Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Plusy i minusy „Mieszkania Plus”

Rząd planuje budowę tanich mieszkań na wynajem. Pomysł ciekawy, bo doświadczenia pokazują, że kryzys na rynku nieruchomości jest mniej dotkliwy tam, gdzie więcej jest najemców. Obawy rodzi jednak plan docelowego przekazania najemcom na własność mieszkań budowane z publicznym wsparciem.
Plusy i minusy „Mieszkania Plus”

(infografiki Patrycja Stalewska)

„Mieszkanie Plus”, to kolejny pomysł rządu na rozbujanie gospodarki i poprawienie sytuacji majątkowej obywateli. Konkretów brak. W dyskusjach ekspertów spekuluje się o możliwości wprowadzenia dwóch mechanizmów. O ile starczy na nie pieniędzy w państwowej kasie, mogą one skrócić i ułatwić drogę do własnego „M”.

Odkładanie z premią

Jednym z pomysłów może być stworzenie kas oszczędnościowo-budowlanych, które mają pomóc Polakom zbierać pieniądze na zakup mieszkań i ułatwić dostęp do taniego kredytu na zakup własnego „M”. W praktyce mogą one działać tak, że za zobowiązanie się do comiesięcznego odkładania konkretnych kwot (np. 500 zł) można liczyć na to, że fiskus zrezygnuje z pobierania podatku od narosłych od tych kwot odsetek. Nie wykluczone, że do odsetek dopłaci Państwo, a na koniec – po okresie oszczędzania – bank może zaoferować preferencyjne warunki kredytowania. Tak ten mechanizm może wyglądać, ale podobne pomysły pojawiają się od lat, a żaden rząd nie zdecydował się jeszcze na wprowadzenie go w życie.

Pojawiają się bowiem argumenty, że program taki może doprowadzić do skokowego wzrostu popytu na mieszkania i rozchwiać rynek. Znaleźć też można zarzuty podobne do tych formułowanych wobec piramid finansowych – pieniędzy starczy dla tych, którzy zaczną odkładać jako pierwsi.

Nie wykluczone też, że powód jest bardziej prozaiczny. Pieniądze do kasy mieszkaniowej trzeba wpłacać przynajmniej kilka lat, aby uzbierać sensowną kwotę na zakup mieszkania. Jeśli więc jakakolwiek partia polityczna wprowadziłaby to rozwiązanie nawet w pierwszym roku swoich rządów, to pierwsze wypłaty i zakupy mieszkań przypadać będą już po kolejnych wyborach, czyli część splendoru może przypaść kolejnym rządzącym.

Nabyć przez pomieszkanie

Drugim budzącym sporo emocji pomysłem jest uruchomienie programu budowy tanich mieszkań. W tym kontekście pojawia się już więcej szczegółów, a nawet kwota – 3 tys. zł za m kw. Taki ma być koszt budowy samych budynków, co faktycznie w przypadku prostej i niskiej bryły bez podziemnych garaży jest możliwe (zaraz jednak po wprowadzeniu się pierwszych lokatorów pojawi się pytanie: gdzie parkować?).

Gdyby tego było mało, działki pod takie budownictwo mają być przekazywane z zasobu państwowego za symbolicznym wynagrodzeniem. Pojawiają się też informacje o preferencyjnym systemie finansowania inwestycji oraz ograniczeniu kosztów uzbrojenia działek z pomocą unijnych funduszy. Mieszkania takie mają być później przeznaczone na wynajem z niskim czynszem. Co więcej, po latach najemca ma się stawać właścicielem lokalu, bo koszty budowy mają być spłacane w czynszu.

Pozytywów takiego programu można znaleźć sporo. Po pierwsze w Polsce mieszkań brakuje i to dlatego ceny „dachu nad głową” są tak wyśrubowane w porównaniu do zarobków obywateli (mieszkaniec dużego miasta za przeciętną pensję netto mógł w 2015 roku kupić 0,7 m kw. mieszkania). Co więcej program wypełnia lukę, w której sporo osób nie mogło liczyć na pomoc państwa w zdobyciu „dachu nad głową”. Chodzi o osoby, które zarabiają za dużo, aby dostać mieszkanie komunalne, a z drugiej strony za mało, aby kupić lub nająć mieszkanie na rynku.

