Ceny rynku mieszkaniowego podniosą inflację w Stanach Zjednoczonych

Ceny amerykańskiego rynku mieszkaniowego będą miały znaczący udział w inflacji w 2022 r. Wpływ wyniesie od jednego do prawie trzech punktów procentowych – wykazała analiza przeprowadzona przez autorów.
Ceny rynku mieszkaniowego podniosą inflację w Stanach Zjednoczonych

(©Envato)

Kilka podstawowych danych statystycznych wskazuje na znaczenie usług mieszkaniowych dla całego procesu inflacji. Dwa największe składniki usług mieszkaniowych – czynsz administracyjny płacony przez właścicieli domów i mieszkań (ang. Owner’s Equivalent Rent – OER) i czynsz najmu głównego miejsca zamieszkania – stanowią łącznie od około 15 proc. wskaźnika cen konsumpcji prywatnej (ang. PCE – personal consumption price index) do prawie 40 proc. podstawowej miary wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (ang. CPI –consumer price index), w którym pominięto zmienne ceny energii i żywności. Stanowi to mniej więcej połowę składnika cen usług uwzględnionych we wskaźniku CPI.

W okresie dwunastu miesięcy kończącym się w lutym 2022 r. inflacja w usługach mieszkaniowych wyniosła zaledwie 4,3 proc. w przypadku czynszów administracyjnych płaconych przez właścicieli domów lub mieszkań (OER) i 4,2 proc. w przypadku mniej istotnego składnika czyli czynszów najmu.

Liczby te oznaczają wzrost inflacji w ostatnim okresie, ale nadal wydają się prawie niewspółmierne do szacunków sektora prywatnego dotyczących zmiany bieżących  kosztów utrzymania właścicieli domów i mieszkań oraz najemców. W tym samym okresie, według danych firmy Zillow, ceny domów i  mieszkań wzrosły o 20,3 proc. wskaźnik czynszów obserwowanych Zillow (ang. ZORI – Zillow Observed Rent Index) mierzący zmiany w czasie stawek ofertowych czynszów wzrósł o 19,4 proc., a wskaźnik mierzący zmiany czynszów najmu domów jednorodzinnych CoreLogic (ang. SFRI – Single-Family Rent Index), który może być szczególnie dobrym wskaźnikiem wyprzedzającym dla czynszów administracyjnych płaconych przez właścicieli domów i mieszkań (OER), wzrósł o 12,6 proc. w ciągu dwunastu miesięcy kończących się w styczniu 2022 r.

Jak napięte są rynki pracy w Stanach Zjednoczonych?

Przyczyną tej pozornej rozbieżności jest fakt, że większość właścicieli domów i mieszkań oraz najemców nie zmieniła miejsca zamieszkania w 2021 roku. W związku z tym nie musieli oni płacić aktualnie obowiązującej ceny za mieszkanie, która gwałtownie wzrosła. Zamiast tego, wielu z nich płaciło stawkę czynszu zgodnie z umową, którą podpisali rok wcześniej lub stawkę czynszu najmu zgodnie z umową podpisaną wiele lat wcześniej, a która została nieznacznie zrewidowana przez właściciela domu lub mieszkania lub przez bank. Ceny te powinny zbliżać się do cen rynkowych, jednak może to nastąpić ze znacznym opóźnieniem, a ceny wciąż mogą odbiegać od siebie.

O ile wcześniej nie byliśmy w stanie dokładnie przewidzieć ścieżki inflacji ustalanych urzędowo stawek czynszów najmu, o tyle pojawienie się w czasie rzeczywistym dużej ilości danych na temat cen ofertowych czynszów najmu, pochodzących od firm takich jak Zillow oraz zastosowanie technik uczenia maszynowego pozwala na dokładniejsze przewidywanie zmian. W najnowszej pracy przedstawiamy przybliżone szacunki dotyczące składnika mieszkaniowego inflacji w krótkim okresie.

