Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

25.09.2019
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.

Fot. Envato


Narodowy Bank Polski opublikował właśnie roczny Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2018 r. Kolejne edycje tego raportu cieszyły się w ubiegłych latach wysokim zainteresowaniem. Nic dziwnego, skoro mieszkanie jest dobrem zaspokajającym elementarne potrzeby, a dla bardzo wielu osób jest także najważniejszym aktywem, w tym formą przechowywania wartości. Z tego powodu sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest ważna praktycznie dla każdego. Rynkiem nieruchomości interesują się zarówno posiadacze mieszkań, jak i tym bardziej te osoby, które zakup własnego lokum dopiero planują. Nawet osoby, w Polsce relatywnie nieliczne, które wolą z różnych, często bardzo słusznych powodów, decydować się na najem mieszkania, są żywotnie zainteresowane sytuacją na rynku mieszkaniowym, bo od niej zależą płacone przez najemców stawki czynszu.

Sposób w jaki ludzie zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe zależy nie tylko od indywidualnych preferencji (które mogą zmieniać się np. wraz z wiekiem), ale także od oszczędności, dochodów i zdolności kredytowej, które zależą w dużym stopniu od zmieniającej się sytuacji gospodarczej. Polska gospodarka od kilku lat rozwija się szybko, a nominalny poziom stóp procentowych jest na historycznie niskim poziomie. Ponieważ stabilnie rosną nasze dochody, korzystnie oceniamy naszą obecną sytuację i z optymizmem patrzymy w przyszłość. Jednocześnie kredyty mieszkaniowe są relatywnie tanie i dostępne.

Są to czynniki o charakterze cyklicznym, które wzmacniają fundamentalny popyt na mieszkania. W Polsce zasoby mieszkań, mierzone ilością mieszkań na 1000 mieszkańców, są bowiem nadal wyraźnie niższe niż w krajach Europy Zachodniej. Co istotne, część zasobu mieszkań charakteryzuje się także niskim standardem.

W Polsce zasoby mieszkań, mierzone ich ilością na 1000 mieszkańców, są nadal wyraźnie niższe niż w krajach Europy Zachodniej. Niższy jest także ich standard

W miastach i aglomeracjach wraz z prężnie rozwijającym się rynkiem pracy powinien też być możliwy szerszy dostęp do mieszkań o przystępnej cenie na wynajem. Zwiększa się liczba mieszkańców dużych miast i ich zamożność, a zgodnie z trendami światowymi mniejsze miasta wyludniają się, co powoduje dodatkowy przyrost popytu w największych miastach. Mają też miejsca procesy odwrotne, które prowadzą do tworzenia się obszarów metropolitalnych dookoła dużych miast. Ze względu na zjawisko substytucji między powierzchnią użytkową a lokalizacją, w tym odległością od centrum miasta, część mieszkańców przenosi się do większych lokali poza granicami administracyjnymi miast. Zjawisko to, zwane suburbanizacją, jest obecne we wszystkich dużych polskich miastach, a szczególnie w Poznaniu.

Rosnący popyt na mieszkania może być zaspokojony wyłącznie przez budowę nowych nieruchomości mieszkaniowych, czym zajmują się głównie deweloperzy. Ci konkurują o atrakcyjnie zlokalizowane działki oraz zdolności wytwórcze przedsiębiorstw budowlanych. Cały sektor budowlany, który składa się z budownictwa ogólnego, budownictwa mieszkaniowego i sektora nieruchomości komercyjnych, przechodzi obecnie fazę silnego ożywienia. Realizacja projektów finansowanych ze środków UE wkroczyła właśnie w fazę najwyższej aktywności w obecnej pespektywie finansowej. Powoduje to znaczne zaangażowanie zdolności produkcyjnych przedsiębiorstw budowlanych, które realizują projekty budownictwa ogólnego, w tym budowę infrastruktury drogowej i kolejowej oraz budynków użyteczności publicznej. W sektorze komercyjnym wzmożona aktywność budowlana, szczególnie w zakresie nieruchomości biurowych i magazynowych, spowodowana jest silnym napływem kapitału z zagranicy, któremu sprzyjają bardzo niskie koszty finansowania związane z niskim poziomem stóp procentowych w strefie euro. Inwestorzy poszukują możliwości inwestycji w nowe nieruchomości komercyjne, konkurując przede wszystkim o dobre lokalizacje, których podaż jest ograniczona i regulowana planami zagospodarowania przestrzennego. W niektórych przypadkach stare budynki biurowe są wyburzane, a w ich miejsce powstają nowe, jakościowo lepsze.

