(CC-BY-SA Igor Stawiarski)
Byłoby to szczególnie uzasadnione, gdyby wziąć pod uwagę wspólne dane Home Broker i Open Finance. Prezentują one dane o liczbie zawieranych transakcji narastająco za trzy miesiące, przez co narażone są w mniejszym stopniu na wpływ czynników przypadkowych.
Odczyt kwietniowy sugerował wzrost liczby zawieranych transakcji o prawie 8 proc., a majowy o ponad 2 proc. w skali miesiąca. Są to wyniki zbliżone do tych obserwowanych w analogicznym okresie przed rokiem. Oznacza to, że bieżące ożywienie na rynku trzeba wiązać raczej z wpływem czynników sezonowych niż powstawaniem nowego trendu. Może to cieszyć sprzedających, którym od przeszło roku coraz trudniej jest sfinalizować transakcje.
Opr. DG (CC BY-NC by Gerard Stolk (vers le Santiago))
Nikłe to jednak dla nich pocieszenie, biorąc pod uwagę, że od 51 miesięcy mamy do czynienia ze spadkowym trendem zmian cen nieruchomości – wynika z danych Home Broker i Open Finance. Majowy odczyt indeksu cen mieszkań używanych wpisuje się w ten trend, choć nie można nie zauważyć, że dynamika zmian jest znacznie mniejsza niż przed miesiącem.
Najświeższe dane mówią o przecenie w największych miastach o 0,2 proc. względem odczytu kwietniowego. W zeszłym miesiącu analogiczna dynamika wyniosła 1 proc., a w marcu 2,8 proc.. Nie zmienia to jednak faktu, że indeks cen mieszkań znalazł się na historycznie najniższym poziomie. W ujęciu rocznym przecena wyniosła 9,7 proc. Ostatnio z taką dynamiką rocznych zmian mieliśmy do czynienia w lipcu 2009 roku.
Bieżąca sytuacja rynkowa nie sprzyja sprzedającym. Muszą oni konkurować nie tylko pomiędzy sobą, ale też z deweloperami, którzy jak pokazuje doświadczenie elastyczniej niż przeciętny Kowalski reagują na zmiany otoczenia. Sprzedający tym bardziej powinni poświęcić dużo uwagi odpowiedniemu przygotowaniu swojej oferty oraz samego mieszkania do sprzedania. W praktyce często nie wygląda to tak dobrze.
Aż 27,6 proc. osób, które oferują mieszkania do sprzedaży zawyżają cenę. Tak należy interpretować takie ogłoszenia z rynku wtórnego, w przypadku których dopiero obniżka ceny ofertowej powoduje, że nabywcy są skłonni mieszkanie zobaczyć i usiąść do negocjacyjnego stołu. Takie działanie z jednej strony wydłuża czas potrzebny na sprzedaż używanych mieszkań (dziś od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do zawarcia ostatecznej umowy upływa około 5 miesięcy), a z drugiej naraża sprzedających na wymierne straty.
Po pierwsze wynikają one z wydłużającego się oczekiwania na nabywcę w sytuacji malejących cen mieszkań, a po drugie z faktu, że sprzedając mieszkanie szybciej można pieniądze zainwestować lub przynajmniej odłożyć na bankową lokatę.
Łącznie przez 116 dni – bo przeciętnie o taki czas wydłużany był proces sprzedaży mieszkania przez zawyżenie lokalu – straty można oszacować na prawie 4,9 proc. wartości nieruchomości – wynika z szacunków Home Broker opartych o dane z ostatnich 12 miesięcy. Gdy więc statystyczny sprzedający znacznie zawyży wartość mieszkania o cenie rynkowej 300 tys. zł musi się liczyć ze stratą na poziomie około 14,7 tys. zł. Większa część tej kwoty będzie pochodną spadku wartości nieruchomości. W trakcie 116 dni można ów spadek oszacować na prawie 9 tys. zł. Pozostała kwota to utracone korzyści, a więc odsetki, które można by uzyskać z lokaty bankowej założonej w wyniku szybszego upłynnienia majątku.
W przyszłości strata wynikająca z zawyżania cen nie powinna być już tak wysoka. Stanie się tak, jeśli spełnią się przewidywania doradców Home Broker dotyczące przyszłych zmian cen mieszkań. Sugerują one bowiem zahamowanie spadku cen w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Najnowsza prognoza mówi o przecenie na poziomie zaledwie 0,4 proc. Jest to jednak tylko ujęcie nominalne nieuwzględniające inflacji, która w takim horyzoncie może wciąż pozostać poza granicami odchyleń od celu inflacyjnego RPP.
Opr. DG (CC BY-NC-SA by ekthornton)
W kolejnych miesiącach na ceny mieszkań oddziaływać będą głownie skłonność banków do finansowania rynku oraz podaż mieszkań. Po wprowadzeniu ostatnich rekomendacji oraz podniesienia stóp procentowych przez RPP obserwujemy stabilizację możliwości pożyczkowych Polaków z niewielką tendencją do wzrostów. Najnowsze odczyty pokazują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby pożyczyć przeciętnie 364 tys. zł. Miesiąc wcześniej było to niewiele mniej, bo 361 tysięcy.
Pozytywne sygnały dla osób myślących o zaciągnięciu kredytu hipotecznego płyną z KNF-u. Coraz częściej słyszy się bowiem o przeglądzie rekomendacji w poszukiwaniu możliwości ich złagodzenia. Ma to jednak dotyczyć tylko zadłużania się w rodzimej, a nie zagranicznych walutach.
Z drugiej strony po znacznym przyroście podaży nowych mieszkań (przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej) można spodziewać się zahamowania w tym zakresie, co ograniczy presję na spadek cen nowych lokali. Podobne działanie mogą mieć wprowadzone ustawą dodatkowe kosztowne obowiązki powstające po stronie deweloperów.
Opr. DG (CC BY-SA by Rubber Dragon)
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