Prognozowanie inflacji cen domów i mieszkań oraz czynszów

Dokonując ekstrapolacji na podstawie dotychczasowych relacji przy użyciu metody prognozowania opartej na uczeniu maszynowym, szacujemy, że pod koniec 2022 r. inflacja cen domów i mieszkań oraz czynszów prawdopodobnie będzie się kształtować między 6,5 proc. a 7 proc. Oznaczałoby to, że ceny domów i mieszkań oraz czynszów będą miały znaczący udział w  inflacji ogółem w 2022 r. od około 1 pkt proc. dla inflacji PCE do 2,6 pkt proc. dla inflacji bazowej CPI, w zależności od wagi, jaka zostanie przypisana do cen domów i mieszkań oraz czynszów. Nasze szacunki sugerują, że wkład cen mieszkań i domów oraz czynszów w inflację ogółem będzie od 0,4 do 1,1 pkt proc. wyższy w 2022 r. w porównaniu z 2021 r., w zależności od przyjętego wskaźnika.

Ceny domów i mieszkań oraz czynszów będą miały znaczący udział w inflacji ogółem w 2022 r. od około 1 pkt proc. dla inflacji PCE do 2,6 pkt proc. dla inflacji bazowej CPI, w zależności od wagi, jaka zostanie przypisana do cen domów i mieszkań oraz czynszów.

Uważamy, że nasze szacunki są stosunkowo wiarygodne  ze względu na ich stabilność, niezależnie od wyboru serii danych czy technik prognozowania.

W naszym opracowaniu oceniamy ogólny wpływ (cen domów i mieszkań oraz czynszów) na inflację podstawową i zasadniczą w ramach dwóch scenariuszy. Pokazujemy, że nawet jeśli pozostała część koszyka CPI powróci do 2 proc. celu inflacyjnego,  przewidujemy, że inflacja cen domów i mieszkań oraz czynszów spowoduje wzrost wskaźnika CPI do poziomu bliskiego 4 proc. w grudniu 2022 roku.

Szacujemy również, że nawet jeśli cena używanych samochodów w stosunku do inflacji CPI ogółem powróci do poziomu sprzed pandemii, nie zbilansuje to wzrostu inflacji cen domów i mieszkań oraz czynszów, który przewidujemy w 2022 r.

Nasze modele sugerują, że wzrost  podaży nowych domów i mieszkań w 2022 r. będzie umiarkowany – podaż nowych domów i mieszkań na sprzedaż będzie się utrzymywać poniżej szczytowego poziomu z poprzedniego cyklu.

Uwzględniając główne wskaźniki podaży domów i mieszkań, model przewiduje 8-proc. ważoną stopę inflacji czynszu administracyjnego płaconego przez właścicieli domów i mieszkań (OER) i czynszu najmu w CPI w grudniu 2022 r. Ten wzrost odzwierciedla umiarkowaną reakcję podaży w stosunku do tego, czego można by oczekiwać, biorąc pod uwagę  historyczne zależności oraz szybki wzrost cen domów i mieszkań od początku pandemii. Nasze modele sugerują, że wzrost  podaży nowych domów i mieszkań w 2022 r. będzie umiarkowany – podaż nowych domów i mieszkań na sprzedaż będzie się utrzymywać poniżej szczytowego poziomu z poprzedniego cyklu.

Inflacja w USA jednak bardziej trwała

Wnioski

W dobie pandemii COVID-19 ekstrapolacja na podstawie historycznych zależności jest obarczona znaczną niepewnością. Odnosi się to do usług mieszkaniowych, ponieważ praca z domu (telepraca), zmiany w strukturze gospodarstw domowych i zatory w podaży wpłynęły na obie strony rynku sprzedaży domów i mieszkań i rynku najmu. W tym kontekście należy wymienić kilka innych ograniczeń, które mogą wpłynąć na nasze prognozy.

W szczególności w przypadku stałych najemców istnieją różne przepisy stanowe i lokalne ograniczające wzrost czynszów najmu. Chociaż ograniczenia te nie obowiązują we wszystkich jurysdykcjach, mogą one ograniczyć trafność naszych szacunków, ponieważ wynajmujący nie będą w stanie dostosować się do cen bieżących tak szybko, jak miało to miejsce w przeszłości.

Nowe proponowane i obowiązujące przepisy dotyczące kontroli czynszów i moratoriów eksmisyjnych również sprawiłyby, że nasze szacunki na rok 2022 byłyby zbyt wysokie.