W konsekwencji sektory mieszkaniowy i komercyjny konkurują o ograniczone zasoby z innymi sektorami budownictwa, a duży popyt na nowe nieruchomości mieszkaniowe zwiększa chęć deweloperów do budowy nowych obiektów. W takich warunkach silnie rosną koszty ziemi i koszty budownictwa, które deweloperzy przerzucają na kupujących, utrzymując dzięki temu względnie stałe marże. W efekcie rosną ceny obiektów na rynku pierwotnym. Te z kolei przekładają się na wzrosty cen na rynku wtórnym, gdyż ich właściciele widzą możliwość sprzedaży mieszkania po wyższej cenie. W 2018 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na lokalnych rynkach pierwotnych i wtórnych rosły. Ceny w ujęciu nominalnym w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w okresie 2006-2008, a w 10 miastach przekroczyły te wielkości.

Ceny mieszkań należy oczywiście analizować w szerszym kontekście, w tym uwzględniając zmiany cen pozostałych dóbr i usług oraz dochodów gospodarstw domowych. Poziom cen mieszkań w 2018 r. na najważniejszych rynkach skorygowany o inflację (deflowany wskaźnikiem CPI) był nadal niższy od wartości notowanych podczas poprzedniego okresu silnych wzrostów w latach 2006-2008. Ponadto dochody gospodarstw domowych rosły w ostatnich latach szybciej od cen nieruchomości, co oznacza, że pomimo nominalnego wzrostu cen mieszkań, są one bardziej dostępne.

Najwyższe nominalne ceny mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych notowano w Warszawie oraz w 6 największych miastach wojewódzkich (6M), szczególnie w Gdańsku i Gdyni. Co ciekawe, na tych rynkach cena metra kwadratowego mieszkania o średniej wielkości była niższa od mieszkań małych (o powierzchni do 40 mkw.) oraz największych (o powierzchni powyżej 80 mkw.). Na rynkach pozostałych 10 miast małe mieszkania wykazywały najwyższe ceny za metr.

Już od kilku lat zaczyna rozwijać się też rynek mieszkań na wynajem, który pozwala na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych bez angażowania znacznych środków finansowych lub zaciągania kredytu na długi okres. Wzmożony popyt na mieszkania na wynajem prowadzi jednak do wzrostów stawek czynszów. Średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) mkw. mieszkań na większości analizowanych rynków wrosły w 2018 r. (w tym stawki ofertowe o 4 proc. r/r, a transakcyjne o 10,4 proc. r/r). Rosnące stawki czynszu motywowały także zamożniejsze gospodarstwa domowe do zakupów inwestycyjnych, to znaczy nabywania mieszkań w celu ich późniejszego wynajmu. Podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem osiągały wyższe nominalne stopy zwrotu (liczone jako różnice w poziomach stóp procentowych) niż z obligacji skarbowych lub depozytów bankowych oraz podobne do uzyskiwanych przez profesjonalnych inwestorów z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy oczywiście podkreślić, że zakup mieszkania na cele inwestycyjne wiąże się ze znacznymi kosztami transakcyjnymi, a także istotnie wyższym ryzykiem i niższą płynnością w porównaniu np. z obligacjami skarbowych lub lokatami bankowymi, które są wolne od ryzyka i całkowicie płynne.

