będzie nadal, uwierzyliśmy w ten zero procentowy i że będzie fantastycznie. Jakież było nasze zdziwienie, gdy się okazało, że nie ma już tego fantastycznego kredytu 2 proc., nie ma tego wyimaginowanego 0 proc. A co mamy? Najwyższe oprocentowanie kredytów komercyjnych w Europie. Dlatego zderzyliśmy się ze ścianą i to zderzenie było dość brutalne” – narzekał Tomasz Stoga, deweloper i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jan Dziekoński z portalu Rynekpierwotny.pl sprecyzował, że w siedmiu największych miastach na sprzedaż jest 66 tys. mieszkań, a dodając do tego aglomeracje oraz mniejsze miasta mamy nawet 130 tys. lokali w ofercie. „To 80 proc. więcej niż jeszcze 1,5 roku temu. Tak szybko ta oferta została odbudowana” – zauważył i podkreślił, że przy tych cenach deweloperom po prostu opłaca się budować.
Oczywiście nie pojawił się temat tabu – obniżka cen mieszkań. Dr Jacek Furga, prezes Centrum AMRON i przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich wyraził za to nadzieję, że sygnały o obniżkach stóp procentowych, które płyną z Rady Polityki Pieniężnej, pozwolą zwiększyć prognozę tegorocznej sprzedaży kredytów hipotecznych i będzie ich więcej niż 180 tys. Owe 180 tys. kredytów to jego zdaniem taka stała demograficzna w Polsce, która jest w miarę niezależna od warunków rynkowych.
Postawę deweloperów dyplomatycznie ujął w innym panelu prof. Tomasz Marona, mówiąc, że mają oni „szczególnie ciekawy punkt widzenia, ponieważ patrzą na cenę tylko ze strony podażowej […] w zasadzie zapominają o komponencie czysto popytowym, wskazując na koszty budowy, niedostępność gruntów, przez co ceny muszą rosnąć”.
W miastach nie czuć podwyżek
Prof. Jacek Łaszek, odpowiedzialny w NBP za badania rynku nieruchomości, podkreślał jednak, że ceny rosną nominalnie, a realnie dostępność mieszkań zbytnio się nie zmienia. Przy czym wyróżniał trzy aspekty dostępności: realną, społeczną i finansową.
Zaczynając od tej pierwszej – od fizycznej obecności mieszkań w Polsce – jest już nieźle. Przez ostatnie 20 lat zrobiliśmy duży postęp i liczba lokali mieszkalnych na 1000 mieszkańców przekroczyła 400. Za 15 lat – jeśli utrzymamy dotychczasowe tempo budów – będzie ich już 500 na 1000 mieszkańców. Problem w tym – i tu dochodzimy do dostępności społecznej – że nie wszystkie mieszkania są tam, gdzie ludzie chcą się osiedlać, czyli w największych miastach. Kiedy już jednak uda się im tam osiąść i dostać pracę w sektorze przedsiębiorstw (wg klasyfikacji GUS), to znowu nie jest źle. „Wzrosty cen były i są cały czas słabo odczuwalne dla konsumentów mających pracę, zwłaszcza w największych miastach” – taki był tytuł jednego ze slajdów z prezentacji prof. Łaszka.
„Najprostszy wskaźnik dostępności jest taki, że gdy mamy gospodarkę rynkową, a nie mamy kredytu, to bierze się płace do ceny mieszkania i tu jest wszystko w normie. […] Rynek finansowy powoduje jednak, że sektor mieszkaniowy jest sektorem cyklicznym, mamy okresy, gdy mieszkania są tańsze, to kupujemy ich więcej, potem są droższe, stopy idą do góry. To jest cykl gospodarczy, z tym trzeba się pogodzić. Kiedyś znacznie częściej cykle przekształcały się w kryzysy, teraz to jest dużo lepiej monitorowane przez banki centralne i nadzory krajowe, w związku z tym nie jest to takie ostre” – zauważył prof. Łaszek.
Kryzysom i bańkom mieszkaniowym poświęcony był bowiem wykład otwierający konferencję wygłoszony przez prof. Ireneusza Dąbrowskiego, członka Rady Polityki Pieniężnej.
„Nadmierna dostępność kredytów, wiara w nieustanny wzrost cen nieruchomości i brak odpowiedzialnej polityki kredytowej mogą prowadzić do niebezpiecznych baniek spekulacyjnych” – przestrzegał członek RPP, mówiąc jednak głównie o przeszłości: o kryzysie hipotecznym w USA z 2008 r., który rozlał się szerzej, a także o decyzji z 15 stycznia 2015 r. To wtedy Szwajcarski Bank Narodowy ogłosił uwolnienie kursu franka wobec euro, co poskutkowało natychmiastową 30 proc. aprecjacją szwajcarskiej waluty. Dekadę temu kredyty hipoteczne denominowane we frankach szwajcarskich miały zaś w Polsce niebagatelną wartość prawie 150 mld zł.
„Decyzje podejmowane z myślą o krótkoterminowych korzyściach politycznych mogą mieć opłakane skutki dla całego systemu – zarówno dla banków, jak i dla zwykłych obywateli. Starajmy się myśleć w kategoriach pokoleń, a nie tylko kadencji” – apelował Dąbrowski.
Rekomendacje
Podczas konferencji w Łodzi wymieniono kilka recept, które mogą poprawić rynek mieszkaniowy w Polsce. Warto tu przede wszystkim wymienić:
– Zwiększenie udziału sektora publicznego w budowie mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach.
– Uproszczenie i przyspieszenie procedur administracyjnych oraz planistycznych, by skrócić czas realizacji inwestycji i ograniczyć koszty budów dla deweloperów.
– Zachęcenie do długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe i zmiana regulacji dla banków (Krzysztof Pietraszkiewicz, były prezes Związku Banków Polskich, zauważył, że „koszty ryzyka prawnego w polskim sektorze są wyższe niż koszty ryzyka kredytowego”. Gdyby nie one, marża kredytów hipotecznych mogłaby być aż o 0,9 pkt proc. niższa).
– Monitorowanie ryzyka systemowego i unikanie polityki krótkoterminowej, która może prowadzić do baniek spekulacyjnych i kryzysów.
Autor wyraża własne opinie, a nie oficjalne stanowisko NBP.
