(CC By Images_of_Money)
W marcu spadki cen mieszkań osiągnęły dynamikę niespotykaną od uderzenia pierwszej fali kryzysu finansowego z 2008 roku – wynika z danych Home Broker i Open Finance. Marcowy odczyt sugeruje korektę wobec lutowego o 2,8 proc., a w perspektywie roku 8,5 proc.
Niepokoić może też skromna liczba transakcji zawartych w pierwszym kwartale bieżącego roku. Zmalała ona względem analogicznego okresu przed rokiem o ponad 20 proc., a liczona narastająco za trzy ostatnie miesiące spadła w marcu o 8,4 proc. względem odczytu z lutego. Powodem może być kredyt , o który jest dziś trudniej niż przed rokiem.
Obie te informacje, o zmianach cen oraz wolumenie obrotu są głównymi, które pozwalają oceniać sytuację na rynku mieszkaniowym. Przytoczone powyżej odczyty nie napawają optymizmem. Patrząc jednak na te same dane w krótszym – miesięcznym – horyzoncie warto zauważyć, że wstępne dane Home Brokera za marzec sugerują, że liczba mieszkań używanych, które znalazły nabywców wzrosła względem lutego o 11 proc. Ten zwiastun poprawy można łączyć z sezonowym ożywieniem na rynku nieruchomości, który jednak powinny potwierdzić odczyty za kolejne miesiące.
Na koniec warto zauważyć, że powyżej przedstawiona sytuacja rynku wtórnego różni się od tej na rynku pierwotnym. Na nim to, zgodnie z danymi Home Broker, w marcu zawartych zostało o 40 proc. więcej transakcji niż w lutym i choć dane te mogą być zaburzone czynnikami jednorazowymi, sugerują, że na rynku mieszkań nowych ruch jest większy niż na rynku mieszkań używanych. Trudno się temu dziwić, jeśli weźmie się pod uwagę, że zaostrzająca się konkurencja pomiędzy firmami budującymi mieszkania wymusza obniżki cen w znacznie większym stopniu niż na rynku wtórnym. W efekcie popyt może przesuwać się pomiędzy tymi w dużej mierze substytucyjnymi segmentami rynku.
Mechanizm ten mogą potwierdzać pierwsze kwartalne wyniki sprzedaży publikowane przez giełdowych deweloperów. Na przykład firmy: Gant Development, Marvipol, Robyg i Wikana w pierwszym kwartale bieżącego roku sprzedały więcej mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. Na drugim biegunie plasuje się Polnord, który zanotował niewielki spadek sprzedaży i Ronson, w przypadku którego spadek wolumenu sprzedaży może być efektem wysokiej bazy.
www.obserwatorfinansowy.pl (opr. DG /CC BY by epSos.de)
Na zaostrzającej się konkurencji pomiędzy deweloperami tracą osoby fizyczne, które szukają nabywców na swoje mieszkania. Jeśli przygotowują się do tego procesu niedokładnie, trudno im konkurować z firmami budującymi mieszkania. Nie można jednak zapomnieć o niekwestionowanym atucie osób fizycznych, jakim jest oferowanie już istniejących mieszkań (deweloperzy sprzedają głównie lokale na etapie budowy). Wolniejsze dostosowywanie się przeciętnego sprzedającego na rynku wtórnym do realiów rynkowych (możliwości finansowych nabywców) skutkuje wydłużaniem się procesu sprzedaży. Ten, zgodnie z danymi Home Broker, w przypadku umów zawieranych w pierwszym kwartale bieżącego roku zajmował 139 dni. Tyle właśnie czasu upływało od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania do faktycznego podpisania umowy przenoszącej prawo do nieruchomości. Dla porównania w analogicznym okresie przed rokiem na kupującego trzeba było czekać tylko 102 dni.
Wydłużenie procesu sprzedaży jest konsekwencją nie tylko większej podaży ale też tego, że kupujący, świadomi swojej pozycji na rynku, są po prostu bardziej wybredni. Na przykład, zgodnie z danymi Home Broker, kupujący zanim podjęli decyzję o zawarciu transakcji, oglądali w pierwszym kwartale bieżącego roku średnio 4,3 mieszkania używane. Dla porównania dwa lata temu do transakcji dochodziło już po obejrzeniu przez nabywcę trzech lokali (najniższy wynik w badanym okresie, czyli od czwartego kwartału 2009 roku).
www.obserwatorfinansowy.pl (opr. DG / CC BY-SA by stevecadmani)
Osoba fizyczna, która chce dziś sprzedać mieszkanie stoi przed niełatwym zadaniem. Na rynku nieruchomości to kupujący rozdają dziś karty. Odzwyczaił od tego okres ostatniej hossy, gdy mieszkania drożały z miesiąca na miesiąc, a transakcje zawierano wielokrotnie szybciej niż dziś. Negatywnej z punktu widzenia sprzedających zmianie na rynku można jednak przeciwdziałać. Zgodnie z doświadczeniem doradców Home Broker odpowiednie przygotowanie oferty i samego mieszkania do sprzedaży może przyciągnąć kupujących, co pozwala uzyskać dobrą cenę. Warto zwrócić uwagę na przygotowanie atrakcyjnych zdjęć i opisu nieruchomości.
