Autor: Maciej Danielewicz

Redaktor Naczelny Obserwatora Finansowego

Spokojnie, to tylko korekta

COVID-19 był tylko zapalnikiem wydarzeń, które obecnie obserwujemy i będziemy obserwować na rynku nieruchomości. Przyspieszył korektę, na którą i tak wszyscy czekali. Uważam, że po tej korekcie sytuacja wróci do normy - tłumaczy dr Marcin Ocieszak, ekspert Akademii Leona Koźmińskiego.
Spokojnie, to tylko korekta

Dr Marcin Ocieszak, ALK (©archiwum własne)

Obserwator Finansowy: Czy rynek nieruchomości odczuje skutki pandemii?

Rynek nieruchomość związany jest z sytuacją ekonomiczną. Spowolnienie nadeszło i wywoła swoje skutki. Myślę, że mówiąc o przyszłości nieruchomości, spoglądać musimy bardziej na gospodarkę i na to, co się w niej dzieje, niż na pandemię samą w sobie. Po korekcie sytuacja wróci do normy. Podobnie było w czasie poprzedniego kryzysu finansowego 12 lat temu.

Ile czasu w takim razie zajmie powrót do sytuacji sprzed pandemii?

Kryzysy obserwowane do tej pory miały charakter średnioterminowy i taki sam dotknie nas prawdopodobnie teraz, tzn. kilka lat spowolnienia. Należy więc przewidywać, że średnioterminowo zaobserwujemy spadki wycen aktywów nieruchomościowych, a po kilku latach rynek nieruchomości spokojnie odbije. Nie widzę tutaj niczego nadzwyczajnego. Korekta pewnie i tak by nastąpiła. Przez pandemię korekta nastąpiła jednak szybciej i może będzie nieco głębsza.

Czyli wirus nie był taki zły? Pomógł oczyścić atmosferę na tym rynku?

Korekty są zdrowe dla rynku. Obecnie czekamy na rozwój sytuacji. Należy zwrócić uwagę, że pieniądze są, leżą i czekają. Spójrzmy na firmy, które notują co prawda spadki obrotów, ale w ślad za tym odzyskują pieniądze z kapitału obrotowego. Wstrzymanych zostało wiele inwestycji.  Dodajmy do tego znaczną pomoc z programu PFR (już wypłacono 45 mld PLN) i mamy paradoksalną sytuację, w której mamy co prawda kryzys, ale mamy też dużo pieniędzy. To, co widzą banki, to są spadki salda kredytów.

Załamania nie będzie?

Pytanie jest takie, jak definiujemy to, co się stało na rynku. Czego się boimy. Bo jeżeli się boimy recesji, to recesja przyjdzie. Bolączką rynku nieruchomości mieszkaniowych nie jest to, że przez miesiąc, dwa czy nawet trzy załamała się sprzedaż mieszkań. Sektor się z tym upora. Pamiętajmy, że deweloperzy są po okresie bumu nieruchomościowego. Jeden z największych deweloperów miał np. na koniec I kwartału 2020 ponad pół miliarda gotówki. Decyzje zakupowe ludzi przesunęły się, ale potrzeby lokalowe dalej pozostały. Wydaje mi się, że nie należy więc oczekiwać tragedii. To, co przede wszystkim nas dotknie to – uważam – fakt, że ludzie się wstrzymali z zakupami o charakterze inwestycyjnym. Ale ci inwestorzy wrócą.

Kiedy?

Jak zostaną zachęceni do zakupów. Będzie to zakończenie pandemii, poluzowanie polityki kredytowej banków, niskie stopy procentowe, spadek ryzyka inwestycyjnego. Cześć z tych zjawisk już widzimy, ale najważniejsze dla inwestorów będzie to, jak zachowa się rynek najmu, zwłaszcza krótkoterminowego. Musi wrócić ruch turystyczny, muszą wrócić podróże biznesowe. To turystyka i biznes nakręcały najem na bardzo krótkie okresy – np. jednego dnia, a to – wydaje się – szybko, a na pewno w tym roku, nie wróci. W związku z tym odbudowa tego sektora rynku będzie dosyć mozolna. Zresztą rynek nieruchomości tym się charakteryzuje, że zmiany zachodzą stopniowo. Np. po ataku wirusa giełda spadła o 30-40 proc, w nieruchomościach dużego ruchu w dół nie widzimy jeszcze, rynek nieruchomości też spadnie, tylko łagodniej. Po tym okresie nastąpi na rynku odbicie i wszystko wróci do tzw. normy. Choć zaznaczam, że korekta czy recesja też jest normą.

Czy w tym czasie mogą wystąpić przesunięcia w ramach rynku nieruchomości, np. z mieszkań na sprzedaż na mieszkania na wynajem? Z mieszkań na domy?

Specjaliści rynku zwracają uwagę na to, że mocno zatrzymały się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy kupujący pod wynajem na razie wstrzymują się z zakupami. Natomiast osoba, która potrzebowała mieszkania dla siebie, wciąż będzie potrzebowała tego mieszkania.

