Grafika w dużym formacie w artykule
Styczeń nie był dla rodzimego rynku mieszkaniowego jednoznacznie pozytywny. Na rynku transakcji spadły obroty, ale widoczny był niewielki ruch cen w górę. Trochę lepiej było na rynku najmu. Ten regularnie na przełomie kolejnych lat przeżywa ożywienie. W tym roku przekroczyło ono swoją skalą to obserwowane rok wcześniej.
Dzięki obu tym tendencjom wzrósł optymizm wśród osób na co dzień stykających się zarówno z częścią popytową jak i podażową rynku – wynika z ankiety przeprowadzonej w styczniu wśród doradców Home Broker. Czy jest to tylko przypadkowy odczyt, efekt noworocznego optymizmu, czy nawet początek hossy – trzeba poczekać na wyniki kolejnych miesięcy.
W styczniu osoby, które w kolejnych 12 miesiącach spodziewały się wzrostu cen nieruchomości stanowiły 22 proc. badanych. Miesiąc wcześniej – w grudniu – była to grupa 16 proc. respondentów, co stanowiło najniższy wynik w dwuletniej historii badania. Wzrost optymizmu nie zmienia jednak faktu, że wśród doradców Home Broker przeważają wciąż pesymiści, czyli osoby spodziewające się spadków cen mieszkań w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. W styczniu osoby prezentujące takie opinie stanowiły 78 proc. respondentów.
Trudno też cieszyć się styczniowym wzrostem optymizmu, gdyby dla tej zmiany szukać analogii historycznych. Rok temu także pomiędzy grudniem a styczniem widoczny był bowiem wzrost optymizmu, ale kolejne badanie pokazało znacznie gorsze wyniki.
(Opr. DG)
Zmiana poziomu optymizmu miała też duży wpływ na prognozy zmian cen w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Jeszcze w grudniu doradcy Home Broker spodziewali się korekty rzędu 4,1 proc., w styczniu oceny poprawiły się, spodziewany spadek średniej ceny zmalał do 2,9 proc.
Dla porównania w poprzednich 12 miesiącach przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości niecałe 5 proc. – wynika z danych Home Broker i Open Finance. Sugerowałoby to wyhamowanie tendencji spadkowej w tym roku. Głównymi argumentami za dalszą przeceną są malejące możliwości pożyczkowe Polaków, które wynikają z rosnącego oprocentowania kredytów oraz konsekwencji wejścia w życie rekomendacji S. Wciąż też prawdziwy jest argument o rekordowej podaży nowych mieszkań.
Z drugiej strony przeszło milionowa rzesza gospodarstw domowych, które dziś nie mają własnego dachu nad głową wspierane są przez rosnące wynagrodzenia i poziom zatrudnienia (zgodnie z danymi GUS były one w grudniu odpowiednio o 4,4 proc. i 2,3 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem), dzięki czemu reprezentowany przez nie popyt potencjalny może przeradzać się w efektywny. Aby jednak tak się stało dostęp do kredytu nie może być utrudniany.
Styczeń przyniósł spadek liczby zawieranych transakcji w stosunku do grudnia o prawie jedną dziesiątą – wynika z danych Home Broker i Open Finance. W normalnych warunkach można by te dane odczytywać jako sygnał jednoznacznie negatywny. Trzeba jednak zauważyć, że w związku z wejściem w życie nowych zapisów rekomendacji S od stycznia ograniczony został dostęp do kredytów. W efekcie wiele osób postanowiło przyspieszyć moment zawarcia transakcji, dzięki czemu badanie zdolności kredytowej było w ich przypadku przeprowadzane na poprzednich, bardziej liberalnych zasadach. Spowodowało to znaczny wzrost liczby zawieranych transakcji w grudniu w stosunku do listopada.
Gdyby więc uśrednić liczbę zawartych transakcji w styczniu i grudniu to okazałoby się, że jest ona o ponad 2 proc. wyższa niż w listopadzie. Wciąż jest to więc pozytywny wynik. W związku bowiem z sezonowym spadkiem aktywności na rynku mieszkaniowym zarówno rok, jak i dwa lata temu średnia liczba zawartych transakcji w grudniu i styczniu była o kilka procent niższa niż w listopadzie.
O tym, że sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest wcale zła może tez świadczyć fakt, że pomiędzy grudniem i styczniem doszło do wzrostu poziomu cen transakcyjnych. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker zmiana osiągnęła wartość 0,6 proc. Tym samym styczeń był drugim z rzędu miesiącem niewielkiego wzrostu poziomu cen. Wcześniej mieliśmy do czynienia z pięciokrotnym obniżeniem się ich poziomu.
W perspektywie ostatnich 12 miesięcy przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości niecałe 5 proc. Od przełomu 2007 i 2008 roku (kiedy mieszkania były najdroższe) zanotowana została więc przecena rzędu 16,1 proc.
(Opr. DG)
Ceny spadły też na największych rynkach najmu w Polsce. Czynsze obniżyły się jednak w mniejszym zakresie niż wartość nieruchomości. Tak przynajmniej wynika z cen ofertowych najmu. Spadły one na sześciu największych rynkach przeciętnie o 1,4 proc. – wynika z danych Home Broker o czynszach 50-metrowych mieszkań w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Bez wątpienia jest to pokłosie dużego poziomu podaży na rynku najmu. Z drugiej strony od połowy grudnia ożywił się też popyt. Wstępne dane o styczniowych transakcjach na rynku najmu sugerują, że ich liczba jest obecnie o niemal 18 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem i o ponad trzy czwarte wyższa niż w relatywnie „spokojnym” listopadzie 2011.
Wyniki te można tłumaczyć dwoma czynnikami.
Po pierwsze przełom roku to zwykle okres sezonowego wzrostu liczby umów najmu mieszkań. W tym czasie lokalu do wynajęcia poszukują na przykład osoby, które zmieniają miejsce zamieszkania z powodu podjęcia nowej pracy. Potwierdzałby to fakt, że na celowniku w styczniu i grudniu były mieszkania o wyższym standardzie.
Po drugie spora dynamika liczby zawieranych umów najmu za pośrednictwem Home Broker może być w części efektem niskiej bazy. Zgodnie bowiem z danymi Eurostatu zaledwie 2,2 proc. Polaków mieszka w lokalach wynajmowanych na zasadach komercyjnych. Dla porównania prawie co drugi Niemiec i co trzeci Holender, Duńczyk czy Austriak zabezpiecza swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu.
 (Opr. DG) |
Autor jest analitykiem rynku nieruchomości w Home Broker
