(CC BY michaelbrys)
Rynek nieruchomości przeważnie reaguje z opóźnieniem na zmiany w otoczeniu ekonomiczno-gospodarczym. Powszechne od kilku miesięcy doniesienia o problemach fiskalnych wielu krajów oraz spekulacje o możliwych zmianach w strefie euro nie nastrajają optymistycznie. Nie pozostaje to bez wpływu na rodzimy rynek nieruchomości.
Najprostszym „pasem transmisyjnym” jest rynek kredytowy, ponieważ na polskim rynku nieruchomości gros transakcji jest zawieranych z udziałem finansowania bankowego. Warto więc zauważyć, że pomimo braku podwyżek stóp procentowych od połowy czerwca bieżącego roku po dzień dzisiejszy stopa WIBOR 3M wzrosła z niecałych 4,5 proc. do blisko 4,8 proc. Wraz z rosnącą niepewnością na rynkach rośnie więc koszt obsługi kredytów hipotecznych zaciągniętych w rodzimej walucie oraz spadają możliwości pożyczkowe Polaków.
Zgodnie z danymi Home Broker trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła jeszcze w czerwcu liczyć na kredyt w złotych na 30 lat w kwocie 420 tys. zł. teraz jest to niecałe 390 tys. zł, czyli o 30 tysięcy mniej. Negatywnie na możliwości pożyczkowe Polaków wpłynęło też ograniczenie programu „Rodzina na swoim”, które nastąpiło pod koniec sierpnia. Tych zmian nie jest w stanie zbilansować rosnące zatrudnienie i poziom wynagrodzeń. Zgodnie z danymi GUS wzrosły one w październiku odpowiednio o 2,5 i 5,1 proc. wobec analogicznego okresu przed rokiem.
Dane za 2011 r. (Opr. DG)
Pierwszy raz od trzech lat transakcji mniej niż przed rokiem
Nie powinno więc dziwić, że w listopadzie zawarto mniej transakcji na rynku wtórnym niż miesiąc wcześniej. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w listopadzie br. nabywców znalazło o 7,3 proc. mniej lokali niż w październiku. Był to już trzeci spadkowy miesiąc z rzędu. W perspektywie roku liczba zawieranych transakcji także obniżyła się. W listopadzie bieżącego roku była ona o 10,9 proc. niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Dodatkowo niepokoić może fakt, że jeszcze nigdy od przełomu 2007 i 2008 roku dane nie sugerowały spadku liczby zawieranych transakcji w horyzoncie rocznym. Może to być zła informacja dla sprzedających mieszkania, którzy teraz obserwują mniejsze zainteresowanie ze strony kupujących. Sytuacja ta może w kolejnych miesiącach jeszcze się pogorszyć. Okres świąt co roku wpływa bowiem na spadek sprzedaży mieszkań.
Z drugiej strony trzeba zauważyć, że dane w dłuższej perspektywie zachowują pozytywny wydźwięk. Analiza średnioterminowa pokazuje, że liczba zawieranych transakcji wciąż utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. Jest ona przeszło 2,5-krotnie wyższa niż w styczniu 2009 roku, kiedy obroty na rynku wtórnym były rekordowo niskie.
Dane za 2011 r. (Opr. DG)
Sprzedający przyparci do muru spuszczają z cen
Na rynku do sprzedania jest rekordowo dużo nieruchomości. Malejące w ostatnich miesiącach grono kupujących może stawiać coraz twardsze warunki. O tym, czy rzeczywiście tak jest, mogą na przykład mówić dane o wysokości rabatu, jaki można uzyskać podczas negocjacji cenowych.
Niestety dane takie dostępne są tylko na rynku wtórnym. Nie sposób bowiem oszacować skali upustu w przypadku deweloperów, którzy często zamiast obniżać cenę mieszkania oferują tańsze pakiety wykończeniowe, pomieszczenia przynależne, a także uciekają się do jeszcze bardziej wyrafinowanych akcji promocyjnych, dodając na przykład do mieszkania samochód lub dopłacając do kredytu hipotecznego (co stanowi swoisty substytut programu „Rodzina na swoim”).
