Jak gaz z łupków zmienia ceny domów w USA

Analiza cen nieruchomości mieszkalnych w USA wskazuje, że w zależności od tego, w jakiej odległości od studni gazu łupkowego leży dom i z jakich źródeł wody korzysta, jego wartość może się zmienić o 10–22 proc. Ceny spadają głównie wskutek ryzyka zanieczyszczenia wód gruntowych. W USA straty mogą zrekompensować opłaty eksploatacyjne.
Jak gaz z łupków zmienia ceny domów w USA

Protest przeciwko wydobyciu gazu łupkowego w Pensylwanii (CC BY-NC-ND EliasSchewel)

Postęp techniczny, który się dokonał w dziedzinie wydobycia gazu ziemnego z pokładów łupków, doprowadził do przekształcenia tej branży. Jeszcze niecałe 10 lat temu uważano, że wydobycie gazu łupkowego ze złóż znajdujących się pod gęsto zaludnionymi północno-wschodnimi stanami USA jest nieopłacalne, teraz jednak produkcja tego paliwa ma wielki udział w podaży amerykańskiego gazu. W 2000 r. wydobycie gazu łupkowego stanowiło 1,6 proc. całej produkcji gazu ziemnego w USA. Do 2005 r. ten wskaźnik wzrósł do 4,1 proc., a w 2010 r. wyniósł już 23,1 proc.

Chwalono gaz ziemny, uważając go za pomost prowadzący do niezależności energetycznej i jasnej wizji przyszłości, ponieważ można go wydobywać w kraju, a do tego w porównaniu z paliwami węglo- i ropopochodnymi powoduje mniejsze zanieczyszczenie dwutlenkiem węgla i mniejsze emisje innych substancji zanieczyszczających (pyłów, dwutlenku siarki, tlenku węgla i tlenków azotu). Zwolennicy tego paliwa podkreślają również, że utworzone dzięki eksploatacji złóż miejsca pracy spowodują rozwój gospodarczy w rejonach wydobycia.

Wyraża się jednak także inne poglądy, krytykując niekonwencjonalne. Przeciwnicy wymieniają następujące wady gazu łupkowego:

– możliwe straty wskutek wycieku metanu,

– zanieczyszczenie wody,

– zanieczyszczenie powietrza w rejonie wydobycia,

– zagęszczenie ruchu pojazdów ciężarowych.

Nowe dane o nieruchomościach

To, czy wartość nieruchomości położonych w pobliżu miejsc eksploatacji złóż gazu łupkowego wzrośnie czy spadnie, zależy od tego, czy korzyści osiągane w danym rejonie przewyższają ponoszone koszty. Aby ustalić te zależności, w przeprowadzonej niedawno analizie wykorzystaliśmy uzyskane od agencji analitycznej rynku nieruchomości CoreLogic dane o transakcjach kupna/sprzedaży wszystkich nieruchomości sprzedanych w 36 hrabstwach Pensylwanii i siedmiu hrabstwach leżących na granicy stanu Nowy Jork od stycznia 1995 r. do kwietnia 2012 r. Ustaliliśmy w ten sposób, że wpływ wydobycia gazu łupkowego na ceny nieruchomości zależy od:

– źródła wody pitnej wykorzystywanej w nieruchomości,

– odległości domu od miejsca wydobycia gazu łupkowego,

– czasu rozpoczęcia wydobycia.

Wiele danych przemawia za tym, że na ceny nieruchomości mieszkalnych negatywnie wpływa położenie prywatnych ujęć wody w pobliżu miejsc eksploatacji złóż gazu łupkowego. Mimo występowania innych, korzystnych czynników ceny przez to w sumie spadają. Konkretnie sprawa przedstawia się tak, że położone w promieniu 1,5 km od miejsca wydobycia gazu łupkowego domy, w których wykorzystuje się wodę gruntową, tracą 3,4 proc. wartości po rozpoczęciu eksploatacji złoża. Ten negatywny wpływ na ceny jest tym większy, im bliżej miejsca eksploatacji znajduje się dom. Na terenach położonych w promieniu 1 km od studni gazu łupkowego spadek wartości wynosi aż 16,7 proc.

Nieco inaczej to wygląda w przypadku nieruchomości, do których doprowadzono wodę z ujęć publicznych. Dysponujemy dowodami, że wartość domów na terenach położonych w promieniu 1,5 km od studni gazu łupkowego w sumie nieco wzrasta (przeciętnie o 6,6 proc.). Powodem przypuszczalnie jest to, że wypłaty dla właścicieli nieruchomości z tytułu wydobycia surowców znajdujących się pod ich parcelami przewyższają koszty ponoszone z powodu położenia blisko miejsca eksploatacji (do czynników negatywnych należą zanieczyszczenie i zagęszczenie ruchu). Te korzyści na ogół jednak znikają, gdy dom jest położony w promieniu 1 km od studni gazu łupkowego, zapewne przez to, że negatywne konsekwencje przeważają nad korzyściami osiąganymi dzięki prawom do surowców pod własnymi terenami.