Co warto podkreślić rządowe programy oferujące mieszkania na wynajem z czynszem niższym niż rynkowy to formuła popularna w niemal całej Europie. Przeciętnie co dziewiąty Europejczyk jest najemcą i płaci preferencyjny czynsz. Kolejne 19 proc. obywateli UE to najemcy płacący czynsz rynkowy.

>>czytaj także: 11 proc. Europejczyków mieszka w lokalach socjalnych

Na tym tle Polska wygląda słabo. Nad Wisłą najemców płacących czynsz rynkowy jest tylko 4,3 proc. obywateli. Tych, którzy płacą czynsz niższy niż rynkowy jest w Polsce statystycznie sporo, bo 12,3 proc., ale niestety nie jest to w pełni wiarygodna informacja, bo Eurostat uwzględnia w tej liczbie także mieszkania spółdzielcze.

Komu w drogę

Program rozwijający rynek najmu może sprzyjać mobilności obywateli. Chodzi o to, że szeroka oferta mieszkań na wynajem ułatwia przeprowadzkę na przykład osobom, dla których miejsce pracy w danym zawodzie jest dostępne, ale w innym mieście. Poza tym duży wybór i ucywilizowany rynek najmu pozwalają dostosowywać posiadany lokal do potrzeb np. zmienić mieszkanie na większe w przypadku powiększenia się rodziny. Jeśli powszechniejszą opcją jest własność, a nie najem, taka zamiana lokali oznacza dla rodziny bardzo duże koszty i spore ograniczenie wydatków konsumpcyjnych.

Innym ważnym plusem szerokiej oferty najmu jest stabilizacja cen zakupu. Choć na pierwszy rzut oka może się to wydawać zaskakujące, to doświadczenie ostatnich lat pokazuje, że w krajach, gdzie najem jest popularny (np. Niemcy, Szwajcaria) nawet w czasie kryzysu ceny zakupu mieszkań nie spadały dynamicznie. Skoro nie można kupić nieruchomości, jedyną opcją pozostaje najem.

Jeśli popyt na najem jest wysoki, to nie należy też liczyć na spadki stawek czynszowych. Przy spadających cenach zakupu mieszkań oznacza to rosnącą rentowność wynajmu. Efekt? W miejsce tych, których nie stać na kredyt pojawiają się inwestorzy skłonni kupić mieszkania i je wynajmować. Tworzy to naturalną barierę dla spadków cen mieszkań. >>więcej: Duży rynek najmu pomaga uniknąć kryzysu

Od przybytku też zaboli

Choć nie znamy jeszcze konkretów rządowej propozycji, to już dziś mowa jest o tym, że mieszkania budowane ze sporą publiczną pomocą mają docelowo przejść na własność najemców. Z jednej strony może to rodzić zarzuty o niegospodarność – mowa jest przecież o majątku państwowym przekazywanym na cel budowy mieszkań. Gdyby trwale tworzyć w ten sposób zasób mieszkań na wynajem dla osób słabiej zarabiających, to realizowałoby to zadanie państwa. Przekazywanie takich lokali na własność może już jednak budzić kontrowersje u osób, które aby zostać właścicielami mieszkań kupiły nieruchomości z pomocą kredytu, płacąc zarówno za finansowanie (odsetki) jak i pełną rynkową cenę mieszkania.

mieszkanie plus na wynajem

Co więcej, jeśli okaże się, że tanie mieszkania na wynajem będą dla wszystkich, a nie tylko gorzej zarabiających, to może się okazać, że wyraźnie mniej osób będzie chciało zaciągać kredyt hipoteczny na 30 lat i płacić w Warszawie ponad 7 tys. zł za m kw.

