USA – ceny domów sztucznie winduje państwo

19.05.2010
Z najnowszych danych wynika, że w USA wybudowano o 5,8 proc. nowych domów więcej niż w poprzednim miesiącu i o 40,9 proc. więcej niż w kwietniu ub.r. Czy to oznacza ożywienie? - Nie, bo startujemy z bardzo niskiej bazy. Jest też nierozsądne, by deweloperzy budowali, kiedy jest tak wiele pustostanów; znowu się przeliczą. Łatwy kredyt i sztucznie zaniżone stopy procentowe pchają ceny do góry, a rynek nie dokona korekty, bo mu się na to nie pozwala.
Ceny na amerykańskim rynku nieruchomości nadal są za wysokie

Ceny na amerykańskim rynku nieruchomości nadal są za wysokie

Ceny na amerykańskim rynku nieruchomości nadal są za wysokie

Czy każdy może być właścicielem domu? Przez wiele lat obowiązywał taki stereotyp, że w Ameryce każdy ma dom, który może zmienić tylko na większy. I ten styl życia był finansowany z kredytu. W jaki sposób kryzys zweryfikował ten obraz?

„Każdy ma swój dom” to element słynnego amerykańskiego marzenia, które teraz zamieniło się w amerykański koszmar. Większość ludzi ma problemy z arytmetyką i pożyczają tyle, ile tylko się da. Nie rozumieją procentu składanego i nie zdają sobie sprawy, że rata spłaty kredytu hipotecznego może wzrosnąć. Jedynym czynnikiem ograniczającym poziom zadłużenia była więc gotowość banków do pożyczania pieniędzy. Banki unikały odpowiedzialności za swoje praktyki kredytowe dzięki rządowym gwarancjom kredytowym i polityce Rezerwy Federalnej. W efekcie mieliśmy potężną eksplozję długu, który nigdy nie zostanie spłacony.

Jak zatem wyglądałby zdrowy rynek nieruchomości?

Zdrowy rynek nieruchomości to taki rynek, na którym ceny są ograniczane przez czynsze i pensje. Długookresowe koszty wynajmu i mieszkania na swoim powinny być zbliżone, a raczej wynajmowanie powinno być trochę droższe, żeby właściciel zarabiał. Jeśli wynajem staje się znacznie tańszy, jest to objaw choroby rynku. W moim regionie, Kalifornii wynajem kosztuje połowę lub nawet jedną trzecią tego, co mieszkanie w tym samym domu zakupionym na 30-letni kredyt hipoteczny.

Na zdrowym rynku nieruchomości pensje są czynnikiem ograniczającym poziom kredytowania, tak jak pensje są czynnikiem ograniczającym czynsze. Właściciele domów na wynajem nie mogą żądać więcej niż ludzie są w stanie zapłacić, i tak samo banki nie powinny pożyczać więcej niż ludzie są w stanie spłacać. A jednak właśnie tak robiły.

Wynajem i wzięcie kredytu to w gruncie rzeczy to samo. W pierwszym przypadku wynajmujemy dom, a w drugim pieniądze, przy czym czynsz od pieniędzy nazywa się odsetki.

Jak pan ocenia obecną sytuację na amerykańskim rynku nieruchomości?

Myślę, że nie ma na nim realnego ożywienia i że ceny nadal będą spadały, ponieważ wciąż znacznie przekraczają poziom wyznaczany przez czynsze i pensje. To jest oczywiście uogólnienie. W konkretnych dzielnicach można znaleźć domy, których zakup na kredyt wyjdzie znacznie taniej niż wynajem. Ale z reguły dotyczy to biedniejszych dzielnic, w bogatszych z bąbla spekulacyjnego dopiero teraz zaczyna schodzić powietrze.

Z najnowszych danych wynika, że rynek budowlany ruszył, powstało o 5,8 proc. nowych domów więcej niż w poprzednim miesiącu i o 40,9 proc. więcej niż w kwietniu ubiegłego roku. Czy to oznacza ożywienie?