Jak jednak wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych na rynku wtórnym możliwy do uzyskania rabat utrzymuje się obecnie w okolicach rekordowo wysokich poziomów. W listopadzie sprzedający zgadzali się na obniżkę rzędu 4,4 proc. W przypadku mieszkania, którego właściciel chciałby otrzymać 400 tys. zł oznaczałoby to przeciętny możliwy do uzyskania upust na poziomie 17,6 tys. zł. W październiku było to niewiele więcej, bo 4,5 proc. Na pierwszy rzut oka wartość ta może nie wyglądać imponująco. Jest ona jednak o blisko połowę wyższa od wyniku marcowego, kiedy to przeciętny rabat był w tym roku najmniejszy i wynosił niecałe 3,1 proc.
Za rosnącą skłonnością sprzedających do negocjacji podąża też ogólny poziom cen. Listopad był już piątym z rzędu miesiącem, w którym mieszkania w największych miastach staniały. Najnowsze dane mówią o 1,6 procentowej przecenie w porównaniu z październikiem. W ujęciu rocznym korekta sięgnęła już 5 proc. Dotychczas okresy wzrostów i spadków cen przeplatały się. Na przykład w pierwszym półroczu tego roku mieszkania drożały trzykrotnie, dwa razy nie zmieniły wartości i tylko raz staniały. Przecena trwająca już od lipca sugerowałaby powstanie na rynku trendu, który może cieszyć kupujących, ale martwi sprzedających.
Dane za 2011 r. (Opr. DG)
Pesymistów na rynku coraz więcej
Kolejne 12 miesięcy powinno przynieść dalszą przecenę – wynika z prognoz doradców Home Broker. Przewidują oni spadek ogólnego poziomu cen o 3,1 proc. Nie bez znaczenia dla tych opinii jest fakt, że na rynku utrzymuje się rekordowa podaż, a rosnący koszt kredytu i ograniczenie rządowego dofinansowania kredytów ogranicza możliwości zakupowe Polaków.
Ponadto od początku przyszłego roku zaczną obowiązywać wszystkie zapisy nowej rekomendacji „S”, co dodatkowo ograniczy zdolność kredytową potencjalnych nabywców nieruchomości. Zmiany te w większym stopniu dotkną osób, które chciałyby się zadłużyć w walucie (spadek zdolności może sięgnąć nawet 40 – 50 proc.), ale nie pozostanie też bez wpływu na osoby, które wybrałyby złotówkę (w przypadku kredytu na 30 lat spadek zdolności może wynieść kilka procent).
W tych warunkach większość, bo aż 82 proc. badanych przewiduje, że ceny w najbliższych 12 miesiącach spadną. Jest to rekordowo wysoki wynik. Przeciwnego zdania jest niewielka grupa optymistów (osób przewidujących wzrosty cen mieszkań). Wciąż uważają oni, że rosnące zatrudnienie oraz płace w połączeniu z niedoborem nieruchomości szacowanym na 1- 1,5 miliona lokali pozwoli rynkowi rosnąć.
Dane za 2011 r. (Opr. DG)
Może więc dziwić fakt, że w badaniu przeprowadzonym dwa miesiące temu przez Instytut Homo Homini Polacy wskazali nieruchomości za najbezpieczniejszą inwestycję w czasach kryzysu. Takiej odpowiedzi udzieliło 40 proc. ankietowanych. Kolejne miejsce z wynikiem na poziomie 27 proc. odpowiedzi zajęła lokata bankowa.
Podobnego zdania są też inwestorzy, którzy lokują swoje pieniądze kupując w Londynie apartamenty. Jak podaje portal Rightmove popularność Londynu wynika z niskiego kosztu kredytu hipotecznego oraz wiary inwestorów w bezpieczeństwo kapitału zainwestowanego w londyńskie nieruchomości. Dla potwierdzenia tych tez portal przytacza też dane, zgodnie z którymi w skali roku ceny ofertowe w Wielkiej Brytanii wzrosły o około 1 proc., a w Londynie przeszło siedmiokrotnie bardziej.
Autor jest analitykiem rynku nieruchomości Home Broker
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