Zakup mieszkania na cele inwestycyjne wiąże się ze znacznymi kosztami transakcyjnymi, a także wyższym ryzykiem i niższą płynnością w porównaniu z np. z obligacjami skarbowych czy lokatami

W wyniku silnego wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych i historycznie niskich nominalnych stóp procentowych (zarówno depozytów, jak i kredytów) obserwowano wzrost popytu konsumpcyjnego na rynku mieszkaniowym, tj. zakupów w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nakładało się na to przyspieszenie zakupów mieszkań deweloperskich wobec wyczerpywania się środków na dopłaty do nabywania mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM). Finansowanie zakupów mieszkań pochodziło głównie ze środków własnych, w szczególności dotyczyło to mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych. Zakupy na cele konsumpcyjne finansowane były głównie z kredytu. Akcja kredytowa banków wzrosła o 11,8 proc. r/r.

Miarą dopasowania wielkości popytu i podaży na rynku może być czas sprzedaży mieszkań będących w ofercie. Na rynkach pierwotnych 7 miast czas ten na koniec 2018 r. nieznacznie przekraczał trzy kwartały. Tak krótki czas sprzedaży oznaczał, że możliwości wyboru mieszkań dla nabywców na rynku pierwotnym były ograniczone. Z kolei na rynku wtórnym, czas sprzedaży ­­- uwzględniający tylko transakcje zakończone sprzedażą na wszystkich rynkach – oscylował wokół czterech miesięcy. Warto podkreślić, że w Warszawie zmniejszył się względem poprzedniego roku o ok. dwa i pół miesiąca, w 6 miastach o ok. miesiąc, a w 10 miastach o ok. pół miesiąca. Oznacza to m.in., że na stołecznym rynku nastąpił znaczny spadek liczby mieszkań znajdujących się w ofercie.

Aktywność budownictwa mieszkaniowego kształtowała się na rekordowym poziomie, jednak ze względu na wzmożony popyt i wysoki poziom sprzedaży nie zaobserwowano nadwyżki podaży mieszkań na rynku. W 2018 r. oddano do użytkowania ponad 184,8 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 2 proc. w skali roku. Dość silny wzrost, o 7,7 proc. r/r zaobserwowano w przypadku rozpoczętych budów mieszkań (ok. 221,9 tys. nowych inwestycji mieszkaniowych), natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła nieznacznie – do ok. 257,1 tys. (o 2,7 proc. r/r).

Dobra sytuacja ekonomiczna firm deweloperskich, szczególnie tych największych, była wspierana przez utrzymujący się wysoki popyt na rynku mieszkaniowym. Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na względnie stałym, wysokim poziomie. W obliczu szybko rosnących kosztów budowy można wnioskować, że firmom deweloperskim udało się je w znaczącym stopniu przerzucić na nabywców. Jednak rosnące ceny robót budowlano-montażowych oraz braki kadrowe wpływały negatywnie na sytuację deweloperów. Kolejnym czynnikiem negatywnym, zgłaszanym przez deweloperów był znaczący wzrost cen ziemi pod budownictwo wielorodzinne w największych miastach. Jednak deweloperzy nie przewidywali, aby w okresie najbliższych lat miało zabraknąć gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Pewne problemy można było zaobserwować po stronie dużych firm budowlanych, które mimo korzystnej koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym oraz w budownictwie infrastrukturalnym odnosiły znacznie mniejsze korzyści ekonomiczne niż firmy deweloperskie. Na rynku wykonawstwa szeroko rozumianych usług budowlanych wzrost kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy generował straty i ograniczył aktywność w części podmiotów. Firmy budowlane próbują się zabezpieczyć przed dalszymi wzrostami kosztów, podpisują nowe kontrakty na mniejsze etapy prac. Wybierają krótsze okresy prac lub wyżej indeksowane kontrakty, które uwzględniają rosnące ryzyko kosztów budowy.

Jak zatem może wyglądać przyszłość rynku mieszkaniowego? To będzie w dużej mierze zależeć od koniunktury w całej gospodarce, w tym u naszych sąsiadów. Polska gospodarka jest bowiem silnie powiązana z gospodarką Unii Europejskiej, w tym w szczególności gospodarką niemiecką. W projekcji lipcowej NBP prognozowany był stabilny, choć relatywnie niski wzrost PKB w strefie euro na poziomie 1,4 proc. Jednocześnie wskazywano ryzyka, których realizacja mogłaby sprawić, że wzrost ten może być niższy. Niestety w ostatnim czasie część z tych ryzyk się materializuje, a sytuacja w strefie euro pogorsza się silniej niż oczekiwano. Przyczynia się do tego w szczególności przedłużające się osłabienie handlu międzynarodowego oraz recesja w niemieckim przemyśle. Czynnikiem, który w dalszym horyzoncie może wpływać negatywnie na europejską koniunkturę jest ryzyko bezumownego brexitu. Na szczęście polska gospodarka jak dotąd wykazała się znaczną odpornością na pogorszenie koniunktury za granicą i wciąż szybko się rozwija. Jak wynika z projekcji NBP wzrost PKB będzie się stopniowo obniżał. Taki scenariusz najprawdopodobniej sprzyjałby kontynuacji trendów obserwowanych obecnie na rynku nieruchomości.

Jednakże, jeśli nastąpiłoby głębsze osłabienie globalnej koniunktury, wówczas nie da się wykluczyć silniejszego hamowania dynamiki PKB także i w Polsce. Po spowolnieniu wzrostu gospodarczego często przychodzi spowolnienie popytu na nieruchomości, co związane jest z niższym wzrostem dochodów gospodarstw domowych oraz wyższą niepewnością. Część osób może wtedy przełożyć decyzję zakupu na późniejsze okresy, z kolei część nabywców mieszkań deweloperskich może wycofać się z podpisanego kontraktu, jeżeli będą oczekiwać przyszłych spadków cen mieszkań, które pokryją ewentualne kary umowne.

Po spowolnieniu wzrostu gospodarczego często przychodzi spowolnienie popytu na nieruchomości, związane z niższym wzrostem dochodów gospodarstw domowych oraz wyższą niepewnością

Czynnikiem pozwalającym patrzeć na przyszłość względnie spokojnie jest fakt, że sytuacja ekonomiczna firm deweloperskich, zwłaszcza dużych, jest bardzo dobra. Firmy te nadal w znacznej części finansowały się kapitałem własnym, przedpłatami klientów, obligacjami i kredytami, a także opóźnionymi spłatami zobowiązań. Buforem finansowym był wysoki udział kapitałów własnych (przekraczał 40 proc.), natomiast udział kredytów był niewielki (ok. 10 proc.). Należy jednak pamiętać, że w przypadku wystąpienia zawirowań na rynku nieruchomości aktywa deweloperów ulokowane w działkach, mieszkaniach gotowych i produkcji w toku stracą na wartości i staną się znacznie mniej płynne, w wyniku czego mogą pojawić się problemy z płynną regulacją zobowiązań.

Dlatego, mimo że wystąpienie negatywnego scenariusza nie jest na razie bardzo prawdopodobne, firmy operujące na tym rynku powinny zachować ostrożność zarówno przy podpisywaniu kontraktów, planowaniu przyszłych projektów, jak i zaciąganiu zobowiązań. Także potencjalnie nabywcy mieszkań nie powinni zapominać, że sytuacja na rynku nieruchomości – podobnie jak koniunktura w całej gospodarce – podlega okresowym, choć nieregularnym wahaniom. Zatem nabywając lub sprzedając nieruchomości warto pamiętać, że ich ceny mogą się zmienić w innym kierunku niż się zakłada. Przekonanie o tym, że na nieruchomościach nie można stracić jest bowiem mitem. Możliwe zmiany cen oczywiście w mniejszym stopniu dotykają tych osób, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Opinie wyrażone przez autora nie reprezentują oficjalnego stanowiska NBP.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test