Ponadto, choć nie sądzimy, aby zatory były jedyną przyczyną wzrostu kosztów, ich ograniczenie może doprowadzić do silnej reakcji podażowej. Jeśli reakcja budownictwa na ceny jest nieliniowa – a ceny rosły w rekordowym tempie – to ceny mogą spadać szybciej niż sugerowałyby to dane, na których opierają się nasze modele prognostyczne. Z drugiej strony, jeśli zatory utrzymają się do 2022 r., nasze szacunki mogą być zaniżone, ponieważ brak nowej podaży może pogłębić silny wzrost cen czynszów najmu.

W tym samym kierunku, silny wzrost cen mieszkań może spowodować odpływ potencjalnych nowych nabywców z rynku sprzedaży domów i mieszkań i zatrzymać ich na rynku najmu. Może to przyczynić się do wzmocnienia rynku najmu w stopniu przewyższającym nasze szacunki i doprowadzić do wyższej niż przewidujemy mierzonej inflacji usług mieszkaniowych. Patrząc z szerszej perspektywy, nasz model jest skalibrowany na podstawie wcześniejszych odczytów dotyczących wzrostów cen domów i mieszkań oraz czynszów najmu w sektorze prywatnym, które nie są tak znaczące jak obecnie. Utrzymujący się bezprecedensowy wzrost cen może również sprawić, że nasza ekstrapolacja będzie bardziej podatna na błędy w obu kierunkach.

Pomimo tych zastrzeżeń, stosując różne techniki i zestawy danych, szacujemy, że udział usług mieszkaniowych w inflacji cen usług i inflacji ogółem w 2022 roku jest znaczący. Sposób pomiaru inflacji cen domów i mieszkań – jako średniego wzrostu cen dla wszystkich  mieszkańców będących właścicielami i lokatorami, a nie jako średniego wzrostu cen, jaki zapłaciłaby osoba poszukująca mieszkania obecnie w porównaniu z wcześniejszym okresem – gwarantuje, że dotychczasowe zmiany na rynku mieszkaniowym spowodują wzrost odnotowanej inflacji cen domów i mieszkań oraz czynszów w 2022 roku.

Z naszych ustaleń wynika, że jeśli dotychczasowe relacje utrzymają się w 2022 r., inflacja cen domów i mieszkań oraz czynszów prawdopodobnie wzrośnie i będzie kształtować się na poziomie od 6,5 proc. do 7 proc. W konsekwencji, będzie miała znaczący udział w inflacji ogółem w 2022 r., od jednego do prawie trzech punktów procentowych. Chociaż nasze prognozy wskazują, że inflacja cen domów i mieszkań oraz czynszów osiągnie najwyższy poziom pod koniec 2022 r., spodziewamy się, że w 2023 r. nadal utrzyma się na wysokim poziomie.

 

Uwaga autora: Poglądy wyrażone w niniejszym artykule są poglądami autorów  i niekoniecznie odzwierciedlają poglądy MFW, jego Rady Wykonawczej lub kierownictwa MFW.

 Marijn Bolhuis Economist, International Monetary Fund

 Judd N. L. Cramer Lecturer in Economics, Harvard University

 Lawrence H. SummersCharles W. Eliot University Professor and President Emeritus, Harvard University

 

Artykuł ukazał się w wersji oryginalnej na platformie VoxEU, tam też dostępne są przypisy i bibliografia.  

(©Envato)

Tagi


Artykuły powiązane

Co wpływa na ceny nieruchomości?

Kategoria: Trendy gospodarcze
Większy popyt na przestrzeń mieszkalną i bezprecedensowe interwencje w zakresie polityki publicznej wyjaśniają odmienne trendy w zakresie cen nieruchomości podczas pandemii i w czasie globalnego kryzysu finansowego.
Co wpływa na ceny nieruchomości?

Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Kategoria: Analizy
Od wielu lat spada dostępność mieszkań dla mniej zamożnych warstw społecznych. Dotyka to także klasy średniej. Pandemia jeszcze bardziej pogłębi to zjawisko. Mimo licznych prób i wysiłków w zakresie budownictwa publicznego nie znaleziono trwałego rozwiązania, poza kilkoma wyjątkami.
Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Inflacja w Stanach Zjednoczonych w czasie pandemii

Kategoria: Analizy
Można zakładać, że wyraźny wzrost inflacji w gospodarce amerykańskiej w bieżącym roku wynika w dużej mierze z oddziaływania czynników przejściowych.
Inflacja w Stanach Zjednoczonych w czasie pandemii