Mieszkania drożeją, rynek ma się dobrze

Czy nie było tak, że w ostatnim okresie popyt na mieszkania  był głównie inwestycyjny?

Tak, to racja. Były kupowane mieszkania na wynajem, ale też całe budynki, z wieloma mieszkaniami. Ten popyt na razie się zatrzymał. Deweloperzy widzą to. Ale na razie deweloperzy są bogaci, ten czas prosperity z ostatniego okresu był dla nich bardzo korzystny. Trwał kilka lat. Pozwolił uzbierać deweloperom poduszkę finansową. Pytanie – co będzie z nowymi inwestycjami. Pewnie część deweloperów wstrzyma się z nimi, ale myślę, że bardzo dużego tąpnięcia w ofercie mieszkań jednak nie będzie. Pamiętajmy, że mamy sporo hurtowych producentów mieszkań i często są to spółki giełdowe. Małe firmy mogą się wstrzymać z inwestycjami, ale spółki giełdowe mają swoich akcjonariuszy. Akcjonariusze spółki deweloperskiej wymagają, żeby deweloper budował mieszkania.

Czy zamiast mieszkania ludzie będą w większym stopniu wybierać do zakupu na własne cele domy poza miastem i działki?

Pytanie o dom jest takie, że jeśli ktoś wybiera dom, to musi tego chcieć i potrzebować. Kupić dom tylko dlatego, że spodziewamy się kolejnego ataku wirusa za rok, dwa lata, a może za 10 lat – raczej nie. Poza tym – problemem są dojazdy, co zresztą w czasie pandemii może być kolejnym problemem, większym nawet niż wybór mieszkania w bloku w centrum miasta, skąd można dojść na piechotę czy dojechać rowerem do pracy.

Co z cenami mieszkań?

Na pewno w tym czasie ceny nie ruszą w górę. To raczej w czasach recesji się nie zdarza. Stanowisko, że nieruchomości to bezpieczna przystań dla pieniędzy i teraz wszyscy ruszą na zakupy mieszkań, to tylko slogan stosowany np. przez deweloperów.

Czy nie wzrosną koszty wykonawstwa? Może np. zabraknąć pracowników z Ukrainy? Polscy pracownicy będą drożsi?

Długo- czy nawet średnioterminowo nie będzie to miało wpływu. Większość deweloperów kontynuuje prace, zaczęli nawet montować kamerki na budowach, żeby pokazać postęp prac. Pod kątem wykonawczym nie wydaje mi się, żeby coś się zatrzymało. Powoli granice się otwierają dla pracowników z Ukrainy, to kolejna sprawa, a też i ludzie, którzy stracili pracę, chętnie lub niechętnie, ale będą pracować na budowach.

Czyli łatwiej będzie pozyskać pracowników na polskim rynku pracy?

Na to wychodzi. GUS zaraportował w kwietniu wzrost bezrobotnych o 100 tysięcy osób. To w naturalny sposób spowoduje, że rąk do pracy na budowach przybędzie.

Czyli po pewnym okresie perturbacji i zatrzymania, rynek będzie zmierzał do stanu sprzed zamknięcia?

Tak

Kredyty udzielane przez banki w marcu były wyższe niż w lutym , o 500 mln PLN? Czyli wyniosły 5,5 mld, a w lutym niecałe 5 mld PLN.

Kredyty w pierwszym kwartale to pochodna decyzji zakupowych Polaków z minionego już roku. To decyzje kredytowe i tanie kredyty (na obecne warunki bardzo tanie), i z tej oferty nie sposób nie skorzystać. Obecnie obserwujemy spadek wolumenów nowych kredytów. Liczba wniosków kredytowych w kwietniu spadła według BIK o 34 proc. To się przełoży na spadek udzielonych kredytów w maju i czerwcu. Związane jest to z bardziej restrykcyjnym podejściem do zdolności kredytowej, niższym poziomem LTV akceptowanym przez banki, czy w końcu – mniejszymi zakupami mieszkań. Co ciekawe, w obecnej sytuacji, kiedy WIBOR szoruje po dnie wydaje się, że wzrost marż nie wpłynął negatywnie na to zjawisko. Kredyt dalej kosztuje ok. 3 proc., to jest wciąż dobra cena.

Jak będzie wyglądała sytuacja w innych segmentach rynku, handlowym, biurowym?

Sektor retailowy ucierpiał najbardziej.

Czy to oznacza, że nie będą powstawać nowe inwestycje w tym segmencie?