Często nie obędzie się też bez odświeżenia i uporządkowania lokalu, dokonania niewielkich napraw oraz doboru optymalnego momentu pokazywania lokalu. Jeśli np. atutem nieruchomości jest widoczna z okien wieczorna panorama miasta – warto zaprosić potencjalnych nabywców w takim momencie, żeby mogli tę mocną stronę lokalu docenić. Nie warto natomiast ponosić nadmiernych nakładów finansowych, na przykład na gruntowny remont. Powodem jest rzadko zbieżny gust sprzedającego i kupującego, a co za tym idzie trudno będzie odzyskać w cenie nieruchomości pieniądze wyłożone na remont. Z drugiej strony drobne naprawy wytrącają z rąk kupującego argumenty przemawiające za obniżką ceny i wywołują poczucie, że nieruchomość jest zadbana.
Wszystkie te przygotowania mogą się jednak okazać zbędne, gdy cena mieszania będzie zupełnie nierynkowa. Oferty takie często są odrzucane przez kupujących już na etapie wstępnej selekcji. Zgodnie z danymi Home Broker, gdy właściciel proponując do sprzedaży mieszkanie z ceną zawierającą margines na negocjacje w wysokości od 5 do 10 proc., będzie czekał na nabywcę dwa miesiące dłużej, niż gdyby margines ten wynosił maksymalnie 5 proc.
Gdy sprzedającemu zależy na czasie pozostaje jeszcze jedno rozwiązanie. Może on ogłosić chęć sprzedaży mieszkania za cenę równą lub nawet niższą niż rynkowa. Taka oferta przyciąga uwagę wielu potencjalnych nabywców, pomiędzy którymi może dojść do licytacji podnoszącej cenę do poziomu rynkowego. Jest to zabieg czysto sprzedażowy, bo jeśli proponowana sprzedającemu cena nie jest satysfakcjonująca, nie jest on zobligowany do podpisania umowy. Taki zabieg może nawet kilkukrotnie skrócić czas potrzebny na zawarcie transakcji.
www.obserwatorfinansowy.pl (opr. DG /CC BY-NC by scrappy annie)
Jak rynek może wyglądać za rok? Paradoksalnie pomimo spadających cen i malejących obrotów na rynku nieruchomości rośnie optymizm wśród doradców Home Broker. Gdyby ich przewidywania znalazły odzwierciedlenie w przyszłych danych oznaczałoby to zahamowanie spadów cen w horyzoncie kolejnych 12 miesięcy. W tej perspektywie najnowsza prognoza doradców Home Broker mówi o przecenie o zaledwie 0,9 proc.
Podczas gdy w grudniu mniej niż jeden na pięciu ankietowanych spodziewał się, że ceny mieszkań w horyzoncie 12-miesięcznym wzrosną, dziś jest ich 42 proc. Przeciwnego zdania jest 46 proc. osób, a więc niewiele więcej. Niezdecydowany co do konkretnego trendu na rynku jest co dziesiąty doradca, który uważa, że ceny mieszkań utrzymają się na obecnym poziomie.
Czynników, które w kolejnych miesiącach będą decydowały o sytuacji na rynku nieruchomości jest wiele. Kluczowe wydają się jednak dwa – skłonność banków do finansowania rynku oraz podaż mieszkań. W pierwszym przypadku trudno wyrokować dziś z jaką zmianą będziemy mieli do czynienia. Z jednej strony RPP coraz dobitniej sugeruje, że nie wyklucza podnoszenia stóp procentowych, a z drugiej strony rynek spodziewa się ich obniżki na przełomie roku bieżącego i przyszłego, co sugerują notowania kontraktów FRA. Do powiedzenia na rynku nieruchomości sporo będą też mieli deweloperzy, którzy wciąż nie szczędzą nakładów na rozpoczynanie nowych inwestycji, mimo że liczba niesprzedanych lokali bije od kilku kwartałów historyczne rekordy. Taka sytuacja wywołuje dodatkową presję na obniżki stawek za metr.
Z drugiej strony nie można zapomnieć o wchodzącej w tym miesiącu w życie tzw. ustawie deweloperskiej. Nakłada ona na firmy budujące mieszania dodatkowe wymagania, a rosnące w związku z tym koszty mogą też dotknąć nabywców. Podobnie presję na wzrost cen może wywoływać rosnący poziom zatrudnienia i wynagrodzeń, które wzmacniają siłę popytu na rynku. Pozytywną informacją jest też fakt, że w tym roku (w przeciwieństwie do zeszłego) raczej nie dojdzie do negatywnych zmian, które znacznie ograniczyłyby dostępność kredytów hipotecznych, odpowiadających obecnie za współfinansowanie trzech transakcji na cztery na rynku nieruchomości.
www.obserwatorfinansowy.pl (opr. DG/ CC BY-NC by Gerard Stolk)
Autor jest analitykiem rynku nieruchomości Home Broker
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
