Rynek nieruchomości komercyjnych przeżywał w 2023 r. ożywienie w wyniku powrotu klientów do zakupów w centrach handlowych oraz pracowników do pracy stacjonarnej – napisali w raporcie o rynku nieruchomości eksperci NBP. I dodali, że dalej rozwijał się handel przez internet oraz możliwość pracy hybrydowej.
„Na rynkach nieruchomości biurowych w 2023 r. nieznacznie powiększyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Nastąpiło zmniejszenie podaży nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie. Na koniec IV kw. 2023 r. całkowita podaż powierzchni biurowej na 9. największych rynkach biurowych 26 wyniosła ok. 12,9 mln mkw., a w budowie było ok. 680 tys. mkw. (spadek o ok. 12 proc. wobec 2022 r.)” – napisano w raporcie NBP o sytuacji nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2023 r.
Dodano, że stopa pustostanów na tych rynkach łącznie nieznacznie wzrosła w 2023 r. do poziomu 14,1 proc. wobec 13,5 proc. na koniec 2022 r., natomiast w Warszawie spadła do 10,4 proc. z 11,6 proc. na koniec 2022 r.
„Stopa pustostanów powierzchni biurowych zależy od wieku oraz od lokalizacji biurowca. Utrzymujący się rozwój pracy zdalnej pozwala najemcom na wybór mniejszych powierzchni, za to w nowoczesnych biurowcach, które są dobrze zlokalizowane. W wyniku tych zmian w Warszawie zostało wyburzone część starszych biurowców, przez co zasób nieruchomości biurowych pierwszy raz od lat odnotował spadek, o około 40 tys. mkw.” – podkreślili eksperci.
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec 2023 r. wyniosły, według raportu, ponad 12,9 mln mkw., co przekłada się na nasycenie 337 mkw./1000 mieszkańców.
„Zasób wzrósł o 380 tys. mkw., a w budowie było ok. 365 tys. mkw. 30 nowoczesnej powierzchni handlowej. Znaczna część nowej powierzchni budowana jest w formie parków handlowych w mniejszych miastach. W 2023 r. utrzymywał się trend inwestowania przez sklepy i lokale usługowe w urządzenia redukujące zużycia energii” – zauważono.
Jeśli chodzi o polski rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych to według raportu znajdował się on w dobrej kondycji w 2023 r., pozostawał w fazie dynamicznego rozwoju, a popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie.
„Dynamiczny wzrost tego rynku obserwuje się od 2019 r., duża aktywność deweloperów i inwestorów zaspokajała wysoki popyt na powierzchnie magazynowe, który wynikał z rosnącej e-commerce, logistyki oraz rozwijającej się gospodarki” – napisano.
Zauważono jednak, że w 2023 r. rynek powierzchni magazynowych zmagał się z istotnymi wyzwaniami wynikającymi z czynników makroekonomiczych, w tym tych zapoczątkowanych w 2022 r., tj. wysoka inflacja i związany z nią spadek siły nabywczej konsumentów, wysokie stopy procentowe, niepewność geopolityczna.
„W 2023 r. całkowite zasoby sektora wzrosły do 31,3 mln mkw. 31 (w 2022 r. było 28 mln mkw.), a w budowie pozostawało 2,8 mln mkw. Na koniec 2023 r. wskaźnik pustostanów osiągnął poziom 7,3 proc., co stanowiło wzrost o 3,3 pkt proc. Utrzymujący się popyt na rynku powierzchni magazynowych w szczególności w kluczowych lokalizacjach, spowodował wzrost stawek czynszów, na które z kolei miał wpływ wzrostu kosztów eksploatacyjnych” – podsumowano.
Według raportu w 2023 r. spadła natomiast istotnie wartość inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych, do 2 mld euro wobec 5,2 mld euro w 2022 r.
„Sytuacja na rynku inwestycyjnym była podobna w całej Europie i była skutkiem istotnych problemów odnotowanych na rynkach strefy euro, związanych ze wzrostem stóp procentowych. Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych nie zaobserwowano jak dotąd istotnych napięć, jednak negatywne nastawienie globalnych inwestorów przekłada się na postrzeganie polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, co uwidocznia się w obniżonym wolumenie transakcji sprzedaży” – wskazano.
Podczas prezentacji raportu eksperci NBP wskazali, że rynek nieruchomości komercyjnych jest w dużej mierze powiązany międzynarodowo.
„Często mamy do czynienia z inwestorami międzynarodowymi, często są te same sieci (handlowe) w różnych galeriach, a umowy są podpisywane na wyższym szczeblu. Dużo finansowania nawet, jak się odbywa w Polsce, jest w euro” – powiedział Krzysztof Olszewski, doradca ekonomiczny w NBP.
Wskazał, że wolumen transakcji inwestycyjnych (sprzedaż już skomercjalizowanych budynków) dość stabilnie rósł w Europie przed 2023 r.
„Podczas pandemii COVID-19, to te transakcję trochę spowolniły, ale dopiero po wybuchu wojny w Ukrainie, po tych wszystkich perturbacjach dotyczących globalnej gospodarki, globalnych dostaw, i podniesieniu stóp przez banki centralne te transakcje inwestycyjne zaczęły spadać na całym świecie” – dodał.
Zauważył, że od połowy 2023 r. i w I poł 2024 r. rynek CRE zaczął wracać do normy.
„Uznajemy ten segment (w Polsce) za stabilny. Jest względnie małe zaangażowanie polskich banków, jest też oczywiście jakieś zaangażowanie podmiotów zagranicznych” – ocenił.
Jak zauważył zasób kredytowy polskich banków na koniec 2023 r. na budowę lub zakup nieruchomości typowo komercyjnych wynosił około 54 mld zł, przy kredytach mieszkaniowych rzędu 500 mld zł.
„Szacujemy, że 86 mld zł było kredytów z zagranicy (dane za 2022 r.), w ogóle kapitału zagranicznego zaangażowane jest ok. 110 mld zł. Zabezpieczenie (hipoteczne) kredytów (udzielonych przez polskie banki przedsiębiorstwom) tymi nieruchomościami to jest ok. 144 mld zł (stan na II kw. 2024 r.)” – podał.
Jak ocenił nie jest to dużo patrząc na bilans aktywów sektora.
Jego zdaniem zasób nieruchomości komercyjnych w Polsce jest wciąż mały i adekwatny do dalszego rozwoju gospodarczego, a także bezpieczny.
jz/ ana/