Ponadto korzyści wynikające z bliskości miejsca eksploatacji pojawiają się tylko wtedy, gdy studni gazu łupkowego nie widać z domu (co ustalono za pomocą komputerowej analizy widoczności).

Nasza analiza prowadzi do wniosku, że brak podłączenia do sieci wodociągowej może powodować spadek wartości domu o 10–22 proc. Decyduje odległość domu od studni gazu łupkowego. Wynika z tego, że wielki wpływ na cenę nieruchomości ma ryzyko zanieczyszczenia wód gruntowych (albo przekonanie o tym ryzyku). Należy sądzić, że przepisy, które zmniejszą to zagrożenie, korzystnie wpłyną na ceny nieruchomości, których nie podłączono do sieci wodociągowej.

Z powodów metodologicznych trudna może być ocena czynników wywierających wpływ na inne konsekwencje bliskości eksploatowanego złoża. Szczególnie ważne jest tu to, że w zbiorze nie ma łatwo dostępnych danych na temat wypłat dla właścicieli z tytułu eksploatacji surowców znajdujących się pod ich parcelami, a są one w USA istotne. Nie dysponujemy ponadto danymi dotyczącymi innych rodzajów zanieczyszczeń, np. zmian składu powietrza, charakterystyki światła, hałasu i zagęszczenia ruchu. Gdy nie możemy ustalić wpływu tych czynników na ceny, trudno bezpośrednio wymierzyć wpływ ryzyka zanieczyszczenia wód gruntowych.

Aby uwzględnić te powiązane z innymi czynnikami nieobserwowalne elementy, stosujemy podejście wieloczłonowe i wykorzystujemy różnorodne quasi-eksperymentalne techniki. Po pierwsze: dane dotyczące kilkukrotnej sprzedaży tej samej nieruchomości. Pozwala to kontrolować wszelkie nieobserwowalne cechy nieruchomości bądź otoczenia, które nie zmieniają się w czasie, a mogą wykazywać korelację z odległością od studni gazu łupkowego. Po drugie: ograniczamy analizę do wąskiego zakresu wokół granicy, przy której styka się obszar nieruchomości podłączonych do publicznej sieci wodociągowej z obszarem wykorzystywania wód gruntowych.

Możemy dzięki temu wyeliminować zmieniające się w czasie nieobserwowalne elementy związane z położeniem, które mogą być różne na terenach o odmiennych źródłach wody pitnej. Po trzecie: stosujemy strategię grupy kontrolnej podobną do metody wykorzystywanej w medycynie do badania skutków zabiegów. Analizujemy mianowicie grupy domów, które powinny być do siebie podobne, a odróżnia je to, że niektóre są poddane „zabiegowi” (są narażone na szczelinowanie w pobliżu). Wreszcie dokonujemy potrójnej estymacji różnic, mierząc, jak względne zmiany cen w grupach „poddanych zabiegowi” i grupach kontrolnych różnią się w zależności od tego, czy domy są podłączone do publicznej sieci wodociągowej, czy wykorzystuje się w nich wodę gruntową.

Gdy bierzemy pod uwagę większy obszar (badamy wpływ eksploatacji złóż gazu łupkowego położonych w promieniu 20 km od nieruchomości), odkrywamy, że wydobycie gazu powoduje niewielki wzrost wartości nieruchomości, przypuszczalnie wskutek rozwoju działalności gospodarczej w tym rejonie.

Te korzyści jednak mogą być zmniejszone lub utracone przez niewykorzystane pozwolenia na budowę studni gazu, szczególnie gdy pozwolenia wydano ponad rok wcześniej. Prawdopodobnie wynika to z tego, że niewykorzystane pozwolenia – kiedy jeszcze nie wierci się studni – prowadzą do nieprzyjemnych wrażeń estetycznych (z powodu wycinki roślinności i przygotowania terenu). W grę może również wchodzić strata opcjonalnej wartości (option value, pojęcie stosowane w odniesieniu do pozarynkowych korzyści) zawarcia w przyszłości korzystniejszej umowy dotyczącej złóż surowców mineralnych.

Co więcej, można dostrzec pewne oznaki cyklu koniunktury, ponieważ wydaje się, że z czasem zanika korzystny wpływ eksploatacji złóż gazu na wartość nieruchomości.

Wnioski dla polityki

Uzyskane przez nas wyniki szczególnie dobrze ukazują gospodarcze konsekwencje zakrojonej na wielką skalę eksploatacji złóż gazu łupkowego, ponieważ badany przez nas obszar pokrywa się częściowo z terenem złóż Marcellus – największych niekonwencjonalnych złóż w USA. Konsekwencje dla polityki są ogromne.

Przez przygotowania do eksploatacji złóż i wydobycie spada wartość domów, w których wykorzystuje się wodę gruntową, szczególnie gdy te nieruchomości znajdują się w bardzo małej odległości (w 2012 r. wartość domu, którego mieszkańcy muszą korzystać z wody gruntowej, spadła średnio mniej więcej o 33 tys. dol.). Właściciele tych nieruchomości mogą więc bardzo wiele zyskać wskutek programów politycznych, które zmniejszyłyby albo wyeliminowały ryzyko zanieczyszczenia wód gruntowych. Również zredukowanie efektów zewnętrznych niezwiązanych z wodą gruntową umożliwiłoby właścicielom domów podłączonych do sieci wodociągowej osiąganie w pełni korzyści z wypłat z tytułu wydobycia surowców ze złóż znajdujących się pod ich parcelami (szacuje się, że w roku fiskalnym 2012 netto wyniosły one w przeliczeniu na dom około 9 tys. dol.; trzeba jednak dodać, że same wypłaty z tytułu eksploatacji mogły być o wiele wyższe).

W regionach, w których właściciele nieruchomości mieszkalnych nie posiadają praw do surowców mineralnych znajdujących się pod ich parcelami – jest tak np. w Wielkiej Brytanii, gdzie prawa należą do państwa – posiadacze domów nie uzyskaliby równoważących korzyści w postaci wypłat z tytułu eksploatacji tych surowców. Nawet ci, którzy mają domy podłączone do publicznych sieci wodociągowych, mogą więc stracić na skutek spadku wartości tych nieruchomości. Nasza analiza prowadzi do wniosku, że w takich sytuacjach właściciele domów, w których trzeba korzystać z własnych ujęć wody gruntowej, prawdopodobnie poniosą jeszcze większe koszty. Na poziomie jednostki administracyjnej odpowiadającej hrabstwu (powiatowi) zauważamy, że wartość domów wzrasta jedynie w roku wiercenia studni, co świadczy o tym, iż przygotowanie wydobycia gazu łupkowego i eksploatacja złóż – proces mający fazy odpowiadające fazom cyklu koniunktury – może wywołać negatywne konsekwencje dla tego regionu, gdy zmaleje wydobycie.

Jeśli weźmiemy pod uwagę skalę możliwej przyszłej eksploatacji złóż gazu łupkowego na całym świecie, wpływ przygotowania wydobycia i samej eksploatacji złóż tego paliwa na ceny nieruchomości w dużym stopniu pomaga zrozumieć korzyści i koszty wynikające z tego, że znaczne ilości energii będzie się uzyskiwać poprzez wykorzystanie niekonwencjonalnych złóż.

Lucija Muehlenbachs jest członkiem zespołu badawczego ośrodka Zasoby dla Przyszłości (Resources for the Future) przy Ośrodku ds. Ekonomii i Polityki Energetycznej.

Beia Spiller jest ekonomistką w Funduszu Ochrony Środowiska (Environmental Defense Fund).

Christopher Timmins jest profesorem ekonomii, wykłada na Wydziale Ekonomii Uniwersytetu Duke’a.

Artykuł po raz pierwszy ukazał się w VoxEU.org (tam dostępna jest pełna bibliografia). Tłumaczenie i publikacja za zgodą wydawcy.

Protest przeciwko wydobyciu gazu łupkowego w Pensylwanii (CC BY-NC-ND EliasSchewel)

Tagi


Artykuły powiązane

Wzrost niezależności energetycznej USA

Kategoria: Analizy
Stany Zjednoczone stały się największym światowym potentatem w produkcji ropy naftowej ze skał łupkowych.
Wzrost niezależności energetycznej USA

Klimatyczny rollercoaster

Kategoria: Analizy
Najpierw wiosną 2020 r. mieliśmy w Polsce drastyczną suszę, potem w czerwcu gwałtowne ulewy, których skutkiem były liczne lokalne podtopienia, alarmy powodziowe na wielu rzekach i powódź na Podkarpaciu. Takie sytuacje będą się powtarzać. Dlatego musimy radykalnie zmienić sposób gospodarowania wodą.
Klimatyczny rollercoaster

LNG coraz ważniejszy dla Polski i dla Europy

Kategoria: Analizy
Na świecie obserwuje się duży wzrost popytu na skroplony gaz ziemny (LNG). Rozbudowywana jest infrastruktura eksportowa oraz importowa, co umożliwia dostawy gazu. Nowe możliwości importu gazu mają szczególnie duże znaczenie w Europie, gdzie wyraźnie dominuje Rosja jako najważniejszy dostawca gazu.
LNG coraz ważniejszy dla Polski i dla Europy