Będą powstawać, ale te lepsze projekty. To już widać w podejściu banków do finansowania nieruchomości komercyjnych. Niektóre z nich otwierają się z powrotem z akcją kredytową w tym sektorze, ale będą podchodziły bardziej wybiórczo, a z wyjątkowo dużą uwagą przyglądać się będą nieruchomościom handlowym. Ten sektor jest wciąż niepewny. Trwa wciąż jeszcze wojna gigantów. Wojna największych sieci handlowych z właścicielami największych galerii handlowych. Jedna z dużych sieci odzieżowych poinformowała jakiś czas temu, że wypowiedziała 30 proc. umów najmu. Jak pójdziemy do małej galerii, poza wielkimi aglomeracjami, to tam wszystkie sklepy są otwarte. Ale w wielkich galeriach w dużych miastach jest inaczej. Okazuje się, że mniejsze galerie zaakceptowały najwyraźniej obniżki stawek czynszów, ale najwięksi nie chcą o tym słyszeć i mamy klincz. Zobaczymy, kto wygra, tak naprawdę sieci handlowe potrzebują wielkich galerii, a galerie – sieci handlowych.

Ale tym największym operatorom galerii handlowych ostatecznie będzie łatwiej? Bo są wielcy…

Nie, im właśnie będzie w moim odczuciu trudniej. Gigantyczne stawki za wynajem w najlepszych galeriach były uzasadnione gigantycznymi obrotami najemców. Te obroty były pochodną footfallu, czyli liczby ludzi odwiedzającej galerię. Jedną z wielkich galerii w Warszawie rocznie odwiedza nawet 20 mln ludzi i tylko taka liczba satysfakcjonuje najemców i uzasadnia stawki czynszu w takich obiektach, a to będzie trudne. Jeżeli ludzi nie będzie tyle i nie będą wydawali tyle, ile wcześniej, to stawki czynszów w dłuższym terminie się nie utrzymają, a to będzie oznaczało spadek wycen tego typu obiektów. W mniejszych galeriach, a zwłaszcza w parkach handlowych nie obserwujemy takich spadków obecności ludzi i obrotów. Tam ludzie czują się bezpiecznej. Robią też niezbędne zakupy.

Miasto motorem rozwoju

Powierzchnie biurowe będą nadal potrzebne? Podobno mamy więcej pracować zdalnie?

Co ciekawe, najemcy biurowców też negocjują niższe czynsze. Uzasadniają to tym, że nie korzystają z biur w takim stopniu, jak wcześniej. Jak sytuacja będzie wyglądać później? Pracownicy na pewno zorientowali się, że mogą pracować zdalnie. Są firmy, które rozważają pracę online. Uczelnie też rozważają zajęcia online. To się będzie działo. Na pewno. Firmy jednak zdają sobie sprawę z tego, że pracownik w domu pracuje, ale i karmi dziecko, sprząta… Czy firmy będą chciały mieć większość tego typu pracowników?

Ostatnio przeprowadzone badania pokazały nawet wzrost efektywności pracy zdalnej w porównaniu z pracą w biurze, poza tym jest problem dojazdów, logistyki dotarcia do pracy. Pojawia się jednak pytanie, przez jaki okres taka praca będzie efektywniejsza? Przez miesiąc – tak, przez drugi miesiąc – tak, ale czy po kilku latach też?

Bardzo trafne pytanie, ale na które niestety nikt nie zna odpowiedzi.. Są firmy oparte na pracy bezpośredniej, zespołowej, podkreśla się, że dużo pomysłów powstaje przy rozmowach przy kawie, obiedzie czy po prostu na korytarzu. Ile dobrych pomysłów powstanie przy gotowaniu kaszki dla dziecka? Czas pokaże… A tak na poważnie, ja nie wyobrażam sobie masowego odwrotu od pracy w biurowcach.

– rozmawiał Maciej Danielewicz

 

Marcin Ocieszak jest doktorem nauk ekonomicznych, pracuje w Katedrze Finansów Akademii Leona Koźmińskiego, jest praktykiem w zakresie corporate finance. Jego zainteresowania badawcze dotyczą rynku fuzji i przejęć, finansowania nieruchomości komercyjnych i rynku software. Prowadził gościnne wykłady na uczelniach zagranicznych m.in. Black Sea University w Gruzji, International School of Economics & Management w Lisbonie czy Hebei University w Chinach. W latach 2010-2017 był związany z ING Bankiem Śląskim SA.

Dr Marcin Ocieszak, ALK (©archiwum własne)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Wysokie ceny mieszkań w 12 miastach wojewódzkich

Kategoria: Analizy
Hossa na rynku nieruchomości przybiera na sile. Drożejące mieszkania są pokłosiem dobrej sytuacji gospodarczej, rosnących wynagrodzeń Polaków i niskiego poziomu stóp procentowych.
Wysokie ceny mieszkań w 12 miastach wojewódzkich

Mieszkanie cennym aktywem, ale drogim dobrem

Kategoria: Oko na gospodarkę
O kilkadziesiąt procent poszły w górę w ciągu ostatnich 5 lat w krajach OECD ceny zakupu i najmu mieszkań. To co dla starszych jest zyskującym na wartości dorobkiem życia, dla młodszych staje się coraz trudniej osiągalnym dobrem. Państwa coraz rzadziej jednak angażują się na rynku mieszkań.
Mieszkanie cennym aktywem, ale drogim dobrem