Z punktu widzenia sprzedających lipiec przyniósł kolejne pozytywne informacje z rynku mieszkaniowego. Już drugi miesiąc z rzędu przeciętna cena transakcyjna mieszkania była wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Odczyt ten pokazuje ponadto, że czerwcowe dane sugerujące po raz pierwszy od wielu miesięcy, że mieszkania w horyzoncie rocznym zdrożały, nie były dziełem przypadku. Mieszkania w ostatnich 12 miesiącach zdrożały o 5 proc.
To najwyższy roczny wzrost w historii prowadzonego badania (od grudnia 2007 r.). W samym lipcu przeciętna cena transakcyjna była o prawie 1,3 proc. wyższa niż w czerwcu.
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA tracy the astonishing)
Trzeba oczywiście pamiętać, że obserwowane od początku roku odbicie indeksu cen mieszkań nie wynika jedynie z siły rynku. Spora część odreagowania wynika z faktu, że w grudniu ubiegłego roku zakończył się program „Rodzina na swoim”. Jego beneficjenci, jeśli kupili mieszkanie z najniższej półki cenowej, mogli liczyć na dopłaty idące niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych. Zaniżało to – szczególnie w ostatnich miesiącach ubiegłego roku – przeciętną cenę transakcyjną mieszkania.
Dziś, jak wynika z danych Home Broker, nabywcy kupują lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe. Fakt ten odpowiada za sporą część wzrostu przeciętnej ceny transakcyjnej obserwowanej dziś w ujęciu rok do roku i ten efekt bazy nasilać się będzie do końca roku.
O sile rynku świadczy rosnąca liczba transakcji
W związku z tym w kolejnych miesiącach szczególną uwagę w trakcie analizy sytuacji na rodzimym rynku mieszkaniowym należy przykładać do liczby zawieranych transakcji. Dane sugerują poprawę. Odczyt z siódmego miesiąca (dane skumulowane za 3 miesiące) pokazuje wzrost o 9,4 proc. w stosunku do czerwca. W samym tylko lipcu wstępne dane pokazywały wyraźny wzrost liczby zawieranych transakcji. Biorąc pod uwagę tylko dane z największych miast można szacować, że w siódmym miesiącu transakcji było nawet o kilkanaście procent więcej niż w czerwcu.
Te wstępne dane sugerują, że z coraz większym impetem zaczyna wpływać na rynek wzrost popytu wywołany rekordowo tanim kredytem hipotecznym, z którego pomocą na rodzimym rynku kupowanych jest gros nieruchomości. Trudno się temu dziwić, skoro niskie koszty zadłużania się powodują, że często czynsz najmu mieszkania wystarcza z nawiązką na opłacenie raty kredytowej i kosztów utrzymania lokalu.
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA by mikecogh)
Rata niższa o 20 proc.
Pobudza to zarówno popyt ze strony inwestorów, jak i osób szukających lokum na własne potrzeby. Aktualna wysokość rat jest bowiem wyraźnie atrakcyjniejsza niż jeszcze rok temu. Gdyby zadłużyć się na 25 lat dokładnie rok temu (marża 1,5 proc.), należałoby liczyć się z miesięczną ratą na poziomie prawie 2050 zł miesięcznie. Dziś przy tym samym poziomie marży kredytowej rata wynosi 1615 zł, a więc jest o ponad jedną piątą niższa.
Wszystko jest oczywiście konsekwencją cyklu obniżek stóp procentowych, który biorąc pod uwagę notowania kontraktów terminowych na stopę procentową, dobiegł już kresu. Z tych samych kontraktów terminowych wynika ponadto, że do pierwszych podwyżek stóp procentowych może dojść na wiosnę przyszłego roku.
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA Rubber Dragon)
Łatwiej sprzedać mieszkanie, gdy kredyt jest tańszy
Tańszy kredyt stymuluje popyt, a ten cieszyć powinien sprzedających. W tym zakresie widać już poprawę. W lipcu br. siadając ze sprzedającym do negocjacyjnego stołu można było liczyć na obniżenie ceny mieszkania używanego średnio o 4,5 proc.. Jest to już wynik zbliżony do średniej obserwowanej w ostatnich latach. Zgodnie z badaniami prowadzonymi od 2009 roku przeciętny wynik negocjacji mieścił się przeważnie w granicach od 2,9 proc. (lipiec 2010 r.) do 6,2 proc. (październik 2012 r.).
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA by zakwitnij)
Bardziej jaskrawy dowód poprawy widoczny jest biorąc pod uwagę długość procesu sprzedaży mieszkań używanych. W przypadku transakcji zawartych w lipcu, od podpisania umowy pośrednictwa do ostatecznej umowy przenoszącej prawo do mieszkania mijało przeciętnie 115 dni, czyli niecałe 4 miesiące. Rok wcześniej proces ten zajmował miesiąc dłużej.
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-NC by zlady)
Stabilizacja wciąż nie jest przesądzona
Statystyka sprzedaży wskazuję na wzrost liczby transakcji i stabilizację cen, ale w ocenie sytuacji nie można pomijać dynamiki rozwoju gospodarczego. Ta pozostaje na niskim poziomie, co nie pozwala liczyć na wyraźny wzrost funduszu płac, a przez to też na wzrost popytu na mieszkania. Ponadto banki nie wykazują nadmiernej skłonności do skokowego wzrostu ekspansji kredytowej.
Nie bez znaczenia jest też fakt, że podaż mieszkań jest wciąż na bardzo wysokim poziomie. Na rynku pierwotnym 6 największych miast nadpodaż można szacować na podstawie danych REAS nawet na kilkanaście tysięcy mieszkań. Jeśli jednak deweloperom sprzedaż będzie szła coraz lepiej (jak to ma miejsce od kilku miesięcy), a skłonność do rozpoczynania nowych projektów będzie znikoma, obecna nadpodaż może stopnieć w ciągu co najwyżej kilku kwartałów.
Co więcej, powoli pojawiać się mogą obawy o poziom podaży w przyszłości. Należy bowiem pamiętać, że już od ponad roku firmy budujące mieszkania rozpoczynają coraz mniej projektów. W związku z tym, że przeciętna budowa trwa w przypadku deweloperów dwa lata, rodzi to obawy o dostępność gotowych mieszkań z rynku pierwotnego w perspektywie kilkunastu miesięcy.
Ważnym w kontekście prognoz dla rynku mieszkaniowego jest fakt, że tradycyjnie optymistyczni pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie spodziewają się spektakularnych wzrostów cen w perspektywie najbliższych 12 miesięcy. W ocenie doradców Lion’s House i Home Brokera w tym czasie cena transakcyjna mieszkania w dużym mieście może wzrosnąć o 1,5 proc. (nominalnie). Najczęściej powtarzającą się odpowiedzią osób ankietowanych jest przewidywanie stabilizacji cen na dziś obserwowanym poziomie.
OF
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