>>czytaj: 15 lat pracy na przeciętne mieszkanie w Warszawie

To niebezpiecznie jeśli deweloperzy budują dziś najwięcej mieszkań w historii. Kto zdecyduje się bowiem na dług, skoro może docelowo kupić mieszkanie poprzez jego najem przez 30 lat i to do tego najem za cenę niższą niż rynkową? Gdyby tego było mało, to w skrajnym przypadku – gdyby tanich mieszkań powstawało wiele i nie tylko na obrzeżach miast – można sobie wyobrazić sytuację, której doszłoby do sporych spadków cen mieszkań, a aktualni kredytobiorcy stanęliby przed koniecznością przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń dla długów zabezpieczonych na taniejących nieruchomościach. Całe szczęście ryzyko ziszczenia takiego scenariusza jest nikłe, ale pokazuje on jak ważne jest stworzenie racjonalnych ram dla planowanego programu budowy mieszkań na wynajem.

Innym potencjalnym minusem projektowanego rozwiązania może być fakt, że może to wcale nie stymulować mobilności obywateli – tak jak zwykły to robić lokale na wynajem. Jeśli bowiem ktoś docelowo ma stać się właścicielem wynajmowanego mieszkania, to może wcale nie być skłonny do przeprowadzki na przykład bliżej miejsca pracy, a raczej do budynku bliżej centrum, który docelowo będzie więcej wart.

Co więcej, jeśli już ktoś awansuje z najemcy na właściciela, to bez wątpienia jego skłonność do zmiany miejsca zamieszkania w poszukiwaniu pracy zmaleje jeszcze bardziej. Warto też zastanowić się czy w mieszkaniach dziś budowanych za kwotę 3 tys. zł za metr (siłą rzeczy powinny mieć niższy standard), ktoś będzie chciał za 20, 30 czy 40 lat jeszcze mieszkać, a więc czy takie osiedla nie opustoszeją.

>zobacz:Duże zmiany na rynku nieruchomości

Lepsze jest wrogiem dobrego

Tym bardziej warto zauważyć, że istnieje już program budowy mieszkań wynajmowanych za czynsz niższy niż rynkowy. Chodzi o niedawno reaktywowaną formułę towarzystw budownictwa społecznego (TBS). Polega ona na tym, że osoba ponosząca część kosztu budowy mieszkania (do 25 proc.) wpłaca pieniądze do TBS i staje się najemcą lokalu. Korzyść – czynsz jest wyraźnie niższy niż rynkowy.

W przypadku reaktywowanych TBS-ów za najem 50-metrowego mieszkania w Warszawie maksymalnie trzeba będzie płacić około 1250 zł miesięcznie. Dla porównania na wolnym rynku za tę kwotę można wynająć co najwyżej skromną kawalerkę. W tym programie najemca nie stanie się jednak docelowo właścicielem, a do tego musi mieć określone dochody. Jeśli zarabia więcej niż ustawowe progi, nie będzie mógł korzystać z czynszu niższego niż rynkowy, a jeśli jego sytuacja majątkowa poprawiła się na stałe, będzie się musiał wyprowadzić otrzymując z powrotem wcześniej wpłacony wkład partycypacyjny.

Na budowę TBS-ów w ciągu 10 lat w budżecie zarezerwowano 4,5 mld zł. Kwota ta ma pomóc w budowie 30 tys. mieszkań. Dla porównania program „500 +” w tym roku kosztować ma budżet 17,2 mld zł. Gdyby te pieniądze przeznaczyć na wsparcie TBS-ów powstać mogłoby 115 tys. mieszkań przeznaczonych na wynajem z czynszem wyraźnie niższym niż rynkowy. Co więcej pieniądze raz przekazane do „systemu” mogłyby być później reinwestowane służąc realizacji kolejnych projektów.

Bartosz Turek, Lion’s Bank

(infografiki Patrycja Stalewska)
mieszkanie plus na wynajem

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców