Wzrastają zyski z najmu, ale ceny mieszkań spadają
Kupując dziś mieszkanie na wynajem właściciel może liczyć na wyższą rentowność tej inwestycji niż przed rokiem. W ostatnich 12 miesiącach zanotowano wprawdzie 3 procentowy spadek czynszów, ale dużo szybciej spadała wartość nieruchomości. Finał programu „Rodzina na swoim” doprowadzi przed końcem roku do wzrostu liczby transakcji i spadku cen mieszkań.
(opr. DG/CC BY-SA stevecadman)
Sierpień tradycyjnie jest pierwszym miesiącem sezonowego wzrostu obrotów na rynku najmu. Zgodnie z danymi Home Broker w sierpniu zawarto o jedną piątą więcej transakcji najmu niż w lipcu i aż dwukrotnie więcej niż w relatywnie spokojnym czerwcu. Na podstawie analogii historycznych można spodziewać się, że podobny do sierpniowego wynik zanotowany zostanie także we wrześniu, który kończy okres wzmożonych obrotów na rynku tzw. „studenckiego najmu”.
Niższe ceny, a rentowność w górę?
Wraz ze wzrostem popytu na najem lokali sezonowo podnoszą się też stawki ofertowe za wynajem nieruchomości. Bardziej prawidłowe, bo pozbawione wpływu czynników sezonowych, wydaje się jednak odniesienie ich do poziomu z analogicznego okresu przed rokiem.
W takim ujęciu widoczna jest niewielka korekta. W sierpniu stawki najmu mieszkań dwupokojowych, cieszących się największym powodzeniem, spadły w dużych miastach o około 3 proc. Mimo to potencjalny dochód (rentowność brutto).z wynajmu przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście powinien być wyższy niż przed rokiem i wynieść średnio 6,5 proc. wartości nieruchomości Powodem jest korekta wartości nieruchomości. Przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości w ostatnich 12 miesiącach ponad 11 proc.
Zysk z lokaty tylko trochę niższy
W efekcie, mając więc dziś mieszkanie o wartości 300 tys. zł można za jego wynajęcie otrzymać przychód w wysokości 19,5 tys. zł rocznie. Dla porównania dane NBP pokazują, że przeciętna roczna lokata założona w czerwcu była oprocentowana na 5,1 proc. w skali roku. Wydaje się więc, że zakup mieszkania na wynajem jest znacznie bardziej opłacalny niż założenie lokaty.
Faktycznie różnica pomiędzy zyskami generowanymi przez te rozwiązania jest znacznie niższa, a kapitałowe bariery wejścia na rynek mieszkaniowy nieporównywalnie wyższe niż w przypadku prostych produktów lokacyjnych. Z jednej strony trzeba pamiętać, że tak jak w przypadku lokaty, tak i przy wynajmie fiskusowi należeć się będzie od inwestora podatek (w przypadku wynajmowania mieszkań można ów rozliczyć aż na trzy sposoby, co daje duże pole do optymalizacji). Ponadto w przypadku wynajmu niezbędne jest ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości.
Potencjalny inwestor powinien też uwzględnić ryzyko tego, że jego lokal przez pewien okres w roku może być niewynajęty i nie będzie generował przychodu. W przypadku przeciętnego lokum należy więc przyjąć, że faktycznie do kieszeni właściciela mieszkania trafia od 66 do 75 proc. potencjalnego czynszu. Rentowność netto można więc oszacować na od 4,3 do 4,9 proc. Dla porównania, po uwzględnieniu podatku od zysków kapitałowych, przeciętna roczna lokata bankowa założona w czerwcu pozwoli zarobić 4,1 proc.
Najem w Krakowie nie daje kroci
Co więcej poziom możliwych do osiągnięcia zysków z wynajmu jest mocno zróżnicowany w poszczególnych miastach. Gdyby wziąć pod uwagę ceny ofertowe najmu i zakupu mieszkań w 11 dużych miastach akademickich, to potencjalne rentowności brutto można oszacować na od 5,6 do 7,4 proc. Najniższe rentowności charakteryzują rynek krakowski i poznański. Z drugiej strony potencjalnie najwięcej na wynajmie zarobić mogą właściciele w Lublinie i Szczecinie.
(opr. DG/ CC BY-SA stevecadman)
Na rynku transakcji kupna-sprzedaży do sporego ożywienia może dojść jeszcze przed końcem roku, co jednak nie powinno być odczytywane jako sygnału poprawy fundamentów tego rynku. Prawdopodobny wzrost liczby zawieranych transakcji do końca roku nie będzie też zdarzeniem sezonowym, ale zjawiskiem jednorazowym.
Wszystko dlatego, że tylko do 31 grudnia 2012 r. można składać wnioski o kredyt w programie „Rodzina na swoim”. Najprawdopodobniej doprowadzi to do wzrostu liczby zawieranych transakcji w czwartym kwartale 2012 oraz dalszego obniżania się poziomu cen transakcyjnych, który jest przeważnie wyższy niż limity cen kwalifikujące nieruchomości do dopłat.
Na skorzystaniu z dofinansowania zależeć bowiem będzie nie tylko kupującym, którzy mogą liczyć na dopłaty idące często w dziesiątki tysięcy złotych, ale i części sprzedających. Ci wiedząc, że na początku przyszłego roku popyt na nieruchomości może znacząco spaść, będą bardziej skłonni do zawarcia transakcji jeszcze w tym roku. Dotyczy to jednak tylko deweloperów i osób fizycznych, które chcą sprzedać lokale o cenach niezupełnie oderwanych od tych kwalifikujących do dopłat.
W kolejnych miesiącach można więc spodziewać się skrócenia czasu niezbędnego na sprzedaż mieszkania. W przypadku transakcji zakończonych w lipcu, od ogłoszenia o chęci sprzedaży do przeniesienia prawa własności do mieszkania mijało niecałe 5 miesięcy. Wstępne dane za sierpień sugerują, że okres ten skrócił się. Wciąż jednak daleko do wyników z pierwszego kwartału 2011 roku, kiedy sprzedaż lokalu zajmowała około 3 miesiące.
(opr. DG/CC BY-NC by James F Clay)
(opr. graf. DG/CC BY-NC James F Clay)
Prawdopodobnie na większe ustępstwa będą też skłonni iść sprzedający. W przypadku transakcji zakończonych w sierpniu negocjacje doprowadzały do obniżenia się ceny lokalu średnio o 4,6 proc. Warto w tym miejscu zauważyć, że jeszcze rok temu standardem był wynik o blisko jedną trzecią niższy.
Przedstawiane przez organy nadzoru makroostrożnościowego twierdzenia o przeszacowaniu cen nieruchomości – na przykład w Szwecji – oparte na współczynniku cen nieruchomości do dochodów są często przesadzone. W niniejszym artykule dowodzimy, że dla określenia czynników fundamentalnych kształtujących ceny nieruchomości mieszkaniowych konieczne jest uwzględnienie zrównoważonego poziomu stóp procentowych, lecz żadna konkretna miara przeszacowania lub niedoszacowania nie jest zadowalająca. Do miar tych należy współczynnik kosztów użytkowania do dochodów. Zamiast nich dla potrzeb przeprowadzenia oceny opartej na dowodach wymagane są strukturalne modele empiryczne rynku mieszkaniowego i rynku kredytowego.
Mieszkania w Polsce drożeją w ujęciu nominalnym i realnym, ale ten drugi sposób liczenia wskazuje, że daleko jeszcze do kryzysowego poziomu przewartościowania. Wraz z przyszłymi obniżkami stóp zaczniemy prawdopodobnie nowy, trzeci już cykl na rynku nieruchomości.
Subsydiowanie strony popytowej na rynku nieruchomości zawsze podnosi ceny. Problemy mieszkaniowe trzeba rozwiązywać subsydiując stronę podażową – twierdzi prof. David Berger z Duke University, w rozmowie z „Obserwatorem Finansowym”.
Na październikowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła stopy procentowe NBP o 0,25 pkt. proc. w tym referencyjną do 4,50 proc. Co dalej? „Członkowie Rady widzą przestrzeń do obniżek, ale kiedy to nastąpi jeszcze nie wiedzą” - poinformował prof. Adam Glapiński.
Nie istnieje jedna ponadczasowa i prawdziwa historia o inflacji; ceny potrafią rosnąć z różnych powodów, a podnoszenie stóp procentowych to nie jedyne remedium – o czym starają się przekonywać Mark McGann Blyth i Nicolo Fraccaroli w „Inflation: A Guide for Users and Losers”.
Przez ostatnie lata rynki wschodzące zmagały się z silnym kursem dolara i zdominowanym przez Wall Street rynkiem kapitałowym. Dziś, w obliczu zmian strukturalnych w światowej gospodarce, a także nastawienia Fed oraz ich własnego rozwoju, kraje rozwijające się stają się nie tylko motorem globalnego wzrostu, ale i magnesem dla kapitału, sygnalizując koniec ery „amerykańskiej wyjątkowości”.
Polski przemysł bateryjny powinien iść w kierunku recyklingu, bo to daje przewidywalny dostęp do surowców, uniezależnia nas od ich producentów, a koszty – co do zasady – są niższe niż w przypadku importu surowców – twierdzi Aleksandra Sojka, starszy analityk Polskiego Instytutu Ekonomicznego.
Prezydent Donald Trump ogłaszając 2 kwietnia 2025 r. (w tzw. „Dniu Wyzwolenia”) znaczące podwyżki stawek celnych zapowiedział powrót do USA fabryk i wysokopłatnych miejsc pracy w przemyśle. Wiele wskazuje na to, że ten cel będzie trudny do osiągnięcia. Cła nie poprawią też konkurencyjności amerykańskiej gospodarki.
O obronie gotówki jako ważnego środka płatniczego w obrocie gospodarczym i roli państwa w tej wojnie mówił w rozmowie z „Obserwatorem Finansowym“ Rafał Górski, prezes Instytutu Spraw Obywatelskich.
Sztuczna inteligencja może nie tylko przejąć wiele zadań wykonywanych przez ludzi, ale też radykalnie zmienić fundamenty globalnego ładu. W optymistycznym scenariuszu oznaczać to może „w pełni zautomatyzowany luksusowy komunizm”. Jednak jeszcze bardziej prawdopodobne są mroczne wizje: podział ludzkości na kasty, neokolonializm technologiczny, ekstremalne nierówności czy cyfrowe dyktatury zarządzane przez ogólną sztuczną inteligencję. Utopia może łatwo przerodzić się w dystopię – przestrzega prof. Jakub Growiec, doradca ekonomiczny w Departamencie Analiz i Badań Ekonomicznych NBP i wykładowca SGH.
Marketing miejsc długo uchodził za luksusowy dodatek – „ładne hasła i logotypy”. Dziś to narzędzie zniuansowanej rywalizacji o mieszkańców, inwestorów i turystów – mówi dr Jarosław Górski, adiunkt na Wydziale Nauk Ekonomicznych UW.
Kiedyś skomplikowane operacje w sieci dla anarcho-kapitalistów, wkrótce forma aktywów inwestycyjnych dla amerykańskich emerytów dostarczana przez miliarderów z Wall Street – bitcoin przez prawie 17 lat przeszedł długą drogę.
Potrzebny jest nowy sposób myślenia o ekonomii politycznej, który odrzuca dychotomię „rynek kontra rząd”, zastępując ją wizją dotyczącą tego, w jaki sposób przedsiębiorczy liderzy mogą wykorzystać siłę rynków do osiągania celów politycznych i społecznych – przekonuje Chris Hughes w książce „Marketcrafters”.
Na październikowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła stopy procentowe NBP o 0,25 pkt. proc. w tym referencyjną do 4,50 proc. Co dalej? „Członkowie Rady widzą przestrzeń do obniżek, ale kiedy to nastąpi jeszcze nie wiedzą” - poinformował prof. Adam Glapiński.
Polska chce zablokować umowę o wolnym handlu z krajami Ameryki Południowej. Powodem są głównie obawy rolników o konkurencyjność ich produktów. W jaki sposób realizacja umowy z Mercosur może wpłynąć na unijne rolnictwo i jakie mogą być też jej inne skutki?
Czy Polska rzeczywiście dokonała gospodarczego cudu? Ostatnie trzy i pół dekady pokazują, że odpowiedź może być tylko jedna – tak. Nowy numer kwartalnika „Obserwator Finansowy” to opowieść o sukcesie, który nie wydarzył się w naszej gospodarce sam, ale był efektem odwagi, determinacji i pracy całego społeczeństwa. A także o wyzwaniach, które dopiero przed nami.
Rosnące napięcia geopolityczne, demontaż globalnych łańcuchów dostaw, protekcjonizm, wojny handlowe i ekspansja sztucznej inteligencji coraz mocniej kształtują nowy, wielobiegunowy ład gospodarczy. Najnowszy numer kwartalnika Narodowego Banku Polskiego stawia pytania o przyszłość światowej gospodarki.
