(CC BY Images_of_Money)
Październik był drugim z rzędu miesiącem, w którym spadła liczba zawieranych transakcji mieszkaniami używanymi. Korektę tego miernika na poziomie 3 proc. we wrześniu, w odniesieniu do sierpnia, należało łączyć z efektem znacznego ograniczenia programu „Rodzina na swoim”. Dane Open Finance i Home Broker pokazują, że w październiku w porównaniu z wrześniem spadek liczby zawieranych transakcji był znacznie mniejszy i wyniósł zaledwie 0,4 proc. Wciąż jednak bieżący odczyt jest o 2,4 proc. wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Mniejszy ruch na rynku nieruchomości odbił się na długości procesu sprzedaży. Wstępne dane za październik pokazują, że od podpisania umowy pośrednictwa do umowy finalnej mijały 134 dni, czyli 4,5 miesiąca. Oznacza to, że dziś sprzedawane są mieszkania, których data ogłoszenia chęci sprzedaży wypada przeciętnie w połowie roku.
Dla porównania, w przypadku transakcji zawartych w rekordowym pod względem szybkości dojścia do skutku marcu cały proces trwał 80 dni (chodzi o czas upływający od zgłoszenia do finalizacji umowy), a w ostatnich 12 miesiącach 114 dni. Ponadto warto zauważyć, że od marca czas potrzebny na znalezienie nabywcy mieszkania rósł. Wydłużył się on w ciągu sześciu miesięcy aż o 55 dni.
Bez wątpienia wpływ na wydłużenie się procesu transakcji może mieć niewielki udział transakcji zawieranych bez finansowania bankowego. Po rekordowej liczbie transakcji gotówkowych w marcu i kwietniu, kiedy to blisko co trzecie mieszkanie używane znajdowało nabywcę nie korzystającego z kredytu, październikowy wynik wstępny na poziomie 14 proc. wydaje się skromny. Podobnie można go ocenić biorąc pod uwagę, że w ostatnich 12 miesiącach średnio 19 proc. transakcji było gotówkowych.
Mniejszej liczbie transakcji i wydłużającemu się procesowi sprzedaży w październiku towarzyszyła też obniżka cen. Dane Open Finance i Home Broker wskazują tu na przecenę rzędu 0,7 proc. w październiku w porównaniu do września. W skali roku październikowa korekta przekroczyła 3,7 proc.
Choć ostatnie cztery miesiące przynoszą dane sugerujące powstanie negatywnego trendu na rynku używanych mieszkań to trzeba pamiętać, że miesięczne odczyty charakteryzuje pewna przypadkowość. Na przykład w ostatnim roku okresy wzrostu i spadku cen przeplatały się, przez co ze stabilnymi lub rosnącymi cenami mieliśmy do czynienia sześciokrotnie.
Trzeba ponadto pamiętać, że spadek wartości indeksu może wynikać nie tylko z faktycznej obniżki cen transakcyjnych, ale także ze zmiany struktury transakcji. Warto w tym kontekście zauważyć, że z kwartału na kwartał rośnie na rynku wtórnym udział relatywnie tanich mieszkań w budynkach z „wielkiej płyty”. W ciągu roku betonowe bloki powiększyły swój udział w rynku wtórnym o blisko 6 punktów procentowych – takie wnioski płyną z porównania struktury transakcji zawieranych w największych miastach w trzecim kwartale bieżącego roku i analogicznego okresu rok wcześniej. Odbyło się to kosztem budownictwa nowszego, które zanotowało spadek udziału w rynku o blisko 5 p.p. oraz budynków z cegły, które straciły przeszło 1 p.p. – wynika z badania struktury transakcji zawieranych w trzecim kwartale przez Home Broker w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu.
Koronnym powodem może być cena. Metr mieszkania w betonowym bloku jest relatywnie tani. Na przykład w Warszawie w „wielkiej płycie” nabywcy płacili w 3 kwartale tego roku 7,6 tys. zł za m kw. Dla porównania w kamienicach metr kosztował ponad 8 tys. zł, a we współczesnym budownictwie 8,4 tys. zł. Ponadto lokale w blokach z „wielkiej płyty” mają stosunkowo niewielkie metraże. W przypadku najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych przeciętna wielkość dostępnego obecnie w sprzedaży mieszkania w „wielkiej płycie” wynosi około 43 m kw.
Dla porównania w kamienicach i budownictwie współczesnym są to przeszło 52 m kw. W efekcie niższej ceny metra i mniejszej powierzchni mieszkań w betonowych blokach całkowita cena nieruchomości jest znacznie bardziej przystępna dla przeciętnego nabywcy niż w pozostałych segmentach rynku.
W kolejnych miesiącach powinniśmy w dalszym ciągu obserwować powolne osuwanie się cen mieszkań – przewidują doradcy Home Broker. Ich prognoza na najbliższy rok sugeruje przecenę na poziomie 3 proc. Do argumentów przemawiających za spadkami można zaliczyć rekordową podaż nowych mieszkań, ograniczenie programu „Rodzina na swoim” oraz wchodzącą w życie w styczniu nowelizację rekomendacji „S”.
Są to główne argumenty pesymistów, czyli osób przewidujących spadki. Stanowili oni 78 proc. respondentów w październikowym badaniu przeprowadzonym wśród doradców Home Broker. Oznacza to, że tylko 22 proc. doradców spodziewa się w najbliższych 12 miesiącach wzrostu poziomu cen. Jest to rekordowo niski odsetek. W ich ustach najczęściej pojawiającymi się argumentami są rosnące płace i zatrudnienie. Zgodnie z danymi GUS we wrześniu bieżącego roku były one odpowiednio o 5,2 proc. i 2,8 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem.
W tym kontekście nie można też zapomnieć o niedoborze mieszkań w kraju. Zgodnie z ministerialnymi szacunkami w Polsce może brakować nawet 1,5 miliona lokali. W związku jednak z niewielkim odsetkiem optymistów nie powinno dziwić, że po raz kolejny prognozy doradców Home Broker wskazują na korektę cen w perspektywie dwunastomiesięcznej. Jest to jednak swoisty barometr dla całego rynku nieruchomości stanowiący miarę uśrednioną dla różnych wielkości mieszkań, lokalizacji, lokali używanych i nowych w największych miastach.
Autor jest analitykiem rynku nieruchomości Home Broker
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