Nie, bo startujemy z bardzo niskiej bazy. Poza tym wydaje się nierozsądne, żeby deweloperzy budowali, kiedy jest tak wiele pustych nieruchomości. Podejrzewam, że deweloperzy znowu się przeliczą.

Jakie były główne powody załamania na rynku nieruchomości? Czy te problemy zostały już rozwiązane?

Najważniejszy problem jest prosty: za wysokie ceny – i to nie zostało rozwiązane. Łatwy kredyt i sztucznie zaniżone stopy procentowe pchają ceny do góry. Rynek samoczynnie dokonałby korekty, ale mu się na to nie pozwala. Na przykład nie ma już rynku na obligacje oparte na kredytach hipotecznych, tylko państwo wkroczyło do akcji i gwarantuje około 90 proc. nowych kredytów hipotecznych w USA. Robi to przede wszystkim dla podtrzymania cen na wysokim poziomie, aby uchronić banki przed spadkiem wartości zabezpieczenia. Nie powinno tego robić. Powinno  pozwolić cenom spaść, aby przeciętnego obywatela było stać na zakup domu za przeciętną pensję. Szybko naprawiłoby to sytuację i nauczyło banki ostrożności w udzielaniu kredytów. Niestety, mamy w Ameryce do czynienia ze swego rodzaju systemową korupcją, która polega na tym, że ci sami ludzie rządzą w Waszyngtonie i na Wall Street. Raczej nie można zatem liczyć na żadną reformę.

Winą za kryzys w nieruchomościach niektórzy obarczają rządowe agencje poręczeń kredytów hipotecznych Freddie Mac i Fannie Mae. Podziela pan ten pogląd?

To była w dużym stopniu ich wina. W ogóle nie powinny istnieć. Publiczne gwarancje dla prywatnych długów zachęcają do nierozsądnie łatwego udzielania kredytów. To winduje ceny i całkowicie anuluje zamierzone korzyści. Zamiast niskiej ceny i wysokich odsetek jest wysoka cena i niskie odsetki. Skorzystali na tym tylko ludzie, którzy kupili nieruchomość, zanim Fannie i Freddie wywindowały ceny, a potem sprzedali. Ludzie, którzy kupili dom po sztucznie napompowanej cenie, zostali z gorącym ziemniakiem. Gdyby Fannie i Freddie zlikwidowano i ceny wróciłyby do normalnego poziomu rynkowego, ci ludzie by stracili. Jest więc z ich strony presja polityczna, żeby niczego nie zmieniać, tak samo jak jest presja polityczna ze strony banków.

Czy tani kredyt jest podstawą funkcjonowania rynku nieruchomości?

Nie, tani kredyt jest systemową pułapką, która nie pozwala nam wyjść z obecnej sytuacji. Kredyt powinna określać zdolność do jego spłacania, a nie względy polityczne czy Rezerwa Federalna. Dobre inwestycje zawsze znajdą kredytowanie.

O jakich ryzykach powinni dzisiaj pamiętać inwestujący na rynku nieruchomości?

Kryzys jeszcze się nie skończył. Inwestorzy mogą zarobić, jeśli będą kupowali tylko nieruchomości, w których czynsze za wynajem z nawiązką pokrywają raty kredytu hipotecznego, podatki i utrzymanie, a już na pewno można zarobić, jeśli kupuje się za gotówkę. Nadal istnieje jednak ryzyko spadku czynszów, zwłaszcza jeśli bezrobocie utrzyma się na wysokim poziomie.

Rozmawiał Tomasz Pompowski

Patrick Killilean – analityk rynku nieruchomości. Komentator mediów amerykańskich. Obecnie zajmuje sie projektowaniem systemów komputerowych wspomagających przepływ wielkich ilości danych.


Tagi


Artykuły powiązane